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A.ご相談者様の所有地上にある建物であり、相続による所有権移転登記がされていない建物と理解いたします。 相続人(現在の借地人)を特定する方法ですが、弁護士であれば被相続人の住民票や戸籍謄本を取り寄せることができますので、相続人を特定できる可能性がございます。 空き家対策特別措置法に基づく行政代執行という、建物の撤去を求める行政代執行がございますが、この制度は、道路に面した空き家を放置すれば、通行人の身体の安全に著しく危険を及ぼす等の場合に、行政が特定空き家に指定し、最終的には、空き家取り壊しの代執行まで行うというものです。 この制度が認められる事例は年間数十件しかなく、今回の御相談の内容では認められる可能性は、残念ながら低いかと存じます。 制度適用が認められない場合は、借地人と交渉し、交渉が成立しない場合に裁判所に建物収去土地明渡訴訟の申立てを行うことになります。
A.底地価格については、一般的には、第三者に底地を販売した場合と借地人に底地を販売した場合では金額が異なります。借地人が購入する場合の方が第三者が購入する場合より高い傾向がございますが、 実際の価格がどうなるかは地主さんとの交渉にもよりますので、一般的な相場というものはなかなか設定が難しいです。 一度ご自身でも、不動産業者に価格の査定を依頼されてみてはいかがでしょうか。 不動産の専門家の意見を聞いたうえで、地主さんと交渉されることをお勧めいたします。
A.まずは契約書の内容によって費用負担がどちらになるかが決まりますが、契約書に明記されていない場合には、借地人負担というのが一般的です。 また、借地権をめぐる補償も地主からはありません。 ただ、借地権契約の更新満了にあたり土地を明け渡す場合には、賃貸人に対して、借地上の建物を買い取るように請求することができますが、築40年とのことですので、買取価格も期待できないと思います。
A.地主が建替えやリフォームを拒否しているとなると、１や２の選択肢は事実上難しいことになります。 ３についてですが、たとえば、借地権の契約期間が満了し契約の更新がされないといった場合には、建物を買い取るように賃貸人に請求できる権利があります。 契約期間満了が近いのであれば、建物買取請求権の行使を検討するべきだと思います。 この権利を行使すると、賃貸人の意向に関係なく、建物の所有権は賃貸人に移り、賃貸人は、買取を請求した借地人に売買価格を支払わなければなりません。 もし更新期間が近くないということで買取請求権行使が難しいとなれば、法律的な請求権はないですが、地主さんとご相談をして、代替え地に移転する代わりに借地を購入してもらう、建物を買い取ってもらうなどの交渉をせざるを得ないのではないでしょうか。
A.借地契約終了後は、契約書に記載がなくても、借地人は借地人名義の建物を解体し、更地にして返還をする義務を負うとされ、解体費用も原則借地人持ちです。 それを前提に、以下対応について、検討いたします。 ①建物買取請求 借主には、法律上、「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないとき」に、貸主に対し、時価で建物の買い取りを請求できる権利を持っております。したがって、ちょうど当該契約期間の満了の時点であれば、更新しないことを告げて買取請求を検討する余地があります。但し、地主が更新していいといっているのに、借地人が更新を求めないケースでは、買取が認められない可能性がございます。 建物買取請求を行使した場合、強制的に建物について売買契約が成立しますので、解体するなら、新所有者の地主が自費ですることになります。ただ、周辺の環境にもよりますが、老朽化しているのであれば買取価格は低くなる可能性が高いです。 ②借地権買取請求、建物の第三者への売却 契約期間の途中で、借地人の方で、借地権が不要になったということで、地主との間で借地契約を合意解約した場合については、裁判例では、契約に認められているような場合を除き、建物買取請求は認めらない場合が多いようです。 この場合、例えば、借地権相当額を地主に買い取ってもらって、借地契約を終了させ、解体費用は話し合い（この場合、通常は借地人負担なので、借地権相当額から解体費用を控除した額を借地人は取得する）で解決するということは実務上あります。 地主が買い取らないなら、第三者に建物を譲渡するということを前提に、それもお互い大変だし、地主も土地を使用したいのなら買い取ってくださいという交渉をすることになります。 ただ、借地権に価格がつくような土地で無いとだめですし、買い取ってくれる第三者がある程度容易に見つかる場所でないと、地主に足元見られて、断られてしまうと思います。