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A.名義貸しは、法的にみると、賃貸人に無断で、転貸をしたこと（つまりはまた貸しです）と評価されます。賃貸借契約上はAさんが借りていることになっているのに、実際は、Bさんが住んでいるということは、賃貸人には内緒でAさんがBさんに物件をまた貸ししていることになるのです。 このような無断転貸については、契約の解除理由にされていることも多いですので、名義貸しが判明した場合には、物件からの退去を求められてしまうという大きなリスクがございます。 また、名義貸しをした本人も法的にさまざまなトラブルに巻き込まれる可能性があります。 実際に住んでいた方の起こしたトラブルはほぼすべて名義貸しをした本人にも責任が及びます。 このように非常に大きなリスクがある行為となります。
A.数年前にお父様が亡くなられてから相続の登記をされてないとのことですが、相続の登記については、ご親族内でトラブルが発生していない以上は、あまり登記をしていないことのデメリットは感じられないと思います。ただ、万が一トラブルになるような事態になった場合には、今後の相続登記が非常にやりにくくなるということがありえます。また、今後土地をお売りになるような場面が出てきた場合には、現状の時点での登記がなされていない場合には、そもそも売却ができません。 相続登記は期限もありませんし、そのまま亡くなられた方の名義のままになっているようなケースも多いですが、実態の権利関係と登記に齟齬がでないように、手続きをすることをお勧めいたします。 相続の場合には、登記もそうですが、税金の問題もございます。登記名義を移転することで相続税の発生もあるかもしれません。一度無料税務相談や、法律相談などを利用し、専門家へご相談されるのもよろしいかと存じます。
A.決済については、通常は２ヶ月から３ヶ月以内には行われますが、たとえば、なんらかの契約上の条件が整わず、決済期限を両者合意のもと伸ばすということはよくあります。 今回の場合、田が売買対象とのことですが、田畑の売買については、農地法という法律があり、簡単には売れないような法規制がなされております。売るためには、農地法上の諸手続きが必要であり、それで時間がかかっている可能性はありますが、決済期限については、原則契約書に記載があるはずです。まずは契約書の記載を確認してみてください。 それよりも遅くなってしまっている場合には、その理由を買主に確認し、決済期限のみを定めた覚書を買主と締結することをお勧めいたします。もし当時契約に関与していた不動産業者があれば、その辺りの手続きについて、ご相談なさってみてください。
A.不動産売買にともなう移転登記費用、及び不動産取得税については、おっしゃるとおり、買主が負担すべき費用になります。 また、売主側で住所が今と異なっていたり、抵当権を抹消するといった事情がある場合には、その変更登記、抹消登記は売主の負担となります。 また、土地の２分割については、それが必要なのかどうかも含めて、まずはお近くの不動産屋さんにご相談されるのがよろしいかと思います。当社もお近くにいくつか営業センターがございますので、ぜひご活用ください。
A.ご存じのとおり、賃借人に退去を求めるためには、賃貸人側に退去を求める正当な事由がなければなりません。ただ、建物の老朽化というのは、正当事由として認められやすい事情とされております。ただし、老朽化により、物件を修繕してももう生活をするのが難しい程度のものではないと、完全な正当事由とは認められていないようです。 立退き料は、正当事由を補完するものとされております。正当事由があまりないような立退き要求であっても、高額な立退き料を支払うことで、立退きが認められやすくなるという意味です。ご質問のような状況の場合では貸主の勝手な都合による退去ということではないですので、高額な立退き料がないと退去させられないという事はないと考えます。ただ、幾らが適正なのかというのは、法的にはありません。ある程度賃借人の方々がいらっしゃるようであれば一度お近くの弁護士無料相談などで専門家にご相談されることをお勧めいたします。 なお、生活保護だから払う払わないというのはありません。貸主の都合で立ち退いてもらう賃借人一般に、立退き料が必要になるという整理です。
A.すでに離婚されたとはいえ、現状建物の共有者として登記がなされている以上、そのような物件を譲渡し、譲渡益を得た場合には、おっしゃる通り、不動産譲渡税が課税される可能性が非常に高いといえます。 たくさんの借金があるというのも気になります。印鑑を押すというのは、外部から見れば、責任を負うことを自ら認める行為と取られるのが日本の慣習です。印鑑だけ押せば迷惑がかからないというのは現実ではそう簡単にはいかないことが多いです。 したがって、当社営業センターにおいても実施しておりますが、無料相談などを活用されて一度弁護士や税理士などの専門家にご相談されたほうがよろしいかと存じます。
A.ご質問の『農地転換の費用はどちらが支払うのが普通なのでしょうか。』とのことですが、結論から申し上げますと『特に決まりはありません』。 しかしながら、弊社が売買を仲介する場合には売主様にご負担いただくケースが多いです。 『農地転用が必要な土地を購入するには余計な費用がかかる』ということになれば買主様から敬遠されることが懸念されるため、売主様に事前に費用負担を了承していただくことが多いからです。 本件につきましては『どちらがその土地の使用収益を望まれているか？』でご判断されてみてはいかがでしょうか。
A.売却して第三者（買主）へ所有権を移転するためには、相続登記及び元妻の持分の所有権を移転しご相談者様名義にする必要があります。 登記に関する詳細につきましては司法書士などにお問い合わせください。 尚、残債につきましては残債額以上の金額（諸費用含む）で売却が出来れば問題ありませんが、残債額を下回る場合はその不足分を現金で用意する必要があります。
A.亡くなった後の資産については、あくまで民法上の相続のルールに則り所有権が移転するのが原則です。 支払先口座について、甥御様の名義になっているということであれば、甥御様に相続が発生した場合には、甥御様の相続人がその口座の貯金を相続することとなります。したがって、相続が発生した場合には、本件のような、実態は共有なのに名義は単独名になっている口座の貯金を巡ってトラブルになりやすいです。 一部屋ずつ所有されているということですから、部屋ずつに銀行口座を分けて、所有名義ごとに管理をされるべきだと思います。電気代の支払についても、部屋ごとに引き落とし口座をわけるなどの管理をされたほうがよろしいのではないでしょうか。
A.責任者というのが賃借人を親族の方の名義にするということであれば、実際に住まない方を名義にするのは賃貸借契約上無理です。 賃借人が学生で貸主から連帯保証人を求められているということであれば、いとこの方でも問題ありませんが、もちろんいとこの方に連帯保証人になることを了解してもらう必要があります （連帯保証人の署名捺印も契約書に求められます）。
