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A.駐車場としての利用については、リースバック方式がよくとられていますが、賃貸借契約との大きな差はご存じのとおり所有権が相手に移転するか、相談者様のままなのかということです。リースバックでも最終的には相談者様のもとに土地の所有権は戻ってきますが。 メリットは、固定資産税など所有者として支払うべき税金がかからない、デメリットは、毎月の賃料の支払いが発生するということでしょうか。 コンビニの建物などではなく駐車場のみの利用とのことですから大きなリスクはないとは思いますが、ご提案の方法を取らない理由はご確認されたうえで契約をされたほうがよろしいと思います。
A.ローンが残ったまま転売することや賃貸するというのは原則はできませんが、銀行によっては、できる場合もございます。また、ローンの審査についても実は銀行によって基準が異なり、一概に言えません。 つまりローンをどうするのかというのは、融資をする銀行の判断が優先ということになります。 したがって、融資を受ける銀行にどのような条件であれば、転売可能なのか、賃貸可能なのか、相談なさってください。
A.本件の場合、仲介会社に対しては調査説明義務違反による損害賠償を請求するということが考えられます。 仲介会社が、責任を認めて、たとえば仲介手数料についてある程度返還をしてもらえるのであればよいのですが、そうでない場合には、法的な手続きが必要となります。 その場合、仲介会社が調査ができたのに怠っていたという事実が認められなければいけません。 売主から聞かないとわからなかったようなことについてはそのような調査義務までは認められませんし、不動産会社としての調査の限界もあります。特に死亡していた事実については、売主から聞かなければわからない場合が大変多いです。 仲介会社よりも売主に対して、瑕疵担保責任による賠償を求めることもできる可能性もございます。 売主は、土地の価値を下げるような事実を告知せずに売却をすることは認められておりませんし、それが原因で買主に損害が発生した場合には、売主に賠償を求めることができます。 売買価格を下げてもらうなどの交渉が可能になるかもしれません。 つきましては、無料の法律相談などをご利用されて、法律の専門家にご相談されることをお勧めいたします。
A.取引から１０年が経過しているとのことで、取引当時の売主に瑕疵担保責任といった法的な責任を問うことは、時効によりできません（瑕疵担保責任は民法上１０年以内に請求しなければ時効により消滅してしまいます）。 ただ、隣地の売主は、本来であれば、土地内にある水道メーターが質問者様の敷地からのものであるということは今回の隣地買主に説明をしなければなりません。 法的にいうと、質問者様の所有物である水道メーターが隣地に出てしまっている状態なのでそれを戻すのは、所有者である質問者様が負わざるを得ないということになりますが、隣地の売主も、法的にいえば、土地の瑕疵担保責任を負う可能性があります。 ついては、隣地買主には、質問者様だけではなく、売主に対しても費用負担を求めるように、交渉をされてみてはいかがでしょうか。また、法的に費用負担義務はないとしても、質問者様が購入した当時の売主の連絡先が分かるのであれば事情を説明して費用負担を求めることもなさってみるべきだと思います。 加えて、工事代金についても、もう少し安くやれる業者がないかどうかについても、検討されたほうがよろしいと思います。
A.サブリースの解約を巡っては、トラブルも多く、法律的にも難しい対応が必要になるケースが多いです。 なぜなら、サブリースにおいても、借地借家法という法律が適用され、貸主は、借主であるサブリース会社に解約を申し出る場合には、正当事由が無ければならないとされているからです。通常の賃貸借契約においては、貸主の正当事由はほとんどの場合認められません。 このような背景もあり、サブリース会社は、解約を申し出られると、解約は無理、とか、新たな所有者と地位承継をしろ、つまりは、サブリース契約の維持を主張してきます。 所有者からすれば、契約書には任意で解約可能と書いてあるから解約できないのはおかしいということになるのですが、借地借家法上は、契約書での任意解約可能文言よりも、正当事由を必要とする法律の文言を優先しますので、契約書の文言があるから貸主から任意で解約可能という風には簡単にはいきません。 ただ、サブリースは通常の賃貸借契約とは異なるのも事実です。ぜひ一度無料法律相談などで、弁護士などに対応をご相談ください。解約を拒否しているような場合には、当事者同士では交渉がうまくいかず、弁護士の名前で解約通知の内容証明を送るといった対応が必要になるケースが多いです。サブリース会社が解約を拒否している状況ですので、法律の専門家に交渉窓口をお願いしたほうがよいかもしれません。
A.賃貸借契約については、解約はいつでも可能です。ただ、解約にともなって、負担しなくてはならない費用、返金される費用がございます。 特に賃料については、１日でも契約開始日を過ぎると、解約をするには、その先１ヶ月の賃料は負担しなければならないという内容になっている契約がほとんどです。たとえば、５月２９日開始の賃貸借契約で、５月３０日に解約をした場合でも、通常、６月２９日までの１か月分の賃料は支払いをしなくてはいけないということになります。初期費用をまだ満額支払っていないとのことですが、そうしますと、まだ契約開始日が来ていないのでしょうか。その場合には、依然賃貸借契約は開始されておりませんので、賃料を含めた支払初期費用分を返金してもらえるかもしれません。 ただ、仲介会社に支払った仲介手数料については、物件を決めて契約締結の段階にまで持っていくのが仕事ですので、その後賃借人の都合で解約した場合でも、全額請求される可能性が高いと思います。 まずは、契約内容を確認ください、同時に管理会社に解約をする旨をお伝えすると同時に、現在支払った分の初期費用の処理がどうなるのか確認してみてください。まだ契約前で住んでもいないということであれば、返金を前提に交渉なさって問題ないと思います。