買い取ってくれるような場所であれば、もし地主が第三者への譲渡を認めない場合には、裁判所に申請をすれば、譲渡を認められる場合もございます。 上記2つがダメな場合については、 ①あきらかめて解体費用も借地人負担にする ②存続期間満了までひたすら耐えて、建物買取請求権を得るのどちらかになりますが、 ②の場合、存続期間満了まで、地主に地代と、市町村に建物の固定資産税を払い続けることになり、また老朽化した建物が例えば破損して他人の財産、身体などに損害が発生した場合は賠償責任を負うことになります。 それが無理となると、結局は①となる、という整理になります。 以上ですので、もしご不安な場合には、お近くの無料法律相談などで一度弁護士にご相談をなさってみてはいかがでしょうか。
A.法律上は、更新の手続きなどがなく、賃貸人から更新を拒絶するといった話が無い限りは自動的に契約は更新されます。 したがって、地主さんから何も連絡がないのであれば、自動的に法定更新といって、契約は更新されます。 なので、連絡があるまでは放っておくというのも一つの方法です。 ただ、過去2回は地主さんから連絡があり、お互い合意のもとで更新をされておられたようですので（法律的には「合意更新」といいます）、 もしご連絡先などわかるようであれば、賃借人側からご連絡をしてみてはいかがでしょうか。 もし更新料が契約に定められている、または過去2回は支払っているということであれば、今回も同様の手続きを踏んだうえで更新をされるのが一般的だと思います。
A.１について 借地人は、地主の承諾を得なければ、借地権を譲渡することができず、借地権の譲渡を承諾するか否かは、地主の自由となっています。また、地主は、借地権の譲渡の承諾の可否について、その理由を明示することも求められていません。 ２について 仮に借地権の買主希望者が提示した価格があったとしても、裁判所では、その価格が借地権の価格としてみなされるわけではありません。なお、裁判所では鑑定をもって価格を決めることになります。 このため、「適正価格」の意味にもよりますが、買主希望者の提示した価格は、借地権の適正な価格というわけではありません。 ３について 地主が借地権譲渡に承諾しない場合には、借地権者としては、借地非訟手続しか方法はありませんが、仮に同手続で地主が借地権の優先譲渡を申立てた場合には、その申立てが優先し、買主希望者が購入できなくなります。 このため、それを承知の上で購入を希望してくれる者を見つけることが難しいのが実情ではないかと思います。 不動産業者も、地主の承諾を取りたいばかりに、法的には無理なことを言っているのかもしれません。 どうしても強引に主張を続けるようであれば、お近くの無料法律相談などをご利用され、弁護士の見解もお聞きになることをお勧めいたします。
A.ビル事務所でどのような事業をやるのかということは、ご相談者様と借地人との間の賃貸借契約に記載が無い以上は、法的に制限することはできません。 たとえば、そもそも行う事業を限定する規定、事業を変える場合には事前に賃貸人の許可が必要、書面にて告知をしなくてはならない、といった契約条項は入っていないでしょうか。 もしそのような規定がないのであれば賃借人に告知義務はありませんし、事業用の車を置くことも、あくまで所有ビルの事業の目的の範囲内での利用ですので、問題ないということになります。 一度、借地人との契約書をご確認なさってください。
A.土地だけを借りて、建物は所有するということは可能です。土地を売却する場合、上に所有者が別の建物があると、価格は当然に下がってしまいますが、建物に借地人がいることを前提とした取引は可能です。そして、義理のお父様が亡くなった場合、相続人がいらっしゃれば、借地権は相続されることになります。相続になった場合、土地所有者の承諾は不要ですが、建物所有権の移転登記は必要となります。
A.通常借地人が所有している建物を建て替える場合には、賃貸借契約上立て替え、増築を禁止するような規定があれば、土地所有者の承諾が必要となりますが、本件の場合、親子間での賃貸ですので、おそらくはそのような規定がある契約を締結しているようなことはないのではないでしょうか。 そうであるならば、建物の所有者であるお父様が、建物を建て替えることについては、問題はありません（事実上は宮田様が建て替えを検討しているとのことですが、あくまで建物所有者名で建て替えをすることになります）。ローン申請についても問題ないはずですが、この点については、銀行に確認なさってみてください。 ちなみに、土地の名義は今後ご相談者様名義になるとのことですが、本来の法定相続人であるお父様を飛ばして孫であるご相談者様に移転するとなると、相続による移転に比べて、不動産取得税や、登録免許税、相続税などがすべて割高になっておりますので、ご注意ください。
