Q.不動産売却時の取得費に含めることができる項目を教えてください。
A.取得費に含めることの出来るものは国税庁のホームページに記載されています。 「No.3252 取得費となるもの｜国税庁」を参考にしてみてください。 また、国税局電話相談センター等で国税に関する相談を電話で受け付けているようです。 連絡先は「東京の税務署所在地・電話番号等」をご参照ください。
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「名義」のご相談事例の一覧
該当件数：92件
Q.未成年時代に親の独断で購入した土地の名義をよこせとの父親からの請求にどう対応したらいいですか？
A.まず、奥様の名義で土地を購入したということですから、売買契約書も土地登記も奥様名義かと理解します。 そうであれば、土地は奥様が所有権を有していることになります。 従って、贈与をしたといったような特別な事情が無い限り、父親に所有権が移転するといったことはありません。 そのうえで、現在の状況は、土地について、父親が奥様から使用貸借（無償で借りること）しているか、借地しているか、というのが法的状態かと理解します。使用貸借か、土地対価の地代を収受する借地かで、借地借家法の保護の有無が変わり、後者であれば借地権が発生しますので、大きな違いです。 本件の事情では、父親は固定資産税のみ負担し、その余の金員の支払いはないようです。そうであれば、判例は、建物に関しての事案ですが、「建物の借主が建物を含む貸主所有の不動産の固定資産税を負担していても、特段の事情がない限り、建物使用の対価とはいえない」としていますので、本件でも、原則として、使用貸借としてみなされる可能性が高いといえます。 そうすると、今の状態を法的に整理すると、無償貸与の使用貸借であるが、固定資産税のみは父親が負担する約定が、黙示のうえで成立したと認定される公算が大きいです（従って、支払った固定資産税を返せということはいえないことになります）。 メールの内容から読み取れる事実を前提とした法的な整理は以上の通りですが、先方は、裁判ということを口にされているようです。 したがって、一度無料法律相談などをご利用されて、弁護士に相談なさってみてはいかがでしょうか。
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Q.離婚した夫名義の住宅ローンについて相談させてください。
A.元配偶者の方の名義からお子様の名義に移すというのは、つまりは不動産の売買契約を締結するということと法的には評価できます。従いまして、あくまで不動産の価格はローン残高での設定ということではなく、業者などの専門家の査定などを参考に決定されることになります。もし査定金額よりも著しい低価格での取引となりますと、贈与とみなされて、贈与税を課せられる可能性もございますので不動産の価格設定については注意をしてください。 なお、土地の所有者を変更するということですので、ローンの銀行に具体的な手続きについてご相談なさってください。
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Q.契約１年後の売買契約解除通告について相談させてください。
A.名義変更がされていなくても、売買契約書を締結し、代金を支払った以上は、不動産の所有権はご相談者様が持っていることになります。したがってお父様に返せと言われても、法的には返す必要はございません。 名義変更についても、法的には、調停や、訴訟をして、所有権移転登記に協力をすることを求めることもできます。つまりお父様には、所有権移転登記の手続きに応じる義務が法的にはあることになります。 ただ、親子間での取引でもありますし、まずはなぜ急に不動産を返せということを要求してきているのか、その理由をしっかり確認をなさるべきでしょう。その上で、今後不動産をどうするのか、話し合いをなさってはいかがでしょうか。どうしても埒があかないようであれば、弁護士など第三者を入れてお話合いをされることも検討せざるを得ないかもしれません。
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Q.公租公課相当額の地代請求の可否について教えて下さい。
A.土地の借地代の基準として固定資産税や都市計画税の税額はよく使われます。 したがって、借地代の請求は法的には問題ございませんが、それによって得た賃料収入については、金額によっては確定申告をする必要が出てまいります。 税務関係については、お近くの無料税務相談などをご活用ください。
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Q.名義が曾祖父になっていた不動産の所有権を宗教法人であるお寺に移転して欲しいと頼まれたのですが、どうすれば良いでしょうか。