A.管理会社に月末へ戻してくれるように交渉はされてますでしょうか。 賃貸借契約の支払期日は、末日以外に２７日、２５日というケースが多く、とくに引き落としの場合には、２７日に設定をされている管理会社が多いと思います。 ただ、最初の契約時に月末ということで説明があり契約をしているのであれば、当然月末に戻すように主張することは可能ですし、銀行の引き落としの設定が２７日で動かせないということであれば、引き落としはやめて、当初通り、振込形式に戻してもらうようにご主張されるべきだと思います。契約がそうなのであれば、管理会社が拒否をする理由がありません。
A.保険の契約について強制されることは法的にも問題はありませんが、会社まで指定をして加入を強制することは、独占禁止法に違反する行為とされております。 ただ、いろいろと便宜を図ってもらっている不動産業者のようですし、違法だといきなり抗議をするよりも、貸主と直接交渉させてほしいとか、自分が加入する保険の内容はちゃんと知っておきたいということで、説明を求める（もしくは保険会社の連絡先を求める）などの交渉をされてはいかがでしょうか。 結局、高い保険料は、大体は不動産屋のマージンの可能性が高いので、貸主や保険会社に聞かれてしまうと不動産業者としては困ってしまうケースがほとんどです。それでも一方的に加入を求めるのみということであれば、独占禁止法に違反していると聞いた（消費者に選択の余地のない取引をさせることが、公正な取引ではないとして、違法とされております）ので、各都道府県に設置されている賃貸契約トラブルの窓口に連絡をすると不動産業者に話をしてみてはいかがでしょうか。
A.賃借人から迷惑行為や粗暴言動等があった場合でも、契約を解除して退去を求めるためには、法的には、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたことが必要です。具体的には、迷惑行為や粗暴言動等について、行為の内容を具体的にその都度記録するなどして証拠として残し、かつ、そのような言動をしないように再三注意し、それでも繰り返すような状態があれば、行為の内容によっては信頼関係破壊が認められ、賃貸借契約解除のうえ退去請求ができることにはなります。 信頼関係破壊に基づく契約解除ができないとしたら、合意での退去を求めるほかないでしょう。 合意での退去ですから、賃借人の了解を得る必要があり、了解が得られないなら、作戦2のような申出をすることも選択肢になろうと思います。ただし、より高額な条件を求めてくることもあろうかと思います。 ただ、慎重に提案しないと、思いがけず退去を求められたことで反発を招くこともあるでしょう。 作戦１の方法は、増額しないことの特約が存しないことが前提となりますが、賃料増額は、法的に、賃貸人が一方的に告げたからといって増額が成立するわけではありません。 法律上、建物の賃料増額について、当事者間に協議が調わない場合は、その請求を受けた賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料を支払えば足りることになっており、賃貸人から増額請求を受けても、賃借人が応じなければ、賃貸人の方で法的手続を踏む必要があります。そして、手続を踏んでも、賃料の増額には、租税の増減、不動産価格その他の経済的事情の変動、近傍同種建物賃料との比較をして総合的に増額が妥当かどうか決めらるので、増額には根拠が必要です。従って、根拠のない増額請求はかえって賃借人の反発を招く恐れがあります。 以上のように、日本の法律では、強制的に賃借人を退去させるようなことができないことを原則として考えられておりますので、信頼関係を破壊するような賃借人以外については、なかなか退去させるのは難しいのが現実です。ただ、日常生活も不安な状況であると推察いたしますので、可能であれば、一度、お近くの無料法律相談などを活用されて、ご相談されてみてはいかがでしょうか。 また、不動産相談とは関係はありませんが、もし、身の危険を感じられているということであれば、警察に相談をし、何かあった時にすぐに対応をしてもらうようにお願いをしておくことをお勧めいたします。
A.賃貸物件の原状回復についての費用負担は、原則賃貸借契約書の記載によります。 現在多くの契約書が、国土交通省が策定している原状回復ガイドラインに沿って作成をされておりますが、それによると、賃借人の生活の仕方が悪くてカビを発生させてしまったような事情があれば（飲み物をこぼした、結露をそのまま放置していたなどが例示されております）賃借人の負担とされております。 ただ、本件のように入居してすぐにカビが発生したというような場合には、そもそも物件自体がカビの発生しやすい状況であり、賃借人にすべての責任を課すのは、酷のように思います。他の物件から出ていないといっても、位置によって状況は異なりますし、そもそも話が本当に出ていないのかもわかりません。ご相談者様のお話を前提とすれば、今までの入居者からも同じようなクレームが出ていたのではないでしょうか。 まずは契約書を確認いただくことですが、カビのことについて具体的に何も規定がないのであれば、貸主には、引っ越しを余儀なくされた状況を説明したうえで、たとえば原状回復費用を何割か免除してもらう、引っ越し代を何割か負担してもらうなどの交渉をなさってみてはいかがでしょうか。
