「入居」のご相談事例の一覧

Q.割高な火災保険への強制加入が妥当かどうかについて、教えてください。

A.保険の契約について強制されることは法的にも問題はありませんが、会社まで指定をして加入を強制することは、独占禁止法に違反する行為とされております。 ただ、いろいろと便宜を図ってもらっている不動産業者のようですし、違法だといきなり抗議をするよりも、貸主と直接交渉させてほしいとか、自分が加入する保険の内容はちゃんと知っておきたいということで、説明を求める（もしくは保険会社の連絡先を求める）などの交渉をされてはいかがでしょうか。 結局、高い保険料は、大体は不動産屋のマージンの可能性が高いので、貸主や保険会社に聞かれてしまうと不動産業者としては困ってしまうケースがほとんどです。それでも一方的に加入を求めるのみということであれば、独占禁止法に違反していると聞いた（消費者に選択の余地のない取引をさせることが、公正な取引ではないとして、違法とされております）ので、各都道府県に設置されている賃貸契約トラブルの窓口に連絡をすると不動産業者に話をしてみてはいかがでしょうか。

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Q.問題のある借家人に退去要請をしたいのですが、どうすればよいでしょうか？

A.賃借人から迷惑行為や粗暴言動等があった場合でも、契約を解除して退去を求めるためには、法的には、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたことが必要です。具体的には、迷惑行為や粗暴言動等について、行為の内容を具体的にその都度記録するなどして証拠として残し、かつ、そのような言動をしないように再三注意し、それでも繰り返すような状態があれば、行為の内容によっては信頼関係破壊が認められ、賃貸借契約解除のうえ退去請求ができることにはなります。 信頼関係破壊に基づく契約解除ができないとしたら、合意での退去を求めるほかないでしょう。 合意での退去ですから、賃借人の了解を得る必要があり、了解が得られないなら、作戦2のような申出をすることも選択肢になろうと思います。ただし、より高額な条件を求めてくることもあろうかと思います。 ただ、慎重に提案しないと、思いがけず退去を求められたことで反発を招くこともあるでしょう。 作戦１の方法は、増額しないことの特約が存しないことが前提となりますが、賃料増額は、法的に、賃貸人が一方的に告げたからといって増額が成立するわけではありません。 法律上、建物の賃料増額について、当事者間に協議が調わない場合は、その請求を受けた賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料を支払えば足りることになっており、賃貸人から増額請求を受けても、賃借人が応じなければ、賃貸人の方で法的手続を踏む必要があります。そして、手続を踏んでも、賃料の増額には、租税の増減、不動産価格その他の経済的事情の変動、近傍同種建物賃料との比較をして総合的に増額が妥当かどうか決めらるので、増額には根拠が必要です。従って、根拠のない増額請求はかえって賃借人の反発を招く恐れがあります。 以上のように、日本の法律では、強制的に賃借人を退去させるようなことができないことを原則として考えられておりますので、信頼関係を破壊するような賃借人以外については、なかなか退去させるのは難しいのが現実です。ただ、日常生活も不安な状況であると推察いたしますので、可能であれば、一度、お近くの無料法律相談などを活用されて、ご相談されてみてはいかがでしょうか。 また、不動産相談とは関係はありませんが、もし、身の危険を感じられているということであれば、警察に相談をし、何かあった時にすぐに対応をしてもらうようにお願いをしておくことをお勧めいたします。

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Q.賃借建物のカビが酷い

A.賃貸物件の原状回復についての費用負担は、原則賃貸借契約書の記載によります。 現在多くの契約書が、国土交通省が策定している原状回復ガイドラインに沿って作成をされておりますが、それによると、賃借人の生活の仕方が悪くてカビを発生させてしまったような事情があれば（飲み物をこぼした、結露をそのまま放置していたなどが例示されております）賃借人の負担とされております。 ただ、本件のように入居してすぐにカビが発生したというような場合には、そもそも物件自体がカビの発生しやすい状況であり、賃借人にすべての責任を課すのは、酷のように思います。他の物件から出ていないといっても、位置によって状況は異なりますし、そもそも話が本当に出ていないのかもわかりません。ご相談者様のお話を前提とすれば、今までの入居者からも同じようなクレームが出ていたのではないでしょうか。 まずは契約書を確認いただくことですが、カビのことについて具体的に何も規定がないのであれば、貸主には、引っ越しを余儀なくされた状況を説明したうえで、たとえば原状回復費用を何割か免除してもらう、引っ越し代を何割か負担してもらうなどの交渉をなさってみてはいかがでしょうか。

