「貸主」のご相談事例の一覧

Q.割高な火災保険への強制加入が妥当かどうかについて、教えてください。

A.保険の契約について強制されることは法的にも問題はありませんが、会社まで指定をして加入を強制することは、独占禁止法に違反する行為とされております。 ただ、いろいろと便宜を図ってもらっている不動産業者のようですし、違法だといきなり抗議をするよりも、貸主と直接交渉させてほしいとか、自分が加入する保険の内容はちゃんと知っておきたいということで、説明を求める（もしくは保険会社の連絡先を求める）などの交渉をされてはいかがでしょうか。 結局、高い保険料は、大体は不動産屋のマージンの可能性が高いので、貸主や保険会社に聞かれてしまうと不動産業者としては困ってしまうケースがほとんどです。それでも一方的に加入を求めるのみということであれば、独占禁止法に違反していると聞いた（消費者に選択の余地のない取引をさせることが、公正な取引ではないとして、違法とされております）ので、各都道府県に設置されている賃貸契約トラブルの窓口に連絡をすると不動産業者に話をしてみてはいかがでしょうか。

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Q.賃貸借契約書が手元に届かないのですが、どうしたらよいですか？

A.賃貸の業者によっては、鍵さえ渡してしまえば、書類関係の手続きは結構後回しということで、お戻しまで時間を要することがままあります。また、貸主での押印作業が遅れているといった事情の可能性もあります。 ただ、退去をするまでは、賃貸契約書は、各当事者で保管すべき大事な書類ですし、行政への手続きで必要になることもございます。至急手元に届くように対応することを求めても全く問題はありませんので、改めて業者に督促を行ってみてください。

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Q.賃借建物のカビが酷い

A.賃貸物件の原状回復についての費用負担は、原則賃貸借契約書の記載によります。 現在多くの契約書が、国土交通省が策定している原状回復ガイドラインに沿って作成をされておりますが、それによると、賃借人の生活の仕方が悪くてカビを発生させてしまったような事情があれば（飲み物をこぼした、結露をそのまま放置していたなどが例示されております）賃借人の負担とされております。 ただ、本件のように入居してすぐにカビが発生したというような場合には、そもそも物件自体がカビの発生しやすい状況であり、賃借人にすべての責任を課すのは、酷のように思います。他の物件から出ていないといっても、位置によって状況は異なりますし、そもそも話が本当に出ていないのかもわかりません。ご相談者様のお話を前提とすれば、今までの入居者からも同じようなクレームが出ていたのではないでしょうか。 まずは契約書を確認いただくことですが、カビのことについて具体的に何も規定がないのであれば、貸主には、引っ越しを余儀なくされた状況を説明したうえで、たとえば原状回復費用を何割か免除してもらう、引っ越し代を何割か負担してもらうなどの交渉をなさってみてはいかがでしょうか。

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Q.賃借建物に網戸の設置を要請したいのですが、可能でしょうか？

A.網戸の設置がどちらの負担になるかということが契約書に規定されていればその通りとなりますが、あまりそこまでの負担区分を決めている契約書は少ないと思います。その場合、賃借人のご希望で、新たに建物にものを取り付ける場合は、賃借人の負担とされることが多いです。 法的に、建物に住むうえで必ず必要な設備の設置は、貸主負担とされますが、網戸の設置については、残念ながら、そこまでの設備とは考えられておりません。 また、網戸の設置については、賃貸人の許可も必要になりますので、必ず事前にご相談なさってください。 その際に、とりあえず費用負担もお願いしてみてはいかがでしょうか。もし拒否されてしまった場合には、許可を得たうえで、ご相談者様のご負担で設置せざるを得ないと思います。

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Q.賃借店舗の水道管補修工事にかかった費用を、負担しなければならないのでしょうか？

A.通常の賃貸借契約では、水回りの工事については、貸主が持つことが一般的です。ただ、飲食店の経営のための賃貸借ですので、契約書に特約が規定されている場合もございます。契約書の内容を念のためご確認ください。契約書の内容を確認の上、そのような規定がなければ、大家さんと改めて交渉してみてください。 また、契約当時に所配管の工事をお願している以上は、その後すぐにお店をやめたとしても、費用負担は、当時の賃借人となります。契約書に水道工事に関する費用負担について、たとえば半分を賃借人が持つというような内容がある場合には、賃借人で負担せざるを得ないと思います。

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Q.建物退去直前に発見した更新契約書の扱いについて、教えてください。

A.そもそも賃貸借契約において、必ずしも書面での契約書が必要になるわけではありませんが、管理会社に対応について、確認をされてみてはいかがでしょうか。多くは、退去ということなので、このタイミングでさかのぼっての署名捺印は不要ということになるとおもいます。 その際には、念のため、更新料をお支払いになった領収証などがあれば、ご用意なさってください。

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Q.建物賃借時の顔写真提出は必要なのでしょうか？

A.実は賃貸借契約における必要書類は、貸主さんや管理会社によって異なりますが、顔写真については、昨今は求められるケースの方が多いと思います。民泊という制度が始まり、マンション内に住民ではない人が出入りをするようなことが増えてきました。民泊禁止のマンションであっても、防犯上、賃貸人以外の人間が出入りするのを防ぎたいというマンション側の事情もあります。 従いまして、必要と言われれば、ご提出をされるようになさってください。

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Q.賃借建物を買い取るか、退去するかとの打診がありました。どうしたらいいでしょうか？

A.まずそもそもの前提として、賃貸借契約上、貸主から退去を申し入れる場合には、正当な事由が必要とされております。単なる家の処分のためということであれば、法的には借主に対して退去を求める正当な事由とはなりえず、もしそのままお住まいになりたいのであれば、退去を拒否することも可能であるということは念のためお話させていただきます。 そのうえで、お二人が賃貸借契約の終了もやむを得ないという結論になっているのであれば、今ご検討いただいているようにそのまま購入するということも選択肢となります。 物件の価格については、どうしても所有者の方の言い値ですと高くなる傾向がありますので、一度不動産業者に客観的に査定いただいたうえで、価格交渉をなさってはいかがでしょうか。 物件の売買価格が決定した段階で、ローン申請をなさってください。 物件の購入においては、法律、税金と専門的な事項がございます。もしお近くに当社のセンターがあるようであれば、一度足を運んでいただき、ご相談いただければと存じます。

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Q.申込撤回の際、初期費用の負担義務はありますか？

A.通常、ご質問のようなケースで初期費用をとられるということはありません。 たとえば、ご自身が住むことを想定して、特別なリフォームを貸主にお願いするなど、貸主、管理会社に特別に何か業務を依頼をし、それによって貸主、管理会社が費用負担をしていたような場合には、契約未締結にもかかわらず、費用負担を請求されるケースがございます。 このような事情がない限り、キャンセルのみで、何か支払が発生するということはありません。

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Q.賃貸中建物の解約請求と正当事由について教えてください。

A.お話のような事情の場合、残念ながら正当事由とは認められる可能性は低いと考えていただいて結構です。借地借家法は、借主保護に手厚い法律です。普通賃貸借は、更新することが前提の契約と整理されておりますので、更新を拒絶するための、貸主側の正当事由は相当厳格な判断がされているのが判例の実情です。 どうしても退去してほしいということであれば、借主に対して早めに交渉を始める以外ないですが、退去先の物件への引っ越し費用など、立退き料（家賃の３から４倍程度は覚悟する必要がございます）を支払うことを約束したうえで、退去をご検討いただくほかないというのが、普通賃貸借における貸主都合による解約の現実です。

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