「近隣住民」のご相談事例の一覧

Q.賃貸駐車場の出入口の設置条件について、詳しく教えてください。

A.①接道義務は、建物を建てるときに敷地が接道基準を果たしているかどうかですので、そこに建物がなければいけないということではありません。 ②公図は大まかな土地の形状や位置を表すものであり、借地権の内容まですべて盛り込んだ地図ではございません。 ③賃借権を根拠とした請求については、まず賃借権を登記する必要がございます。そのうえで、2020年に施行された改正民法において、借りている物件の使用を第三者が妨害したり、勝手に占有をしてしまっているような場合には、賃借権に基づいて妨害を排除したり、返還を求めたりすることができるという条文が新たに設置されました。 ただ、今回のような駐車場の出入りとしての使用が、民法が規定している「第三者の妨害」に当たるかどうかは微妙な問題です。したがって、そのような請求を起こしていく場合には、一度無料の法律相談などで、弁護士に請求が法律的に可能なのかはご相談されることをお勧めいたします

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Q.故人名義建物の滅失登記の相談です。

A.相続人がお一人なのであれば、お母さまのご判断で建物の解体は可能です。 わざわざ所有権をお母さまに移転する必要はありません。 注意点として、建物のローンが残っていて、金融機関の抵当権などが設定されている場合には、当該金融機関の承諾が必要になります。 それから、建物を解体した場合、1か月以内に建物の滅失登記をしなければなりません。 これを怠ると、過料を取られる可能性がありますし、なにより固定資産税の対象になり続けますのでご注意ください。 また、建物の解体も様々な手続きが必要になります。 ライフラインの停止は当然として、建物の大きさや自治体により、道路使用許可だったり、近隣住民への通知や説明会を実施しなければならない場合もあります。 解体業者が対応はしてくれますが、解体の際、建物の解体業者には事前にどのような手続きが必要になるかも確認なさってください。 日本では、名義人の方がなくなってそのままになっている建物が社会問題化しております。 そういう状況なので、自治体によっては、建物解体の費用の一部を補助金として出してくれるところもあります。 滅失登記の手続きもありますし、お近くの自治体窓口や、司法書士など、専門家にご相談をされることをお勧めいたします。

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Q.借家人建物内溺死の事実に係る告知義務について教えてください。

A.リフォームをした場合でも、「前賃借人が室内で死亡したが、すでにリフォーム済」といった内容の説明はしなければ、 もし後で、そのようなことが近隣住民などから賃借人の耳に入った場合には、貸主としての告知義務違反を問われる可能性があります。 結構隣人やネットなどから情報を聞いて契約後にトラブルになる事例は多いです。 なお、リフォームをした方が借り手の付く可能性は上がるのは事実でしょう。 ただ、このような心理的瑕疵という情報は気にする人、しない人はっきり分かれます。 必ず賃貸業務をお願いする不動産仲介会社には、事実を説明をしたうえで、賃料の設定をどうするのか、説明の内容をどうするのかは、ご相談をしてください。

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Q.権利を持たない私道に接道した土地の売却はできますか？

A.土地の正面が私道で問題となるのが、建築基準法上の接道義務です。建築基準法上で指定されている「道路」と、建築物の敷地が２メートル以上接していなければならないというものでありますが、土地の正面の私道が、建築基準法上の「道路」に該当するのかどうかについて、不動産業者を通じて確認なさってみてください。 このように接道義務を果たしていない土地は、再建築不可物件となります。再建築とは、いったん更地にして新たな建物を建てるという意味で、もし建物がすでにあり、リフォームをするということであれば再建築不可物件とはなりません。 もしすでに更地ということであれば、再建築不可物件となりますが、絶対に売れないということはありません。そのような土地にもニーズがあります。しかし、どうしても相場よりは安くなります。 お知り合いの不動産業者に売却価格を査定してもらって、私道所有者の申し出の金額よりも安いようであれば、私道所有者のご希望金額で売却するという選択肢もありうると思います。

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Q.私の土地に20cm入り込んだ土地の返還を求められています。

A.ご記載内容を拝見する限り、問題の土地に関してはご相談者様が“時効取得”できる可能性があるかと思います。 詳細につきましては役所等で行われている、『無料法律相談』などでご相談されることをお勧めいたします。

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Q.仲介業者・建築業者の対応に不満。隣家から苦情が入った。

A.相隣関係トラブルと考えますが、恐らく隣家との調整がつかなかったため適当なものをつけておいてお茶を濁そう、と考えたのかもしれません。この業者さんの対応は適切ではないように思います（詳細がわからないので断言はいたしかねますが・・・）ので、一度宅建業法を所管する国交省や県庁へご相談されてみてはいかがでしょうか。

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Q.自宅の売却を検討中。以下問題点についてどのように処理したらよいでしょうか？

A.①数年前借地部分を購入したが、地主が境界を設置しない。 →隣地所有者立会いの下、境界を確定することをお勧めいたします。 ②公図と現況では明らかに敷地が狭い状態（数坪）である。 →このような状態となることはあります。境界を確定して測量されることをお勧めします。 実測面積と公簿面積が異なることは珍しいことではありません。 ③売却相談をした建物の登記を勧められたが、建物登記が完了したかどうかが不明である。 →登記がなされていなければ、所有権を移転することができないため、登記を完了されることをお勧めいたします。

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Q.隣地の方が我が家所有の境界フェンスに布団を干しています。

A.境界塀の設置については、一般的には『両者が費用を折半し、境界線上に設置する。』ことが多いと思いますが、ご相談者様が塀を設置された当時、お隣（前の所有者）とどのようなやり取りがあったのでしょうか？（設置場所はどこでしょうか？⇒ご相談者様敷地内、相手方敷地内、境界線上など） その際、隣地所有者との間で塀に関する『所有権・位置』について“覚書”などに、書面化されていないでしょうか？（書面があれば、その写しをお隣にお渡ししてはいかがでしょうか？） 現在の隣地所有者（買主）が境界や塀の位置を認識されていない可能性があるのであれば、将来的なことを考慮し、今のうちにお隣の方と境界を確認し、権利関係を明確にされることをお勧めいたします。

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Q.住宅用地を購入。境界ブロック等が劣化しているが、不動産業者に説明義務はないのでしょうか？

A.一般的な『境界塀』に関する説明について解説させて頂きます。 境界を説明することは勿論のこと、その際、塀に関しても『誰の所有なのか』について、ご説明するかと思います。 例えば、塀が相談者様の敷地内に存しているからといって、相談者様の所有であるとは限らないため、本件については、まず、塀の所有者が誰であるのか、不動産仲介業者に確認されてみてはいかがでしょうか？

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Q.隣地と境界についての意見が合わず合意書がもらえないで困っています。

A.境界に関するお話合いがうまく調整できないという場合、『境界確定訴訟』により司法に判断を委ねる方法がございます。なお、境界確定訴訟（※1）だけではなく、所有権確認訴訟（※2）を併せて提起する必要がある場合もございますので、その際は弁護士等にご相談されることをお勧めします。」 （※1）当事者の主張に関係なく、第三者的な見解で裁判所が境界を確定する。 （※2）当事者が所有する土地の所有権の範囲を確定する。

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