Q.賃借人が越境入学のため友人に住所を貸しているようです。どのように対処すればよいでしょうか？
A.賃貸人の許可なく賃借人が第三者に対して住所貸をする行為は、転貸に該当するとされる可能性が高く、契約違反となります。 至急そのような行為はやめるように賃借人に対して請求するとともに、もし住所貸しを止めなければ、退去事由となると通知されてはいかがでしょうか。
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「譲渡」のご相談事例の一覧
該当件数：24件
Q.サブリース契約で賃貸している建物の売却と、サブリース解約について質問させてください。
A.サブリースの解約を巡っては、トラブルも多く、法律的にも難しい対応が必要になるケースが多いです。 なぜなら、サブリースにおいても、借地借家法という法律が適用され、貸主は、借主であるサブリース会社に解約を申し出る場合には、正当事由が無ければならないとされているからです。通常の賃貸借契約においては、貸主の正当事由はほとんどの場合認められません。 このような背景もあり、サブリース会社は、解約を申し出られると、解約は無理、とか、新たな所有者と地位承継をしろ、つまりは、サブリース契約の維持を主張してきます。 所有者からすれば、契約書には任意で解約可能と書いてあるから解約できないのはおかしいということになるのですが、借地借家法上は、契約書での任意解約可能文言よりも、正当事由を必要とする法律の文言を優先しますので、契約書の文言があるから貸主から任意で解約可能という風には簡単にはいきません。 ただ、サブリースは通常の賃貸借契約とは異なるのも事実です。ぜひ一度無料法律相談などで、弁護士などに対応をご相談ください。解約を拒否しているような場合には、当事者同士では交渉がうまくいかず、弁護士の名前で解約通知の内容証明を送るといった対応が必要になるケースが多いです。サブリース会社が解約を拒否している状況ですので、法律の専門家に交渉窓口をお願いしたほうがよいかもしれません。
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Q.底地権者による、区分所有建物敷地権の買取請求について教えてください。
A.１について 借地人は、地主の承諾を得なければ、借地権を譲渡することができず、借地権の譲渡を承諾するか否かは、地主の自由となっています。また、地主は、借地権の譲渡の承諾の可否について、その理由を明示することも求められていません。 ２について 仮に借地権の買主希望者が提示した価格があったとしても、裁判所では、その価格が借地権の価格としてみなされるわけではありません。なお、裁判所では鑑定をもって価格を決めることになります。 このため、「適正価格」の意味にもよりますが、買主希望者の提示した価格は、借地権の適正な価格というわけではありません。 ３について 地主が借地権譲渡に承諾しない場合には、借地権者としては、借地非訟手続しか方法はありませんが、仮に同手続で地主が借地権の優先譲渡を申立てた場合には、その申立てが優先し、買主希望者が購入できなくなります。 このため、それを承知の上で購入を希望してくれる者を見つけることが難しいのが実情ではないかと思います。 不動産業者も、地主の承諾を取りたいばかりに、法的には無理なことを言っているのかもしれません。 どうしても強引に主張を続けるようであれば、お近くの無料法律相談などをご利用され、弁護士の見解もお聞きになることをお勧めいたします。
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Q.離婚した夫と共有の土地建物を売却する際、持ち分相当額の請求可否と税金について教えてください。
A.すでに離婚されたとはいえ、現状建物の共有者として登記がなされている以上、そのような物件を譲渡し、譲渡益を得た場合には、おっしゃる通り、不動産譲渡税が課税される可能性が非常に高いといえます。 たくさんの借金があるというのも気になります。印鑑を押すというのは、外部から見れば、責任を負うことを自ら認める行為と取られるのが日本の慣習です。印鑑だけ押せば迷惑がかからないというのは現実ではそう簡単にはいかないことが多いです。 したがって、当社営業センターにおいても実施しておりますが、無料相談などを活用されて一度弁護士や税理士などの専門家にご相談されたほうがよろしいかと存じます。
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Q.土地購入時に不動産業者と交わした承諾書の内容を解除したいのですが、可能でしょうか？
A.承諾書の６によれば、相互の合意をもって条件を解除、変更できるとあります。したがって、購入者Cとご相談になって合意を得てはじめて条件を変更できることになります。 そこで購入者Cとご相談される際に以下の点についてご確認ください。 ①前所有者の不動産会社とCとの間で承諾書の内容が承継されているのか。承諾書５のような文言があっても所有者が変われば自動的に条件が承継されるということではなく、あくまでお互いが承諾書の内容を確認し、了解して初めて条件が承継されます（具体的には売買契約書など書面に内容を入れることが一般的です）。したがって、購入者Cがそもそも承諾書の内容を知らない可能性もありますので、その点は確認されたほうがよろしいかと思います。 ②購入者Cに承継がなされていないのであれば、改めてご要望の条件をCに提示をし、新たな承諾書を締結する方向での交渉を進めやすいと思います。 ③購入者Cに承継がされているのであれば、一方的に佐藤様から条件を解約、変更することはできません。 Cは、承諾書の内容を前提に売買をされている可能性もあります。その場合には佐藤様の条件で妥結されるのは難しいと思います。承諾書を締結した時点とは異なり、建物が建てられるようになったという点を強調され、承諾書の内容の変更の申し入れをすることになるとは思いますが、交渉がうまく行かない可能性もございますので、事前に法律の専門家などご相談をされたほうがよろしいかと存じます。
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Q.所有する二戸一物件の他方を全ての共有者から買取りたいのですが、どうすればよいでしょうか？
A.残念ながら共有者全員が譲渡に応じなければ契約は成立しません。 隣地共有者３名が親族であれば、話に前向きな２名の方に残り１名の方の代理人になっていただけるよう、はたらきかけてみてはいかがでしょうか？
