該当件数：80件
A.「持分を１／２づつにしたい」とのことですが、ご相談者様がご懸念されているように持分は出資金額によります。しかしながら、婚姻期間が２０年以上の夫婦間であれば居住用不動産の購入（又はその建築）資金に関する 贈与（２,０００万円まで）では贈与税がかからないという特例(配偶者控除)があります。
A.借地権とは、『建物の所有を目的とする権利』であるため、一般的には借地権者と建物所有者は同一人物です。 借地権者が建物を所有していないといろいろ面倒なことが発生する可能性があります。 例えば、『何かしらの事情で、底地権者が変わるとその人物に対して借地権を主張できない』ということも考えられます。 このようなトラブルを避けるためには同一名義にしておいたほうが良いかと思います。
A.境界塀の設置については、一般的には『両者が費用を折半し、境界線上に設置する。』ことが多いと思いますが、ご相談者様が塀を設置された当時、お隣（前の所有者）とどのようなやり取りがあったのでしょうか？（設置場所はどこでしょうか？⇒ご相談者様敷地内、相手方敷地内、境界線上など） その際、隣地所有者との間で塀に関する『所有権・位置』について“覚書”などに、書面化されていないでしょうか？（書面があれば、その写しをお隣にお渡ししてはいかがでしょうか？） 現在の隣地所有者（買主）が境界や塀の位置を認識されていない可能性があるのであれば、将来的なことを考慮し、今のうちにお隣の方と境界を確認し、権利関係を明確にされることをお勧めいたします。
A.境界に関するお話合いがうまく調整できないという場合、『境界確定訴訟』により司法に判断を委ねる方法がございます。なお、境界確定訴訟（※1）だけではなく、所有権確認訴訟（※2）を併せて提起する必要がある場合もございますので、その際は弁護士等にご相談されることをお勧めします。」 （※1）当事者の主張に関係なく、第三者的な見解で裁判所が境界を確定する。 （※2）当事者が所有する土地の所有権の範囲を確定する。
A.上記の考え方で概ね問題ないかと思います。 『地上権価格』の目安に関しては借地権割合を基にすることになりますが、住宅地で所有権相場の6～7割、商業地で8～9割程度が一般的であると思います。また、ご相談者様のおっしゃるとおり、借地権よりも強い権利のため、価格算出には考慮する必要があります。 但し、考慮の仕方については、『商業地なのか住宅地なのか？』『地代が近隣相場と比較して、高いのか安いのか？』『契約内容から考慮する内容（更新料など）があるのか否か？』などにより異なってきます。 ※路線価の借地権割合は相続税を算出する際の数値であり、あくまでも『目安』としてお考えください。
A.『取得時効』が認められる要件は以下の通りです。 （1）「所有の意思をもって」 所有者と同様の排他的支配を事実上行おうとする意思をいいます（自主占有）。 これは、占有するに至った原因（権原）によって決まるとされ、 したがって賃借人や受寄者の占有には、所有の意思がないとされます（他主占有）。 所有の意思は、民法186条によって、推定されています。 （2）「平穏」 占有の取得及び保持について法律上許されない行為によらないことをいいます。 これも同法186条により推定されるので、あまり問題になることはないでしょう。 （3）「公然」 占有の取得及び保持について秘匿しないことをいう。これも、同法186条によって推定されています。 不動産については実際上問題になることは少ないでしょう。 （4）「他人の物」 自己の所有物でない物をいいます。自己の物の時効取得は無意味であるからだとされています。 （5）「善意」「無過失」 「善意」とは自己の不動産であると信ずることをいい、 「無過失」というのは、自己の不動産であると信じるについて過失のないことをいいます。 善意については、同法186条によって推定されますが、無過失は推定されません。 したがって、時効取得を主張する者は、これを立証しなければなりません。 過失があったかどうかは、争いになることが多いです。 善意･無過失は、占有開始時点においてのみ必要とされます。 （6）「時効期間」 占有開始時点において、善意･無過失であれば10年、そうでなければ20年です。 期間は、占有開始時点で起算します。時効制度を、永続した状態については証拠が散逸しているから、一定期間の経過を証拠に変えるという趣旨のものと見ると、占有開始時点がいつであるかを詮索し、その時点から起算することは、制度の趣旨に反することになります。 そこで、時効を援用する時点から逆算することを認めるという考え方がありますが、 判例は、時効期間は占有開始時点から起算すべきであり、勝手に起算点を選択したり、 逆算することはできないとしています。これらの要件をご確認の上、お話を進められることをお勧めいたします。
