「入居」のご相談事例の一覧

Q.隣接住戸の生活騒音についてご相談です。

A.騒音については、ひとりひとり感覚やお住いの状況により、大きく異なるため、管理会社としても、対応に苦慮するケースが多いようです。 騒音が原因で通院されていることや健康状態に影響を与えていることは管理会社にお伝えされていますでしょうか。また常駐の管理員がおられるのであれば、音がするときに実際にお部屋まで来ていただいたうえで、直接聞いてもらったりして、管理会社側に状況を正確に把握してもらう必要があるかと存じます。このような状況であれば、他の住民の方からも同じような声がでているのではないでしょうか。 騒音については、周りに明らかに迷惑をかけるレベルのものですと、住民自身の退去事由にもなる可能性があります。管理会社に現状を伝えつつ、どうしても動かないような場合には、弁護士に相談をして、隣人に対し、深夜の宴会などを至急やめることを求める内容証明を送るといったことも考えられます。 ただ、費用がかかりますし、時間がかかる可能性もあります。また、内容証明をもらっても、法律的な拘束力はこの時点ではありませんので、騒音がやまない、といったことも考えられます。 警察も結局は民事不介入の原則がありますので、一度くらいは声を掛けてくれる可能性はありますが、結局は民間人同士で決着させてくださいという事になってしまうことも多いです。 結局、最終的には、ご自身の体調などを考えて、他の物件に引っ越しをされていく方も残念ながら多いのが現実です。 労力、時間、費用などを検討して、対応を検討なさってください。

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Q.アパート雨漏り補修工事の瑕疵による損害賠償請求について教えてください。

A.業者とは管理会社ではなく、修繕工事の施工会社のことと推察いたします。 入居者が退去しており、その原因が施工会社の対応不足と処置不良の為に雨漏りの被害が拡大したことを証明できれば施工会社に損害賠償を請求できる可能性がございます。 しかし、賃借人が工事の不備がなければ今後もずっと住み続けていたかは確実な未来とは言えず、その未来に得るはずの家賃を請求するのは難しいかと思われます。 また、損害賠償を施工会社に請求する場合、いろいろな状況を総合的に判断をして評価をすべき問題であり、ご請求をされたとしても、相手方が支払うということは考えにくく、請求をしたいのであれば、どうしても裁判を提起することを視野に入れざるを得ないと思います。

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Q.建物取壊に伴う賃借建物からの退去とハウスクリーニング代の請求についてご相談です。

A.契約された内容が分からないので、確実なことを申し上げることは難しいですが、通常退去の場合はクリーニング費用とか畳を変える費用は借主が支払ったうえで退去をするという契約内容になっていることが多いです。 したがって、契約上は支払う必要があるという回答になると思います。 ただ今回は取り壊しという貸主の都合で急遽の退去ですし、退去が早いから次の人に貸すというのは完全に貸主の都合です。 結局は二年以内には取り壊してしまうわけですから、簡単に借り手がつくとも思えません。そういった話をして、クリーニング費用や畳の費用を免除してもらえないか、交渉なさってみてはいかがでしょうか。

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Q.前賃借人が残置した設備の不具合と説明責任について教えてください。

A.①説明が異なるという場合には、宅建業法上の説明義務違反が問題になります。 しかし、説明内容はあくまでも重要事項に書いてある事項になりますので、重要事項説明書と事実の状態が一致している場合には、説明義務違反を問うのは難しくなります。 あとは、物件案内時にいわれたという説明内容が、たとえば物件図面にも記載がある、メールなど説明内容の証跡が残っている、こういったことが無いと難しいと思います。 ②賃貸借契約期間が満了する際に借主は部屋を元の状態に戻す必要がございます。よって残置物がある場合の責任は前借主にあるかと思われます。 しかし残置物をそのままにして、次の賃貸人に当該物件を貸し出した場合は、貸主が残置物を引受けたと判断される可能性がございますが、ご相談の契約は約４年前にて締結されていますので、設置責任を貸主に請求するのは難しいかと思われます。 ③賃貸人が残置物を引受けた場合において、残置物の修繕義務は借主の負担となりますが、本件では重要事項説明書で『ナシ』とされており、不動産会社が修繕は借主様で行うように主張してますので、修繕費用を負担してもらうのは難しいかと思われます。 ④退去時に湯沸し器が存在することにより、賃貸人が次の賃借人に当該物件を貸す際の賃料が上がる場合は、賃貸人のメリットとなりますので、賃貸人に湯沸し器を取り付けた金額か当該物件の賃料の増額分を請求できる可能性がございます。しかしどちらを支払うかは貸主が選択するものとされていますのでご注意ください。 ⑤及び⑥　現在の湯沸し器の所有者は賃貸人となっていますので、賃貸人に無断で捨てることはできません。よって取り外す際は必ず事前に賃貸人に確認し、その際に費用負担も確認なさってください。 ⑦重要事項説明書に残置物の交換について記載がされている場合がございますので、ご確認なさってください。今回の管理会社との交渉は、「瞬間湯沸かし器がついていなければ別の物件にしていた」ということを契約当時の不動産会社がわかっていたかどうかが重要なポイントです。 それを不動産会社に話をして、話をしたことがわかるもの（一番良いのはメールです）が残っているのであれば、ある程度交渉は有利に進められます。 ただ、それがない場合には、重要事項説明に給湯なしとなっているだけに、交渉は残念ながら難航すると思います。

