Q.ペット可の中古マンション購入を検討。ペット可否について不動産会社から確実な回答を得る方法はあるのでしょうか
A.『不動産会社によって回答が異なる』とのことですが、どうして異なるのか理解に苦しみますが、そういうことであればそのマンションを管理している管理会社に確認されることをお勧めいたします。
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「購入」のご相談事例の一覧
該当件数：23件
Q.定期借地権付きの物件を購入するメリットを教えてください。
A.定期借地権のメリットとデメリットについては以下の通りです。 〈メリット〉 ●所有権に比べ、低価格でマイホームを持てる。 ●契約期間が50年以上あるので本格的な建築物が建てられる。 ●固定資産税・都市計画税に関しては、建物に対しては支払う必要がありますが、土地に対しては借地であるため支払う必要がない。 〈デメリット〉 ●契約の更新ができない。 ●建物を再築しても借地期間の延長ができない。 ●建物買取請求権がないため、契約期間満了時に更地にして土地を返還しなければならない。 住宅ローンに関しては、「承認が下りづらい」と聞くことがありますので、一度金融機関へご相談なさることをお勧めいたします。
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Q.賃貸中の部屋のオーナーから購入の提案。必要な手続きを教えてください。
A.不動産の売買にはリスク（法令制限や契約不適合責任など）が伴うため、宅建業者へ仲介を依頼されることをお勧めいたします。 また、『オーナーは残債がある模様です。』とのことですが、例えば売買価格が3,000万円であるにもかかわらず、残債が3500万円であった場合、500万円を売主様が用意する必要があります。（用意ができなければ、売買は成立しません。） 詳細につきましては、ご依頼される宅建業者へご相談ください。
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Q.底地を譲ってもらうことになったのですが、底地代金より30年分の地代を引いてもらえるよう交渉することは可能でしょうか？
A.一般的に「30年地代を納めたのだから、その分は価格から指し引いてほしい。」とのご要望については、その要望に売主（底地権者）が応えてくれるのであれば、なんら問題はありませんが、当然にそれが認められるものではありません。（法律の定めはなく、慣例としてもありません。） 底地権を売買する際の価格の目安は所有権価格×底地権割合（30～40％）ですが、最終的には底地権者と借地権者との話し合い（交渉）で決めるものであるため、ご自身がご購入（納得）できる価格で交渉されることをお勧めいたします。
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Q.売主の不動産会社に竣工後2年のマンションを新築と言われ購入。虚偽ではないでしょうか？
A.『不動産の表示に関する公正競争規約』では、“新築”とは『建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないもの。』と定義されております。 そのため不動産会社からの「新築の定義はなく、会社によって様々です。」との説明には違和感を感じます。（真意は定かではありませんが・・・） お近くの宅建業法所管行政（都道府県庁や国交省）へご相談されることをお勧めいたします。 また、チラシやインターネットなどの広告物に“新築”と表示されていたのであれば、首都圏不動産公正取引協議会へ苦情申立てをしてみてはいかがでしょうか。 場合によっては、契約解除や損害賠償請求についても可能かもしれません。
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Q.底地権者から、地上権者が、底地権を買取る場合、適正価格はどのように算出すべきなのでしょうか？
A.上記の考え方で概ね問題ないかと思います。 『地上権価格』の目安に関しては借地権割合を基にすることになりますが、住宅地で所有権相場の6～7割、商業地で8～9割程度が一般的であると思います。また、ご相談者様のおっしゃるとおり、借地権よりも強い権利のため、価格算出には考慮する必要があります。 但し、考慮の仕方については、『商業地なのか住宅地なのか？』『地代が近隣相場と比較して、高いのか安いのか？』『契約内容から考慮する内容（更新料など）があるのか否か？』などにより異なってきます。 ※路線価の借地権割合は相続税を算出する際の数値であり、あくまでも『目安』としてお考えください。
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Q.建売住宅の購入申し込み及び価格交渉後に不動産業者変更は可能でしょうか？
A.本件はご相談者様とＡ社間において『黙示の媒介契約』の成立が認められるか否かが、問われるのではないかと思料します。 ※『黙示の媒介契約』とは・・・ 宅建業者が、不動産の売買契約を成立させるため、買主を現場に案内し、契約の締結に立ち会い、売買代金額について売主、買主の両者の言い分を調整して、両者をして買主の希望価額以下に合意させ、目的物の受渡、代金の授受に関与した場合には、買主との間に明示の売買の媒介契約がされなかつたとしても、黙示の媒介契約がされたものと解することができ、宅建業者＝商人は、商法第512条により、買主に対し、不動産売買の媒介の報酬を請求することができます。また、買主から不動産売買の媒介の依頼を受けた仲介人が数人あるときは、各仲介人は、特段の事情のないかぎり、売買の媒介に尽力した度合に応じて、報酬額を按分して、買主に対し請求することができます。 判例には、当初の媒介業者・甲を排除し、他社・乙を介して売買契約を締結した買主に対し、買主・甲間の『黙示の媒介契約』を認め、報酬の一部の支払いを命じたものもあります。 そのため、弊社では適格な回答が困難なため、法律の専門家に対しこれまでの詳細な経緯をご説明の上、ご相談されることをお勧めいたします。
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Q.見学した物件に買い手がついてしまった。その後、購入申込書を提出したが優先権利はどちらにありますか？
A.ご質問にございます『優先権利はどちらにありますか？』についてでございますが、頂いた情報のみでは判断いたしかねますので、一般論での回答であることをご了承ください。購入申込書は『優先権』を確保する性質のものではなく、あくまでも購入に関する諸条件を記載した“購入の意思表示を明確にする書面”に過ぎず、法的拘束力もございません。
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Q.事務所購入を検討。購入のための資金調達について相談させてください。
A.1．『購入する物件を会社名義にするべきなのか否か』について まずそれぞれのメリット・デメリットをご説明させていただきます。 <法人名義にするメリット> 会社の経費として処理できる ・不動産の取得に関する諸費用（登記料など） ・固定資産税など ・建物などの減価償却費 <個人名義にするメリット> ・住宅ローン控除を受けることができる。（※適用要件を満たす物件の場合、専有面積の2分の1以上が居住用ということであれば、事務所併用住宅でも住宅ローン控除は受けられます。住宅ローンの控除額については、ローン残高を事務所用部分と居住用部分の各面積割合で按分して算出することになります。※『住宅ローン控除』の詳細はコチラをご参照ください。） ・適用要件を満たす物件の場合、住宅用として不動産取得税の軽減を受けることができる。 どちらが良いかについては、会社の状況等にもよるかと思いますので、税理士等の税務の専門家にご相談されることをお勧め致します。 2．『土地を抵当に入れて借り入れを行い』について 一般的な『不動産担保ローン』は用途に制限がないため『住宅ローン』に比べ高金利です。 そのため、金利を重視されるのであれば、住宅を担保にする銀行等の『住宅ローン』をお勧め致しますが、『事業資金としてのお借り入れ』等をご検討されるのであれば、お取引のある金融機関へお問合せされてみてはいかがでしょうか。
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Q.オーストラリアで自営業を営んでいる。日本では無職扱いとなりますが、住宅ローンを組むことは可能でしょうか？
A.住宅ローンは購入する不動産に居住することが原則となっております。そのため、ご相談者様もしくはご家族が帰国予定であることやご資金の内容（頭金の額）などが審査のポイントとなってくるかと思います。いずれにしましても融資の基準は金融機関により異なるため、詳細につきましては各金融機関へお問い合わせいただければと思います。
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