A.建物を撤去される前に「“借地権”という財産の取り扱いを今後どうするか」を話し合われたほうが、よいのではないかと思います。 借地権を相続されているのはどなたなのでしょうか？ 叔母様も持分をお持ちであれば、今後その持分をどうされるおつもりなのか？（売却の意思があるなど） 上記の考慮無しに建物を撤去してしまうと、借地権が消滅してしまう可能性もあるかと思います。 借地契約書等、各種関係資料をご持参の上、一度法律の専門家へ直接ご相談されることをお勧めいたします。
A.物件所在地により慣習が異なるようなので、自治体にお問合せいただければと思いますが、下水道の接続義務者につきましては下水道法第10条に以下のように規定されております。 （排水設備の設置等） 第十条 公共下水道の供用が開始された場合においては、当該公共下水道の排水区域内の土地の所有者、使用者又は占有者は、遅滞なく、次の区分に従つて、その土地の下水を公共下水道に流入させるために必要な排水管、排水渠その他の排水施設（以下「排水設備」という。）を設置しなければならない。ただし、特別の事情により公共下水道管理者の許可を受けた場合その他政令で定める場合においては、この限りでない。 一 建築物の敷地である土地にあつては、当該建築物の所有者 二 建築物の敷地でない土地（次号に規定する土地を除く。）にあつては、当該土地の所有者 三 道路（道路法 （昭和二十七年法律第百八十号）による道路をいう。）その他の公共施設（建築物を除く。）の敷地である土地にあつては、当該公共施設を管理すべき者 ２ 前項の規定により設置された排水設備の改築又は修繕は、同項の規定によりこれを設置すべき者が行うものとし、その清掃その他の維持は、当該土地の占有者（前項第三号の土地にあつては、当該公共施設を管理すべき者）が行うものとする。 ３ 第一項の排水設備の設置又は構造については、建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）その他の法令の規定の適用がある場合においてはそれらの法令の規定によるほか、政令で定める技術上の基準によらなければならない。
A.文面からわかる範囲で回答させていただきますが、不明な点が多いため、賃貸借契約書（及び、できれば物件の登記簿謄本）を持参の上、法律相談を受けられることをお勧めします。 ①契約解除の意思表示先について 旧オーナーに対して連絡がつかず、新オーナー（予定）に退去を告知されたとのことですが、本件の経緯から推測すると旧オーナーには破産管財人が選任されている可能性が高いと思われます。この場合、解除の連絡は破産管財人宛にすべきと思料いたします。 ②契約解除の理由があるかどうかについて 賃貸人の破産自体が契約解除理由になるかどうか、契約書をご確認くださいますようお願い致します。 また、契約期間満了前の解約（中途解約）ということであれば、中途解約を可能とする条項があるかどうかもご確認ください。 ③仮に新オーナーへの退去の意思表示が契約解除の意思表示として有効ではないという場合の賃貸借契約の存続時期ですが、これは抵当権と賃借権のどちらが先に設定されていたかによって変わってきます。 抵当権が賃借権より先に設定されていた場合、賃借権自体が抵当権に対抗できない事になりますので、買受人の買受時から６か月以内に退去することになります。 賃借権が抵当権より先に設定されている場合、逆に賃借権は抵当権に対抗可能ですので、そのまま存続し、買受人に賃貸借契約が承継されることになります。
A.貸主からの契約解除につきましては『正当事由』が必要となります。 そのため、『耐震強度不足での取り壊し』が正当事由に該当するか否かが問題となります。今年3月には東京地裁において『耐震性不足を正当事由と認める』判決も出されております。 本件につきましては法律の専門家にご相談されることをお勧め致します。
