「名義」のご相談事例の一覧

Q.使用借権に基づき甥が所有する空き家の撤去をしたいのですが。

A.ご相談者様の土地に甥御様所有の建物があり、地代を払っておりませんのでご相談者様と甥御様の間には土地の使用貸借契約があると推察いたします。 使用貸借契約において、使用期間が定められていればその期間は使用でき、使用期間が定められていない場合、使用目的が定められていればその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了するとされております。 甥御様と使用期間を定めていない場合、建物を使用していないので使用貸借契約を終了して土地の返還を主張できるかと存じます。 土地上に第三者の建物が存在する状態でも土地の売却はできますが、土地の使用ができない為、更地と比べると売却価格は安くなってしまいます。土地を売却されるなら更地にされてから売却されることをお勧めいたします。 土地を返還する際に建物の撤去費用は借主の負担とされていますが、甥御様に解体を依頼すると使用していない建物の解体費用の支払いを拒否し交渉が難航するなどお時間がかかる可能性がございます。 よって甥御様と顔を合わせるのを避ける場合は、弁護士などの代理人を選任して任せるか、ご相談者様が建物を解体されることをお勧めいたします。 なお、ご相談者様が建物を解体する場合は、甥御様に使用貸借契約の終了を書面にて通知する必要がございますのでご注意ください。

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Q.所有者所在不明の土地建物を購入したいのですが。

A.土地・建物を購入するには所有者の売却意思が必要となります。 したがって、購入するには所有者と交渉を行うことが必要です。 土地・建物所有者の現在の居住先について、土地・建物の登記情報に住居の変更登記を行っている場合がございます。 もし変更登記を行っていない場合、弁護士又は司法書士であれば転居先を調査できる可能性がございますので、弁護士又は司法書士への依頼が必要となります。 よってまずは、土地・建物の登記情報をご確認されることをお勧めいたします。

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Q.建物賃貸にも拘らず駐車場使用契約を締結すると言われた場合についてのご相談です。

A.住宅減税は、住宅ローン等を借り入れて住居を新築、購入、増改築することにより住宅取得者の金利負担軽減を目的としており、駐車場の賃貸借契約による影響等はございません。 また駐車場の契約は、駐車場に関する規定についてのみ有効であり、部屋の賃貸契約とは別になります。 部屋について契約書を作成しない場合、義兄様が物件の使用を開始した後に双方の言い分が異なりトラブルとなる可能性もございます。 よって部屋についても現段階で賃貸借契約を作成することをお勧めいたします。 賃貸借契約書には、使用目的、賃料、対象範囲、契約期間等が必要となりますが、状況等により記載内容が異なりますので、お近くの不動産会社に相談されることをお勧めいたします。 必要であれば、無料税務相談などで専門家のアドバイスも確認されてはいかがでしょうか。

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Q.高齢曾祖母所有土地に係る生前贈与手続について質問です。

A.生前贈与による土地の名義変更や所有する土地に建物を建てる許可などの法律行為を行うには、名義人ご本人の判断能力が必要となります。 不動産取引に必要な判断能力の有無については、個々の症状により、医師の判断によります。一般的には、認知症により、取引等の法律行為を行うのが難しいと医師に判断された場合には、成年後見制度を利用して行うことになります。 その場合、家庭裁判所の判断が随所に必要になります（後見人の選任、不動産売買の許可など）のでご注意ください。後見制度の利用については、必要であれば、各市町村の相談窓口又は法律の専門家へご相談ください。 また、権利証が紛失している場合においても所有権移転登記はできますが、その際は司法書士又は公証人に名義人本人の「本人確認情報」の作成が必要となります。これにも本人が法律行為を行えることが必要となりますので、まずは医師に確認していただくのがよろしいかと存じます。

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Q.義母名義で賃借している公団住宅からの未届配偶者の退去について教えてください。

A.まずはO氏に手続きを取ってもらえるようにお願いすることでしょうが、なかなかそれが進まないようであれば、第三者の力を借りることも考える必要があります。 具体的には弁護士ですが、たとえば弁護士名で、退去を促すような書面を出してもらうです。訴訟になる前に一度弁護士名でそのような書面を出すと、驚いて手続きをするかもしれません。 退去させることはなかなか手間がかかります。第三者の力を借りても進まないこともありますので、一度無料法律相談などで具体的手続きについてご相談されてみてはいかがでしょうか。

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Q.住宅ローン融資の可否について教えてください。

A.借りられる金額はおおよそ年収の8から10倍程度と言われているので、審査については通る可能性はあると思います。 ただ、借りられる金額と返済できるというのは違うと言います。 年収ギリギリの金額を借りると返済が大変になる可能性もありますし、ある程度余裕を見て、年収5～6倍程度にするべきという考え方もあります。 この辺りは銀行にも相談をしながら、今後の人生設計を検討し、購入物件のレベルを考えるべきだと思います。 なお、ローンは借りる名義人の収入があくまでも基準となります。

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Q.節税のために父親名義の土地建物を購入し賃貸運用したいのですが。

A.親子間での売買については、これが贈与に当たらないのかという点が税金上は問題になりやすい点です。 相場価格と同等の金額で購入されるということであれば贈与には当たりません。 ただ、具体的にかかる税金については、念のため、無料税務相談などを利用されて、税理士に直接確認されることをお勧めいたします。 なお、親子間売買であっても、売買契約書類の作成はなさった方が良いと思います。

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Q.借地権名義書換承諾料の相場について教えてください。

A.名義書換料は借地権価格の1割が相場といわれております。 借地権価格自体は、国税庁HPに掲載されている土地の路線価に借地権の割合をかけて算出されます。 名義書換料が相場よりも高額ということであれば、そこは賃貸人と交渉するべきだと思います。 また、もし折り合いがつかず、借地権売買の承諾を得られなかった場合には、裁判所に代わりに承諾をしてもらう紛争解決制度がありますが、時間、費用はその分かかってしまうことになります

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Q.共有者の一部の不動産登記上の住所変更について教えてください。

A.共有者の住所変更として、変更可能です。 司法書士や、登記所に手続きをご相談なさってみてください。

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Q.地主の死亡に伴う借地権存続の確認についてご質問です。

A.賃料をそのまま支払い続けているとなると、たとえ契約上は期間が終了していても、同一条件で契約は更新されたとみなされることになります（法定更新といいます）。 したがいまして、そこでいきなり出ていけということには法的にはなりません。 ただ、値上げ交渉については、可能性としてはあると思います。近隣の相場や土地の環境などから地代は設定されますがこれについては、お互い協議をして、決着を図ります。 当然値上げに納得できない場合には、裁判所での調停手続きという方法もあり、第三者が客観的に妥当な賃料を決定するということもございますが、時間も費用も掛かりますので、できるだけお互いで合意をできるよう協議すべきだと思います。

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