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A.他社の業務に関する評価をすることは難しいので、当然ながら詳細は直接この業者に確認をすべきですが、おそらくは、この会社は、処分費用といってますが、お客様がお金を払うと同時に、所有権もこの会社に移転させ、その後、この会社が、物件の所有権者として、物件を取り壊して土地を再利用したり、修繕してあらたに使用したり、そういったビジネスモデルなんだろうと思います。 したがって、処分費用を払って別荘の処分をしてもらえないといった心配はないと思います。 お金を支払うことによって、土地付き別荘の所有権をこの会社に譲ってしまい、あとは物件をどうしようが、この業者の勝手、そういうことだと思います。
A.まず所有権については、時効取得はできません。 賃貸借契約に基づいて家賃を支払っている状態が続いている以上、それが20年たったとしても、所有権の取得はできません。 賃料を支払わず、何も請求もされず、固定資産税を支払っているというように、あたかも所有権者のような状態が長く続いた場合には所有権の時効取得が認められます。 賃貸借契約を締結していない状態のまま、しかし家賃をずっと支払っているといった状態が続いている場合には、賃借権の時効取得が認められます。 民法163条が規定しているのはこの内容です。 したがって、もし本件で、賃貸借契約を締結していないということであっても、家賃を払い続けているわけですから、賃借権の時効取得は主張ができると思いますが、あくまでも賃借権にとどまります。 ただ、前大家さんと退去時にはそのままでいいといった内容の書面を交わされているのであれば、その効果は相続人に引き継がれているので新たな大家さんが相続人であれば壊す義務はないことになります。 ただ、相続人が別の他人に物件を売ってしまっているような場合については、そのような関係は当然には引き継がれませんが、念のため新大家にはこのような内容の書面を前大家と締結しているという話をして、交渉をされてみてはいかがでしょうか。
A.隣地との境界や越境物などで争いがあるような場合にはそのような覚書の締結ができないといったケースが多々あります。 今回ももしかするとすでにトラブルになっているかもしれません。 このような境界トラブルがあるにもかかわらずそれを黙って売買契約をした場合には、売買の対象物に瑕疵があるとして、売主は契約不適合責任を負うことになりますので、隣地との境界や越境物については、売主が解消をしたうえで販売をするケースが多いですが、買主がそれを承諾し、その分価格を安くしてもらうといったことが行われることもございます。 その場合には、買主が隣地との交渉を購入後に行います。 隣地との調整も本来であれば、所有権者であるから行えるわけで、契約締結前にそれができるのは所有権を持っている売主ということになります。 売主に、隣地と境界をめぐる争いは売主側で解消することが条件であるということを明確にし、それが達せられないのであれば、他の物件を検討されるという選択も考えられた方がよいかもしれません。
A.契約までの経緯、解体作業を行った経緯など、非常に乱暴な不動産業者という印象です。 まだ所有権が移転しないうちに許可なく家に入り勝手に持ち出すという行為は、不法侵入に当たりますし、窃盗罪、器物損壊罪などが成立する可能性もある行為です。 そもそも契約書を交付していないというのは宅建業法違反に当たる可能性が高い行為です。 宅建業者とのトラブルについては、都道府県の窓口に、勝手に持っていかれた、何か壊されたということであれば、警察がそれぞれの窓口になります。 今後の売買契約についてもトラブルになる可能性もあるので、無料法律相談などで弁護士にもご相談された方がよいかもしれません。 このような業者が相手ですので、第三者の力を借りながら、交渉をすすめるべきだと思います。
A.借地契約終了後は、契約書に記載がなくても、借地人は借地人名義の建物を解体し、更地にして返還をする義務を負うとされ、解体費用も原則借地人持ちです。 それを前提に、以下対応について、検討いたします。 ①建物買取請求 借主には、法律上、「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないとき」に、貸主に対し、時価で建物の買い取りを請求できる権利を持っております。したがって、ちょうど当該契約期間の満了の時点であれば、更新しないことを告げて買取請求を検討する余地があります。但し、地主が更新していいといっているのに、借地人が更新を求めないケースでは、買取が認められない可能性がございます。 建物買取請求を行使した場合、強制的に建物について売買契約が成立しますので、解体するなら、新所有者の地主が自費ですることになります。ただ、周辺の環境にもよりますが、老朽化しているのであれば買取価格は低くなる可能性が高いです。 ②借地権買取請求、建物の第三者への売却 契約期間の途中で、借地人の方で、借地権が不要になったということで、地主との間で借地契約を合意解約した場合については、裁判例では、契約に認められているような場合を除き、建物買取請求は認めらない場合が多いようです。 