「事業用」のご相談事例の一覧

Q.事務所購入を検討。購入のための資金調達について相談させてください。

A.1．『購入する物件を会社名義にするべきなのか否か』について まずそれぞれのメリット・デメリットをご説明させていただきます。 <法人名義にするメリット> 会社の経費として処理できる ・不動産の取得に関する諸費用（登記料など） ・固定資産税など ・建物などの減価償却費 <個人名義にするメリット> ・住宅ローン控除を受けることができる。（※適用要件を満たす物件の場合、専有面積の2分の1以上が居住用ということであれば、事務所併用住宅でも住宅ローン控除は受けられます。住宅ローンの控除額については、ローン残高を事務所用部分と居住用部分の各面積割合で按分して算出することになります。※『住宅ローン控除』の詳細はコチラをご参照ください。） ・適用要件を満たす物件の場合、住宅用として不動産取得税の軽減を受けることができる。 どちらが良いかについては、会社の状況等にもよるかと思いますので、税理士等の税務の専門家にご相談されることをお勧め致します。 2．『土地を抵当に入れて借り入れを行い』について 一般的な『不動産担保ローン』は用途に制限がないため『住宅ローン』に比べ高金利です。 そのため、金利を重視されるのであれば、住宅を担保にする銀行等の『住宅ローン』をお勧め致しますが、『事業資金としてのお借り入れ』等をご検討されるのであれば、お取引のある金融機関へお問合せされてみてはいかがでしょうか。

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Q.満室の事務所用ビルを所有。査定額を教えて頂けないでしょうか。

A.早速ではございますが、相談者様のご所有不動産の査定額につきましては、今回のメールでご開示いただいた情報のみではご回答が難しいことをご了承いただければと思います。 収益不動産の凡その価格は『年間賃料÷表面利回り＝査定価格』として算出いたしております。しかしながらこの“表面利回り”については、①建物構造（例：鉄筋コンクリート造○階建）のほか、②所在地・最寄り駅からの距離（流通性、繁華性）や③テナント属性・テナントへの賃貸面積（空室リスク）などの情報が必要となります。（※尚、実際の売却価格については必要管理コストなども差引いた金額（NOIやNCF）を考慮する必要も出てまいります。） 当相談室は弊社が『これまで蓄積してきたノウハウを活かし、更なるお客様サービス向上と不動産流通業界の発展に寄与すること』を目的に運営しております。そのため、上記情報をご開示いただいたとしても、営業部門から所謂“営業”のご連絡をすることはございませんのでご安心いただければと思います。

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Q.賃貸借契約した店舗の改装ができない事が発覚。貸主への補償・不動産会社の責任は？

A.一般論での回答となることをご了承ください。 『どんな補償を請求できるか？』 　　⇒・敷金・礼金など、貸主へ支払った費用 　　　・引越費用（入居及び退去） 　　　・逸失利益（予定通り営業できてきれば得られた利益） などが考えられますが、請求可否については、役所等で行なわれている『無料法律相談』などで法律の専門家へご相談されることをお勧めいたします。 『不動産業者の責任』について 　　⇒『重要事項説明義務違反』など、宅地建物取引業法に抵触する可能性があります。 　　　宅建業法所管行政（都道府県庁や国交省）へご相談されることをお勧めいたします。

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Q.借地におけるコインパーキングの経営。成功と失敗を分けるのはどのような点でしょうか？

A.申し訳ございません。弊社ではコインパーキング事業を行なっていないため、一般論での回答となることをご了承ください。 一般的にコインパーキングを経営されている方は、自ら所有する土地を“有効活用”の一環として運営されているかと思います。そのため『借地で運営する』とうことは、賃料が発生するためその分、利益率が下がるとになります。 このデメリットを埋めるものは、立地ではないでしょうか（近隣のコインパーキングの数や需要など）この辺りを調査された上で、検討されてみてはいかがでしょうか。

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Q.貸主に敷金返還と引越費用負担を請求したが応じず。どこに相談したら良いのでしょうか？

A.返還金などについては、契約書等をご持参の上、役所等で行なわれている『法律無料相談』などで法律の専門家に相談されてみてはいかがでしょうか？ また、自動車修理工場を目的として借りたことが明らかであるのであれば、最寄の宅建業法所管行政（県庁や国交省）にご相談されてみてはいかがでしょうか？ 当時の仲介業者に業務上の責任を問えるかもしれません。

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Q.管理会社を設立し客付けしたい。会社勤めの副業として行えるのでしょうか？

A.「専任の取引主任者」とは、その事務所に「専任」の状態で業務に従事しなければならないこととされております。「専任」とはどのような状態のことを指すかと言うと、事務所に常勤し、専ら宅地建物取引業の業務に従事していることをいいます。 例えば、他の宅建業者の事務所の代表取締役や常勤の役員を兼任したり（非常勤としては兼任可能）、他の会社の業務に従事している場合や、世間一般的な営業時間に宅建取引業の事務所に勤務することが出来ない状態であったり、また通勤が不可能な遠隔地に住んでいる場合などには、宅地建物取引業の「専任の取引主任者」の要件を満たすことはできません。

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Q.所有不動産の業務管理委託先を探している。委託料は月額賃料の何％が業界の相場なのでしょうか？

A.賃貸管理につきましては様々なサービスがございます。 わかりやすくまとめたものが、公益財団法人不動産近代化センターのホームページに掲載されておりますので、コチラをご参考にしてください。 尚、業務管理委託料の相場につきましては、こちらもサービス内容によりますが、一般的に月額賃料の3～10％程度だと思います。 不動産管理においては、様々なトラブルが想定されます。ご依頼先は、ある程度の戸数を管理しており、経験やノウハウがある会社へご依頼されることをお勧め致します。 ＜関連サービス＞「東急リバブルの賃貸管理」

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Q.個人名義を法人に変更したい。どのような方法があるか教えてください。

A.原則、新たな契約を締結しなおしております。

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