「リフォーム」のご相談事例の一覧

Q.被相続人が単独で居住していた空き家を3年以内に売却する場合、どのような形で売却するのが適切でしょうか？

A.古屋付きで売却をする、更地にして売却をする、どちらが良いかということについて結論とすれば、何を優先したいかによって変わるということになります。 メリット、デメリットについて一般的に言われることをまとめます。 ご相談の①または③のケース メリット ・解体費用がかからない。 ・建物付土地の場合、固定資産税や都市計画税が更地に比べて低額となる。 デメリット ・建物に契約の内容に適合しないものがあった場合に契約不適合責任を負うことになる。 ・土地目的の購入者にはなかなか売れない。購入者の間口が狭くなる。 ②のケース メリット ・買い手が付きやすい。 ・建物を巡るトラブルがない。 デメリット ・解体費用および建物滅失登記手続きが必要 ・固定資産税、都市計画税が高くなる。 おっしゃるとおり、税控除の金額と建物解体費用、リフォーム代は実際に見積もりなどを取られて比較をする必要があります。 また、トラブルなく早く売却したいということであれば更地、時間がかかっても解体費用や税金などの費用を押さえたいのであれば古屋付きとなります。

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Q.中古マンションの売買契約を締結したのですが、 残金全額引渡し日前に買主様がリフォームを実施されるのは合法なのでしょうか？

A.リフォームのタイミングでございますが、通常はおっしゃるとおり残金決済、引渡し後になります。 まだ所有権が売主にある状況でリフォームをかけ、しかしその後に買主にローンが実行されないなどの事情で解約になった場合には、設置した新たなリフォームの内装、家財などが売主買主どちらに帰属することになるのかといった点で、争いになる可能性があります。 どうしてもリフォームを前倒しでの実行ということあれば、リフォーム工事が途中で終わった場合にその部分の所有権を売主に放棄する、解体撤去費用相当分の中間金の支払いを予納させるなどといった、もし買主に所有権が移転しなかった場合の扱いについて、書面にて取り交わしをしておく事が必要となります。 また、住所変更のタイミングについては、所有権移転登記の前提として、登記簿上の住所と現在の住所がそろっていないと申請が受付られないことになっておりますので、必ず事前に住所変更登記を行うようにしてください（実際は、移転登記、変更登記は同時に行わなれることが多いです）。

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Q.戸建持ち家の賃貸を検討しています。家賃や仲介手数料について教えて下さい。

A.地域周辺の賃料の相場については、やはり地元の賃貸物件を扱っている不動産業者が情報を持っております。 賃料は部屋の大きさや地域によって左右されるので、一度不動産業者にご相談なさってみてください。 なお、仲介手数料は賃料×１．０８が上限であり、それが相場です。ただ、お店によっては仲介手数料半額というような不動産業者もありますので、合わせて確認するようにしてください。

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Q.中古物件の売却の際に修復箇所の報告をし忘れたのですが大丈夫でしょうか？

A.現状引渡しであり、不動産業者が買っていること、すでに取引から１年以上が経過していることを考えると、すでに業者は、リフォームなどをして物件を販売用の商品にしている可能性が高いと思います。目立つような穴であれば、契約時に必ず話題になっていたはずですし、すでに修復しているとのことですので、わざわざ報告をする必要はないのではないでしょうか。今後も何か問題が起こることもないかと思います。

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Q.購入を検討している建物の隣地境界が３０ｃｍしかありません。

A.現在の物件の売主から、隣の建物の距離に関して、隣地と何らかの取り決めがあるのか確認されてますでしょうか。何らの取り決めなく３０年にもわたって隣地から何も要求がないということであれば、境界との距離に起因する損害賠償請求を受ける可能性は非常に低いとは思います。ただ、隣地の方が今後転居などで入れ替わった場合には、そのような関係が保証されるとは限りません。 また、このような場合の相場というのはありません。あくまで今更取り壊せということを言われることはありませんが、民法上の規制違反になりますので、法的には賠償責任が生じることにはなります。 以上ですので、本物件を購入されるのであれば、相隣関係のリスクはご理解されたうえで進めるようになさってください。

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Q.賃借人の退去時にリフォームを実施したのに、さらに修理代を請求されたのですが、支払うしかないのでしょうか？

A.『不動産仲介業者の業務範囲の問題』や『貸主様がご自身で確認することが出来ない状況だった』ことなどが （法的争いになった場合）どのように評価されるかは定かではありませんが『不動産会社の担当者が見落とした』ということであれば、「善管注意義務を怠った」として請求してみてはいかがでしょうか。

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Q.リフォーム費用もローンに組みたいのですが、ローンは組めるのでしょうか？

A.記載されているような『工務店の審査』という話は聞いたことがありませんが、現在の金融機関の商品には様々なローンがあり、リフォームに関しても住宅ローンと同じ金利、同じ期間で融資する金融機関もあるようです。 まずは、その不動産屋が推薦する金融機関に直接問い合わせてみてはいかがでしょうか。

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Q.一戸建ての外壁・屋根を塗り替えしたほうが、売るときにメリットになりますか？

A.通常ご売却の為にリフォーム等を実施されることはお勧めしていませんが、（負担した費用分高く売却できるとは限らないため。）ご売却が5～6年後ということであれば、建物保護の観点から実施されたほうが良いのではないか、と思料いたします。 ※理想的な外壁・屋根の塗り替え周期は6～10年といわれています。

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Q.自宅が古くなったので、リフォームするか住み替えるか、どちらが良いか分からないので困っています。

A.以下の点をご確認の上ご検討されることをお勧めします。 ①ご希望のリフォームにかかる費用をご確認ください。 ②ご自宅が現在ご売却に出した場合“いくらくらいで売れるのか”をご確認ください。 ③住み替え先について“ご希望条件にかなう不動産の有無”やその不動産が“いくら位するのか”をご確認ください。 上記回答はあくまでも一般論であることをご承知おきください。

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Q.定期借地権土地の一戸建て。ローン完済後に引越しを検討。売却すべきかそれとも更地に戻して保証金を返還してもらうか、悩んでいます。

A.一般的にはご売却をお勧めしておりますが、購入希望者が金融機関の融資を利用する場合、『融資を受けづらい』などの問題から、残存年数が少なくなればなるほどご売却が難しくなることも考えられます。そのため、返還される保証金及び建物解体撤去費用や、不動産会社が算出する売却可能額などを把握された上でご検討されることをお勧めいたします。 また、ご売却する場合の『外壁塗装・屋根塗装』についてですが、余程の場合を除き修繕されることはお勧めしておりません。（何故なら必ずしも費用をかけた分、高く売却できるわけでもありませんし、購入希望者の中には、ご自分の希望の色に塗装したいという方もいらっしゃるためです。） 上記回答はあくまでも一般論であり、ご所有不動産の状況などにより異なることをご承知おきください。

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