この場合、例えば、借地権相当額を地主に買い取ってもらって、借地契約を終了させ、解体費用は話し合い（この場合、通常は借地人負担なので、借地権相当額から解体費用を控除した額を借地人は取得する）で解決するということは実務上あります。 地主が買い取らないなら、第三者に建物を譲渡するということを前提に、それもお互い大変だし、地主も土地を使用したいのなら買い取ってくださいという交渉をすることになります。 ただ、借地権に価格がつくような土地で無いとだめですし、買い取ってくれる第三者がある程度容易に見つかる場所でないと、地主に足元見られて、断られてしまうと思います。買い取ってくれるような場所であれば、もし地主が第三者への譲渡を認めない場合には、裁判所に申請をすれば、譲渡を認められる場合もございます。 上記2つがダメな場合については、 ①あきらかめて解体費用も借地人負担にする ②存続期間満了までひたすら耐えて、建物買取請求権を得るのどちらかになりますが、 ②の場合、存続期間満了まで、地主に地代と、市町村に建物の固定資産税を払い続けることになり、また老朽化した建物が例えば破損して他人の財産、身体などに損害が発生した場合は賠償責任を負うことになります。 それが無理となると、結局は①となる、という整理になります。 以上ですので、もしご不安な場合には、お近くの無料法律相談などで一度弁護士にご相談をなさってみてはいかがでしょうか。
A.①あくまで契約は両者の合意なので、先方が合意してくれれば変更はできます。 ②契約当時の不動産会社ではなく、通常は貸主、借主が直接動いていただかざるを得ません。不動産会社に相談はできますが、対応してもらえるかわかりませんし、対応してくれる場合にも手数料はかかると思います。 ③使用貸借という契約は賃料がゼロ円の分、普通賃貸借で認められる賃借人の権利はほとんど認められません。契約期間がある場合には期間満了で契約も終わりますし、期間がない場合には、出ていけと言われたら、すぐに明け渡しをしなければなりません。つまり私道部分を使用貸借するというのは、貸主がもう使わないでと言われたときに、賃借人はなかなか難しい立場になる可能性が高いということです。
A.家賃収入の申告は原則物件所有者となりますし、所有者と賃貸人が別人となると、手続きが煩雑になるケースがございます。 そういった面で相続をされておられるご自身の名義の方がよいと思います。 また、税額についてですが、もしご主人名義で貸すとなると、家賃収入はご主人の収入に所得金額がプラスされて税額が計算されますが、ご自身の場合ですと、専業主婦とのことですので、家賃収入のみが所得となります。 所得は低い方が税額も安くなっておりますので、ご自身名義の方が節税という面でもよろしいかと存じます。 ただ、税金は様々な控除などがある場合もありますので、できれば、お近くの無料税務相談などで専門家のお話を聞かれるようになさった方が良いと思います。
A.まさしくご心配をされておられるように、本件のような取引においてはみなし贈与とならないかどうかがポイントです。 車といった贈与対象としてよくある物品の移転については国税庁も目を光らせていることが多いようです。そして、車の評価額は実勢価格でどのくらい付くのかまたは、車の価格に精通している人であればどのくらいの価格をつけるのかといった基準で評価をされるようです。 このようなみなし贈与にあたらないかどうかについては、是非、お近くの無料税務相談などを活用され、専門家の意見を聞いて取引を行うようになさってください。
A.C氏が本件土地の所有権の登記を得ていることを前提とすると、C氏の土地を10年間使用料なしでご利用になっていたことになりますので、C氏としては土地の使用料を支払ってほしいという請求は正当なものと言えますが、ただ、10年間使用料について取り決めもせずに使用させていたわけですし、それでいきなり10年して土地使用料を支払えというのは、いささか乱暴な請求にも思えます。 もし裁判などの紛争になった場合には、「権利の濫用」という評価となり、請求は認められないという結論になる可能性はございます。ただ、すでに支払いをしておられるということですし、それを取り戻せるだけの不当性が認められるかどうかは微妙です。「権利の濫用」が裁判ではそもそも認められにくいという実態もございます。 結論からすれば、支払った金額を取りもどすのは正直難しいと思われますが、もしどうしても納得できないということであれば、お近くの無料法律相談などで、取戻しの有無について、相談をされてみるというのもよいかもしれません。
A.たしかに根抵当の説明がないというのは問題がないとは言えません。 当該物件の権利関係は宅建業者が説明をしなければいけません。ただ、業者がいうように根抵当権がついている物件が多いのは事実です。また、所有権の登記についても、登記簿と所有者が異なる場合も実際にはあります。 まずは、なぜ異なっていたのかという事情は確認なさった方が良いと思います。