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Q.隣家の土地の一部が自家の土地であると判明した場合、過去にさかのぼって借地賃料を請求できますか？また、土地を売却する場合の手順と手数料について教えてください。
A.質問１について 土地の公図や地積測量図であれば、法務局でも取得できるものですので、お見せ頂いても問題ないかと思います。 質問２について 土地を貸していたことになる場合には、賃料の清算が可能となります。 賃料については５年より前の賃料については時効によりすでに消滅をしておりますので、５年分の賃料は請求することができます（民法１６９条）。しかし、過去の賃料を清算するとなると、その金額や、そもそも貸していたということを立証する必要があります。そのためには賃貸借契約書といった書面の存在がないと現実には難しいと思います。 加えて、本件土地については、隣家から時効による所有権を主張されることも考えられます。自らのものでないことを知っていた場合で２０年、知らなかった場合には１０年、本件土地を自らのものとして使用していた場合には、時効により隣家の所有権が認められることになります。 したがって、賃貸借契約書などの書面がないのであれば、弁護士などの法律の専門家にご相談いただき、過去の賃貸借関係を主張できるのか、隣家からの時効の主張の可能性も鑑みて、賃貸借を主張せず、隣家のお申し出どおりに土地をご売却されたほうがよろしいのか、ご判断ください。 質問３について 売買になった場合には、対象地の測量、分筆および登記、売買契約書締結といった手続きが必要となります。そのうえで、仲介手数料、測量費用、登記費用、売買契約書に貼付する収入印紙代といった費用が必要となります。 また、通常不動産売買においては、譲渡取得税、住民税、印紙税といった税金がかかります。具体的な税金額等については、かならず税理士にご相談ください。
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Q.物件購入交渉中の持ち主が不動産仲介業者を拒否している場合の査定額とリスクについて教えてください。
A.弊社の査定基準を用いてご説明します。 ・近くの土地公示価格を見ると35,000円/m2程度の田舎です。 ⇒査定額は公示価格よりも実際に取引された近隣相場を基準にしています。 ・旗竿地は安くなると見たのですが、このような田舎の土地でも安くはなりますか？ ⇒路地状部分の面積と有効宅地部分の面積の割合に応じて減価します。更に間口の幅も考慮します。 ・かげ地率は40％程度ですが、１割くらい安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒利用阻害程度を考慮して減価を査定します。傾斜角度１５°以上・未満、更に傾斜地の方位により減価率が異なります。 ※６０ｃｍ以下の法地は減価しません ・すぐ隣に墓地（と言っても山の斜面に３０程度お墓がある）のですが、こちらも１割程度安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒程度により－１０～－１５％減価します。 ・建物の価値としては、どう評価されますでしょうか？ ⇒躯体構造（工法）により異なります。 ※上記はご質問内容に即したものであり、他にも数多くの増減事項があります。 ・私としては不動産屋を仲介したいのですが、どのように進めるのが良いでしょうか？ ⇒①個人売買のリスクを理解してもらう ※トラブルの例 ・後から調べたら、取引価格が高かった。又は安すぎた。 ・引渡後契約の内容に適合しないものや欠陥が見つかった。 ・税務署に低廉譲渡を指摘され、贈与と見なされた。 ・設置器具や照明器具など、装備品について取引後の所有権を明確にしていなかった。 ・直接交渉の場合、遠慮がちな交渉しかできず後々不満が残った。 ②ご相談者様のみで仲介手数料を負担する
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Q.隣家と３棟続きの長屋の売却に関して相談させて下さい。
A.一番ご要望に近いのは、使用貸借という契約を締結することです。これは賃料無償で賃貸借契約を締結する形式です。 またこの契約は民法上、借主が死亡したら終了するとされておりますので、借主が死亡するまでは契約を継続することができます。 しかし、この契約は貸主が第三者に物件を売却などをしてしまい、購入者から立退きを求められた場合には出ていかなければいけません。無償で借りている分、借主の権利は非常に小さいものになっているのです。 そこで今回の契約時に、借主が第三者に勝手に建物を譲渡しないという契約を結ぶこともを考えられますが、それでも第三者への譲渡を絶対に防止できるわけではありません。契約違反として、貸主に対して損害賠償は請求できますが、譲渡した第三者から立退きを求めらた場合には出て行かざるをえません。 賃貸借契約には他には普通賃貸借契約や定期賃貸借契約という類型がありますが、ともに賃料が発生しますし、借主の権利が強くなるので貸主側が難色を示す可能性がございます。 ついては一度、法律の無料相談などをご利用されて、弁護士に対応についてご相談されることをお勧めいたします。
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Q.借地上の建物の譲渡に関する法的な問題と、税金などの有利不利などがあれば教えてください。
A.建物の名義人が奥様のお母様ではなく、奥様の名義になるということは、法的には土地をお母様が奥様に転貸し、奥様が土地の借主となり建物を所有すると整理されます。 そのように整理しないと、奥様が建物を持っている法的な理由がありませんので、土地所有者であるお寺から建物の明渡請求をされた場合には、明け渡しをせざるを得なくなります。 法的リスクとしては、 ・お寺とお母様の契約で、転貸を禁止するような条項がないか。 ・賃貸といっても賃料は無償となるでしょうから、法的には使用貸借と評価できます。その場合、お母様はいつでも奥様との契約を解除できますので、そうなった場合には建物を処分したうえで、土地を明渡さなければなりません（あまり検討すべきリスクではないとは思いますが） が考えられます。 税金については不動産取得税がかかってまいりますが、不動産を巡る税金は具体的な取引内容によって控除制度など様々ありますので、お近くの無料税務相談などをご活用なさってください。
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