A.所有権を移転する前提として、まずはその土地がどこの土地であるかを特定しなければいけません。 これは、間に入っている司法書士がすでに解任されたとのことなので、直接お寺に確認をせざるを得ないと思います。 では、この土地が誰のものであるかですが、あくまで所有権登記があるのであれば、通常はその登記名義人が所有権を有していることになります。 お亡くなりになった曾祖父の方名義のままということですので、相続によりご相談者様ご兄弟が所有権を持っていることになります。 しかし、登記名義人が曾祖父のお名前であったとしても、当該土地をお寺が占有をしていてそれが長期（２０年、場合によっては１０年）以上経過している場合には、当該土地の所有権をお寺が時効取得できる可能性がございます。 また、登記があったとしても、その後曾祖父もしくはその相続人の方とお寺が売買契約を締結し、売買代金のやり取りも終わっているにもかかわらず、所有権移転登記をせずにそのままになっている場合もありえます。 その場合には、お寺が所有権者ということになります。 したがって、大事なことは、 ①いつ曾祖父の方に所有権が発生したのか（登記年月日） ②その土地は、お寺がどのように使用していたのか。どのくらいの期間使用していたのか。 ③お寺と曾祖父の方または相続人の方との間に売買などの契約はないのか、金銭の授受はないのか。 この点をはっきりさせることです。その上で、一度無料の法律相談を利用されて、専門家のお話を聞いてみてはいかがでしょうか。
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Q.借地上の建物の譲渡に関する法的な問題と、税金などの有利不利などがあれば教えてください。
A.建物の名義人が奥様のお母様ではなく、奥様の名義になるということは、法的には土地をお母様が奥様に転貸し、奥様が土地の借主となり建物を所有すると整理されます。 そのように整理しないと、奥様が建物を持っている法的な理由がありませんので、土地所有者であるお寺から建物の明渡請求をされた場合には、明け渡しをせざるを得なくなります。 法的リスクとしては、 ・お寺とお母様の契約で、転貸を禁止するような条項がないか。 ・賃貸といっても賃料は無償となるでしょうから、法的には使用貸借と評価できます。その場合、お母様はいつでも奥様との契約を解除できますので、そうなった場合には建物を処分したうえで、土地を明渡さなければなりません（あまり検討すべきリスクではないとは思いますが） が考えられます。 税金については不動産取得税がかかってまいりますが、不動産を巡る税金は具体的な取引内容によって控除制度など様々ありますので、お近くの無料税務相談などをご活用なさってください。
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Q.親族間の不動産取引をスムーズに行う方法を教えて下さい。
A.まず現在建物と土地の名義が異なっておりますので、これをともに御姉様の名義にするには、お母様とお二人が売主で、買主が御姉様ということになります。お母様の売却の意思が確認できないと土地の取引はできません。 スムーズに済ませる方法については、親族間といっても不動産という重要な財産の取引ですので、できれば不動産会社にご相談されて、たとえば契約書の作成や、税金、登記手続きなどはお任せになったほうがよろしいと思います。
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Q.親名義の土地と建物が空き家状態で放置されおり、対応に困っている為、相談させて下さい。
A.認知症の方がすべて売買契約を行う意思能力が無いということにはなっておりません。ただ、不動産は非常に重要な財産ですので、親名義の不動産を、たとえ認知症があるからといって、子供が単独で処分をするということは原則認められません。手続は子供が行ったとしても、処分することへの意思確認は、必ず名義人の親にすることになります。 軽い認知症ということであれば、名義人の意思確認は法的には認められる可能性が高いですので、処分は可能です。もし名義人に不動産の処理について判断することが厳しい状況ということであれば、成年後見制度を使って、処分する方が成年後見人になったうえで取引をする方法がございますが、家庭裁判所での手続きが必要になり、時間もかかります。
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Q.入籍する際に現在所有しているマンションで必要な手続きを教えて下さい。
A.マンションの所有者情報の変更についてですが、ご結婚により苗字が変わったという程度であれば、変更登記をする方は少ないです。 しかしながら売却する場合には形式上ですが変更登記を経て所有権移転をすることになります。 住宅ローンの名義変更については、銀行によって具体的な手続き方法が異なりますので、銀行にご相談ください。 またご売却される場合は、売買代金で残債が返済できない場合にはお手持ちのご資金を充当して抵当権を抹消する必要があります。
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