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Q.建物賃借時の顔写真提出は必要なのでしょうか？

A.実は賃貸借契約における必要書類は、貸主さんや管理会社によって異なりますが、顔写真については、昨今は求められるケースの方が多いと思います。民泊という制度が始まり、マンション内に住民ではない人が出入りをするようなことが増えてきました。民泊禁止のマンションであっても、防犯上、賃貸人以外の人間が出入りするのを防ぎたいというマンション側の事情もあります。 従いまして、必要と言われれば、ご提出をされるようになさってください。

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Q.入居申込審査書への虚偽記載があった場合、罰則はありますか？

A.虚偽の勤務先を申告して賃貸物件に入居された場合の罰則を明確に規定している法律はありません。ただ、仲介業者に対しては、そのような行為を誘導しているという事実を当該仲介会社を管轄している都道府県に賃貸人が訴えた場合には、情状によっては、何らかの行政指導が入るということもありうると思います。 また、罰則ではありませんが、そのような属性を偽って入居することが、賃貸借契約の違反行為として、賃貸借契約を解除される可能性も否定できません。

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Q.賃借予定のマンションのベランダの亀裂について、相談させてください。

A.ひびがどのように入っているのかがわかりませんので、なかなかお答えに難しいですが、以前までご入居されていた方がいらっしゃったのであれば、住むのに困るようなことにはおそらくはならないのだろうと推測されます。ベランダのひびというのはおそらくはマンションの躯体そのものに入っているものでしょうし、そうなりますと、修繕するには簡単ではありません。どうしても気になるようであれば、別の物件を探すことも含めてご検討されたほうがよろしいかと存じます。

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Q.賃借店舗が違法建築だったため買い取れませんでした。立ち退きたいが、立退料はもらえますか？

A.築がとても古い物件であることや違法建築であることが気になります。もし建物が老朽化している、修繕などをすると非常に費用がかかる、といった事情が認められ、貸主から建て替えなどの理由で退去を求められた場合には、法的には退去を求める正当事由があると認められるケースが多く、そうなった場合には、立退き料も最低限しかもらえずに、出ていかざるをえないこともありえます。 貸主が退去を求める正当事由が認められない場合にそれでも借主に退去を求める場合には、相応な立退き料が必要であると理解されております。 もし代替地がある、もう店舗をやめられる予定があるといった場合には、立退き料を請求したうえで、退去をされたほうがいいかもしれません。 もし不安であれば、お近くの無料法律相談などを活用されてみてはいかがでしょうか。

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Q.建物賃貸借契約更新料の支払い義務について教えてください。

A.そもそも同じ間取りのお部屋であっても、貸主が違ったり、管理会社が違ったりするので、契約内容が異なるということはございます。 ただ、そういった情報を基に、更新料を無くす契約にしてほしいという交渉自体は可能と存じます。しかし、今年の更新については、すでに更新料有の内容で印鑑をついて契約を取り交わしておられると思いますので、この更新料を削除するというのは難しいと思います。 ２年後の更新時からは更新料を削除した契約にしてほしいという内容の交渉は可能ですので、一度お話されてみてはいかがでしょうか。これだけ長期でお住いなので、そのあたりも考慮してくれるようお願いしてみてください。

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Q.建物賃貸契約の更新拒絶は可能ですか？

A.一般的な契約、つまり普通賃貸借契約は、おっしゃるとおり、契約更新が前提となっております。 契約を更新しないためには、更新をしない正当な事由が認められなければなりません。ただ、この正当事由は現状なかなか認められないことが現実であり、借主に重大な契約違反行為（滞納、迷惑行為など）があったり、貸主がどうしてもその物件に住まないといけないような事情がない場合には、ほぼ認められません。 ただ、入居される方が出て行ってもいいということになれば、更新しないことができます。まずは入居者の方に、ご相談という形で、ご連絡されてはいかがでしょうか。その際、立退き料（通常賃料の３か月以上といわれます）の出費は当然に覚悟する必要がございます。引っ越し代などの費用も含めて、ご提案されることをお勧めいたします。それでも退去しないとご入居者が希望された場合には、法的に退去させることは非常に難しいと考えてください。

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Q.就業先が変わった場合、不動産業者から新しい就業先へ確認の電話をするのでしょうか？

A.「就職先に確認の電話は行くのでしょうか」とのことですが、在籍確認の有無は不動産会社により異なりますので回答が困難です。無職の状態で了承してくれた貸主さんということですので、あまり細かいことはおっしゃらないのではないでしょうか。

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