「新築」のご相談事例の一覧

Q.保証金名下の敷金の約定されていない償却について教えてください。

A.法的には敷金という言葉が何を指すのかという明確な定義はなく（民法改正で初めて法律上の定義が行われます）、地域によって、敷金、保証金などの名称がございます。つまり保証金という文言がすべて全額償却を意味する金額ということは全くございません。全額償却ということであれば、礼金や権利金という項目が利用されることが一般的です。 また、ホームページにどうのせようが、賃貸借契約書にのっていなければ、それは法的には何らの義務にはなりません。 契約書に書かれていないのであれば、敷金を何らの根拠なく全額償却してしまうのは、明らかな違法行為です。 過去の退去者に支払ったことがあるかどうかといった事実は、まったく関係はなく、あくまで賃貸借契約のみが、賃貸人と賃借人の権利義務関係を定めることになります。 ついては、なかなか交渉がうまくいかないようであれば、無料法律相談や、行政などになる賃貸トラブルの相談窓口などを利用されて、対応を検討されてはいかがでしょうか。 なお、敷金償却については、契約書の条文に記載されることは少なく、契約書の最初にある条件を記載する頭書きの部分に書かれていることが多いので、念のため、再度契約書の内容はご確認ください。

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Q.親名義の土地と建物が空き家状態で放置されおり、対応に困っている為、相談させて下さい。

A.認知症の方がすべて売買契約を行う意思能力が無いということにはなっておりません。ただ、不動産は非常に重要な財産ですので、親名義の不動産を、たとえ認知症があるからといって、子供が単独で処分をするということは原則認められません。手続は子供が行ったとしても、処分することへの意思確認は、必ず名義人の親にすることになります。 軽い認知症ということであれば、名義人の意思確認は法的には認められる可能性が高いですので、処分は可能です。もし名義人に不動産の処理について判断することが厳しい状況ということであれば、成年後見制度を使って、処分する方が成年後見人になったうえで取引をする方法がございますが、家庭裁判所での手続きが必要になり、時間もかかります。

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Q.建築確認申請のやり直しと仕様変更費用の負担に関して相談させて下さい。

A.間取については、物件においては重要事項にあたり、不動産業者、建築士ともに、法的な説明義務を負います。 したがって、今回の物件の間取についてどのような説明がなされていたのかが重要となります。 本件では、契約書には納戸で申請する場合があるとの規定があることから、建築士も不動産業者も、明確な説明をしていないようですが、そもそも洋室記載の提案書で話をしていたにもかかわらず、契約書に当該規定を入れ、その規定を根拠に、何らの説明なしで納戸申請をするというのは、重要事項の説明義務違反と認定される可能性が高いと思います。 たしかに、提案書よりも実際の契約書の内容が法的には優先すると考えられますが、当該契約の内容自体を把握していなかったとすれば、納戸から洋室に変更するための費用負担を業者に求める交渉は可能であると思います。 建築請負契約書に発注主として押印をしている以上は、契約の内容を把握していたはずとの主張がなされることも十分に想定されますので、もしそのような理由で対応を拒絶されるようであれば、業者を管轄している行政庁の窓口に対応についてご相談されてはいかがでしょうか。

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Q.２１年前に購入した建売住宅カーポート支柱の契約の内容に適合しないものの責任は問えますか？

A.２１年前の工事が原因での今回の補修ということですが、工事が法的に契約違反であった場合の債務不履行責任は１０年、手抜き工事があった場合などの不法行為責任は２０年というのが民法上の時効とされております。 それ以上前の工事の不具合については、工事業者が時効を主張した場合には、当該業者には責任を追及することはできません。 これはたとえば工事の不具合を発見するのが本件のように２１年後であったとしても、２０年より前の不具合ですので、時効となります。 他方で、宅建業法上の違反行為があった場合には、このような時効制度がありませんので、請求ができる可能性はございます。たとえば、契約時との説明が異なる工事がなされていたという場合には、宅建業法上の説明義務違反になる可能性がございます。宅建業法の所管は、各都道府県の宅建対応窓口になりますので、ご相談されてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様建物に関して

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Q.省令準耐火を証明する書類が必要なのですが、どうすれば確認できますか？

A.省令準耐火を証明する書類は、いくつかございますが、代表的なものとして、新築時の建築確認書の第４面です。そこに記載がないまたは建築確認書自体が無い場合には、ハウスメーカーや施工業者が作成したパンフレットなどに記載がある場合もございます。ご加入されている保険会社のＨＰを見ると、証明できる書類や証明方法などの記載がある場合もございますので、ご確認ください。

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Q.新築マンションを購入直後に売却する場合、売却価格はどの位、購入価格より下がりますか？

A.新築の定義については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の中で、新たに建設された物件で一度も人が住んでいないもの、築1年以内、という要件があります。今回の物件ですと、その要件にあてはまりますので、「新築」としてまだ売ることができます。売値については、さまざまな要因で決定するので、新築として売れることが、前回同様の金額で売却できるかわかりませんが、新築同等の物件として販売することができます。 ただ、一度でも入居いたしますと、上記法律のいう新築の要件には当てはまらなくなりますので、どんなに築が新しくても、「中古」物件として販売をすることになります。そうしますと、一般的には１割～２割は価格が下がるといわれております。 したがって、一度売買契約を成立させ（つまり購入をして）、その後、一度も入居せずに、１年以内に販売をするのが、一番高く売れる可能性が高いということになります。 ただ、物件を買って売ってという行為については、税金の課税対象になる行為となりますので、そのあたりはお気を付けください。一度お近くの不動産会社に直接ご相談されるのもよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.仲介業者・建築業者の対応に不満。隣家から苦情が入った。

A.相隣関係トラブルと考えますが、恐らく隣家との調整がつかなかったため適当なものをつけておいてお茶を濁そう、と考えたのかもしれません。この業者さんの対応は適切ではないように思います（詳細がわからないので断言はいたしかねますが・・・）ので、一度宅建業法を所管する国交省や県庁へご相談されてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様土地に関して

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Q.違法建築の新築建売を仲介しても問題ないか？

A.仲介することはできません。宅建業者など関係業者は違法建築物件を取扱うこと自体禁止されています。もし取扱ったことが明らかになった場合には特定行政庁はそれぞれの所轄官庁（宅建業者の場合は国交省）へ通知し、その官庁は免許取消、業務停止など適当な措置を行い、その結果を特定行政庁へ通知する義務を負うこととなっています。（建築基準法第9条第3項に規定されております。）

不動産業者様

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