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Q.賃借予定新築マンションの引渡遅延でご相談です。

A.契約で入居できる日にちを決めていますので、貸主は入居日までに借主に対し、建物を引き渡す義務がございます。 よって貸主の原因で入居日が遅れる場合は貸主に履行遅滞の責任が生じる可能性がございます。 ご相談者様が入居されるまでのホテル等の宿泊代金を貸主に請求できるかと存じますが、貸主側が入居延期期間の宿泊代金を負担する場合に１日の宿泊代金の指定がある場合がございます。 まずは管理会社に現在のお住まいに住み続けることが困難な事情をご説明の上、宿泊代金を負担いただけるか交渉されてみてはいかがでしょうか？ 初期費用のうち、敷金・礼金などの物件をお借りする際に貸主にお預け・お支払いするものは、貸主が原因での解約の場合、返金されます。 しかし仲介手数料など仲介業者に報酬で支払うものは業者ごとに対応が異なります。 仲介業者との契約書に、契約締結後に解約した際の手数料について記載されている場合がございますので、契約書をご確認ください。

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Q.隣接建設中マンションの騒音風害についてのご相談です。

A.騒音が原因の慰謝料や損害賠償の請求の可否については、一般的には騒音が受忍限度を超えるレベルで初めて認められるとされております。 ただ、受忍限度がどのくらいかというのは、マンションの構造や、周辺状況によっても変わってくるため、一般的なレベルを示すことは難しいです。 騒音がどういうレベル感なのか、夜中の状況なども録音したり、可能であれば騒音のレベル測定などもおこなって、一度弁護士などの専門家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.昨年購入した自宅の売却についてご相談です。

A.新築の定義については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の中で、新たに建設された物件で一度も人が住んでいないもの、築1年以内、という要件がございます。 ①一度でも入居いたしますと、上記法律のいう新築の要件には当てはまらなくなりますので、建てたばかりの物件であっても、「中古」物件として販売をすることになります。そうしますと、一般的には１割～２割は価格が下がるといわれております。 ②未入居の物件としても築1年を経過しますと、やはり新築の要件には当てはまらなくなりますので、「中古」物件として販売することになります。 したがって、一度も入居せずに、１年以内に販売をするのが、一番高く売れる可能性が高いということになります。 しかし、販売価格はさまざまな要因で変動いたしますので、一般的な見解が当たらない場合もございます。 ぜひ、専門の不動産業者にて直接ご相談頂くことをお勧めいたします。 また、物件の売買は、税金の課税対象になる可能性もございますので、そのあたりもご相談なさってください。

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Q.短期の不在中に賃借建物内にカビが発生したのですが。

A.賃貸物件の原状回復についての費用負担は、原則賃貸借契約書の記載によります。 現在多くの契約書が、国土交通省が策定している原状回復ガイドラインに沿って作成をされておりますが、それによると、賃借人の生活の仕方が悪くてカビを発生させてしまったような事情があれば（飲み物をこぼした、結露をそのまま放置していたなどが例示されております）賃借人の負担とされております。 ただ、本件のように入居してすぐにカビが発生したというような場合には、そもそも物件自体がカビの発生しやすい状況であり、賃借人にすべての責任を課すのは、酷のように思います。 他の物件から出ていないといっても、位置によって状況は異なりますし、そもそも話が本当に出ていないのかもわかりません。ご相談者様のお話を前提とすれば、今までの入居者からも同じようなクレームが出ていたのではないでしょうか。 まずは契約書を確認いただくことですが、管理会社との話し合いがうまくいかない場合は、不動産会社を所管している都道府県の宅建業者とのトラブル相談窓口にご相談されるのもよいかもしれません。

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Q.新築建売住宅のゴミ置場の設定について教えてください。

A.住宅地に設置されるゴミ捨て場は、社会生活を営むうえで必要とされる一方、なるべく家の前には設置しないでほしいという場でもあり、そのため、周りの住民の話し合いの中で決める、どうしても難しいようであれば、市町村が決めるというのが、法律の考え方です。 したがいまして、ゴミ捨て場の設置については不動産会社ではなく、窓口は、市町村となります。 ゴミ捨て場の設置については、周辺住民とよく話をして場所を決定するのが前提であり、ゴミ捨て場の管理を町会単位で行っている例も多くございます。 まずは自治会長に現状をお伝えして、ごみの設置場所についての方針を検討頂くほかないと思います。 もちろんそういった中で、不動産会社が調整をする、ということであれば、不動産会社を通じて交渉という事も可能ですが、そこまで不動産業者が法律上の調整義務を負っているわけではないので、直接ご相談された方がよろしいかとは思います。

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Q.賃借中物件瑕疵修補期間に係る賃料減額要求についてご質問です。

A.賃料の支払いは、借主にとって最大の義務となり、その支払いを拒絶することは、売主側に相当な過失が認められないと難しいです。 そして、減額が認められるのは、生活上のインフラ（たとえば電気ガス水道）、水漏れ、お風呂、冷暖房の故障といったケースがほとんどで、それ以外の場合には、修繕費用を貸主に支払ってもらうことはあるものの、賃料の減額までは認められないケースがほとんどです。 本件の場合も、ドアの不具合で、相当お時間を割かれている事情は十分に推察できますが、修繕費用を貸主側に求めることに加え、賃料の減額までを請求できるかはなかなか難しいのではないかと思います。

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