Q.借家契約上の地位の相続についてご相談です。
A.貸主が死亡した場合、貸主としての地位も相続人に承継されますので、相続人が確定した後は相続人を新たな貸主として契約関係は継続され、正当事由なく契約の解除は行えないとされております。 また、相続人が確定するまでの間の家賃の支払いは、管轄の法務局内の供託所に弁済供託を行えますので、詳しくは法務局にお問い合わせください。
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「解除」のご相談事例の一覧
該当件数：69件
Q.借地による駐車場経営について教えてください。
A.借地で行うことは可能ですが、必ず駐車場として利用する旨を土地所有者に承諾をもらってから行うようにしてください。 無断で特定の第三者に土地を貸すことは無断転貸に該当し、賃貸借契約の解除事由となります。
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Q.重要事項説明不備を理由とした解約請求についてご相談です。
A.重説の不備があとから見つかった場合には、当社では、項目によりますが、原則追加で重説を行います。 解約についてですが、契約をやり直しさせるには、重説をされていなかったという評価をされる程度の重説上のミスがないと難しいですが、裁判例でも重説をなかったものとして契約をやりなおせるというところまで認められるようなケースは見たことがありません。 また、解除が認められるのは、売主に何らかの過失が認められる必要があり（売主の説明違反、売買対象物に瑕疵があるなど）仲介業者の対応ミス、重説作成ミスは解除事由にはなりません。 重説の違反ということであれば、契約を解除するということではなく、不動産業者に対して、何らかの補償を求めるといった方法が現実的かと存じます。一度、各行政庁にある宅建取引の窓口にご相談されることをお勧めいたします。
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Q.建物賃借契約更新等に係るトラブルについてご相談です。
A.同じ物件とのことですが、オーナーさんが異なるということはないでしょうか。その場合は、賃料が異なってくる場合もあります。間取りが異なるといったことも可能性があります。 また、契約更新については、貸主側から来るのが原則ですが、何もないのであれば、借主側から確認をして、その際に、賃料交渉をしたいという希望をお伝えすることは、よくあると思います。 その際には、同じ物件の賃料や、周りの同じような物件の賃料などの情報が入手できるようであれば、それを根拠に交渉をされるとよろしいと思います。 また、火災保険については、更新忘れというのはよくある話で、保険会社は、さすがにフォローまではしていないようです。ただ、加入が条件というお部屋も多いので、もし解除ということになったのであれば、至急新たな保険に加入をする必要があると思います。 改めて今までの保険会社に連絡をするか（新規契約扱いになってしまいますが）、別の保険会社で加入をされるか、検討をなさってください。保険条件の見直しということで前向きに考えればよろしいかと思います。
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Q.マンション売却契約の白紙解除についてご相談です。
A.すでに売買契約を締結されておられるとなりますと、契約書の記載にそった解約手続きとなります。 手付解約が可能な期間である場合には、売主様の場合には、手付金の倍額を買主にお戻ししての解約となりますが、その期間が経過して手付による解除ができない場合には、違約金の支払いが生じての解約となります。 なお、手付金をそのまま戻しての白紙解約というのは、買主の納得も必要ですし、売主側の都合、責任による解除ではないやむを得ない事情（重要な条件について不動産会社が誤認させるような説明をしたなどの事情があり、消費者契約法上無効となるような事情が認められる）がないと難しいです。
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Q.相隣問題を理由とする土地購入契約の解除要申入れについてのご質問です。
A.手付解除については、売買契約書上に手付解約ができる期日が規定されてないでしょうか。 その期日前であれば手付解除は可能です。 また、規定がない場合にも、売主が履行に着手していない状態であれば民法上は手付金解除はできますが、何か着手に当たるのかについては、法律上評価が難しい場合もありますので、その場合には、一度無料法律相談などで弁護士のアドバイスを聞かれるのが良いと思います。 白紙解除については交渉次第にはなりますが、おっしゃるとおり、なかなか難しいのではないかと思います。
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Q.土地売買における手付解除の可否について教えてください。
A.まず手付解除については、具体的にいつまでならできるといった内容の規定が契約書に入ってないでしょうか。 それが手付による解除ができる期日になります。 もし入っていないということであれば、売主が履行に着手するまでは手付による解除ができるということになりますが、おっしゃるとおり、測量や境界標など入れるといった行為を今回の取引のために費用を払って行ったとなると、履行の着手とみられる可能性はあります。 契約書に記名押印をしている以上、契約がなかったことになるということはなかなか難しいですし、履行の着手または履行期限以降の解約は違約金による解除となりますので、ハウスメーカーには早めにご相談なさってください。
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Q.建物使用貸借終了、或いは賃料請求の要求は可能ですか？
A.使用貸借は、民法上、使用貸借の期間を定めていれば期間終了後、使用貸借における収益の目的を定めていればその目的達成時、期間も目的も定めていないようであれば、貸主はいつでも契約の解除をすることができます。 したがって、オーナーチェンジが発生し、元の貸主の権利が新貸主に承継され、使用貸借の期間や目的がない場合には、新買主は、借主に対して契約解除を主張し、立ち退きを求めることができますし、立ち退きは求めず、使用貸借での契約は終了させてうえで、通常の賃貸借契約を締結し、賃料の請求もすることができます。 ただ、取り壊しを近く検討しているのであれば、使用貸借契約を解除し立ち退きを求めるという事になると思います。
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Q.中途解約が確実な、借地契約更新料の額について相談させてください
A.①中途解約については、借主からの場合には認められやすい、地主さんも応じて頂けそうという事情はありますが、土地の契約はどうしても長期にわたることが多く、契約当事者がたびたび変わるということもよくあることですので、特約条項は入れておかれる方がよいでしょう。 ②更新料の定めについては、賃貸借契約の段階で規定があるはずですので、そちらに基づいて支払うことになります。したがって、中途解約の可能性が高いという事情があった場合でも、契約書記載の金額を更新料として支払うということになります。 ただ、更新料の扱いは、当事者間で決めるべき契約項目です。中途解約の場合を見越して返還条項を設定することは当事者間の自由です。もちろん貸主の同意が必要になりますが。そして、①と同様特約に明記すべき項目となります。
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Q.建物クリーニング代金に係る消費税負担義務について教えてください。
A.退去に伴うクリーニング費用については、原則は貸主負担ですが、契約書の借主負担となっている場合には、借主から請求をすることができます。その際の消費税の扱いですが、これも契約書の記載によります。 クリーニング費用を金額を明示して契約書に記載がなされているような場合については、プラス消費税を借主に請求するのであれば、借主が同意しないと難しいと思います。最終的にクリーニング業者へ支払う際にクリーニング費用に消費税を課税して支払いを行えばそれで問題はなく、法的にいえば借主が負担しても貸主が負担しても問題はないことになります。 消費税の扱いについてなぜ貸主の負担になったのかは、業者に確認なさってみてはいかがでしょうか。
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