「退去」のご相談事例の一覧

Q.所有マンションの売却を検討中。現在、賃貸中のため手続きについて相談したいです

A.1．当方が申し出れば退去をお願いし、マンションを売却する事は可能でしょうか。 ⇒ご契約内容が、①『普通賃貸借』か②『定期賃貸借』かで異なります。 ①であれば、正当事由（そう簡単には該当しません）があれば退去してもらうことは可能です。 ※『売却するために』では正当事由に該当する可能性はきわめて低いです。 ②期限が到来すれば退去してもらうことは可能です。 2．またその際、借主に原状回復をお願いして退去していただいてよろしいでしょうか ⇒上記同様ですが①の場合は逆に退去にかかる費用を貸主さん側が負担することが一般的です。 ②の場合契約内容によります。条文をご確認ください。 3．オーナーチェンジという形で売却も検討をしておりますが、 退去いただいてからの売却とオーナーチェンジという形での売却では売値は違いますでしょうか。 ⇒オーナーチェンジにおいては購入者は投資目的となりますので価格の基準が利回りになるかと思います。

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Q.マンションを購入。しばらく賃貸に出す場合、普通賃貸借でも理由があればいつでも退去してもらえるのでしょうか？

A.「貸主」が更新を拒絶するためには、「正当事由」が必要です。 「借地借家法」に定める正当事由の判断基準は下記のとおり。 1. 貸主が建物を必要とする事情（基本となる判断事項） 2. 賃貸借に関する従前の経過 3. 建物の利用状況 4. 建物の状況（建物の老朽化等） 5. 貸主の立退き料の提供 ※5. は補完的な事由とされており、ある程度1～４までの正当事由が具備されなければ、高額の立退き料を提示しても、正当事由として認められない可能性がございます。 普通賃貸借ではなく、定期借家契約を選択した場合、契約更新は原則認められないため、期間満了時には建物が貸主に返還されますが、一般的には普通賃貸借より賃料が低くなってしまうデメリットがございます。

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Q.現在貸している一戸建ての売却を検討中。賃貸借契約期間中に売却する方法があればお教えください。

A.現在の賃貸借契約を解除し、空室にした上での売却は難しいと考えますが、賃借人付での売買契約（オーナーチェンジ）は可能です。賃借人付での売買契約を選択した場合の懸念事項は、下記のとおりです。 ①購入者が購入物件を利用できないため購入者は、投資家等に限定されてくる。 ②上記①の理由により、空室で売却した場合と比較し、売却価格が低くなる。 ③投資用物件ではないため、販売期間が長期化する場合がある。 などが挙げられます。 空室で売却した場合と、賃借人付で売却した場合、それぞれついての査定額を把握した上でご検討されてみてはいかがでしょうか？

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Q.賃貸中の物件から退去してもらいたい。お金をかけないで退居してもらう方法はある？

A.「貸主」が更新を拒絶するためには、「正当事由」が必要となります。 「借地借家法」に定める正当事由の判断基準は下記のとおり。 1. 貸主が建物を必要とする事情（基本となる判断事項） 2. 賃貸借に関する従前の経過 3. 建物の利用状況 4. 建物の状況（建物の老朽化等） 5. 貸主の立退き料の提供 ※5. は補完的な事由とされており、ある程度1～4までの正当事由が具備されなければ、高額の立退き料を提示しても、正当事由として認められない可能性がございます。 上記のほかにも賃借人が何ヶ月も賃料を滞納しているという状況であれば、『信頼関係の崩壊』を理由に契約解除を主張することも可能です。

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Q.借りているアパートのオーナーが破産。トラブルを避けるための対処方を教えて下さい。

A.文面からわかる範囲で回答させていただきますが、不明な点が多いため、賃貸借契約書（及び、できれば物件の登記簿謄本）を持参の上、法律相談を受けられることをお勧めします。 ①契約解除の意思表示先について 旧オーナーに対して連絡がつかず、新オーナー（予定）に退去を告知されたとのことですが、本件の経緯から推測すると旧オーナーには破産管財人が選任されている可能性が高いと思われます。この場合、解除の連絡は破産管財人宛にすべきと思料いたします。 ②契約解除の理由があるかどうかについて 賃貸人の破産自体が契約解除理由になるかどうか、契約書をご確認くださいますようお願い致します。 また、契約期間満了前の解約（中途解約）ということであれば、中途解約を可能とする条項があるかどうかもご確認ください。 ③仮に新オーナーへの退去の意思表示が契約解除の意思表示として有効ではないという場合の賃貸借契約の存続時期ですが、これは抵当権と賃借権のどちらが先に設定されていたかによって変わってきます。 抵当権が賃借権より先に設定されていた場合、賃借権自体が抵当権に対抗できない事になりますので、買受人の買受時から６か月以内に退去することになります。 賃借権が抵当権より先に設定されている場合、逆に賃借権は抵当権に対抗可能ですので、そのまま存続し、買受人に賃貸借契約が承継されることになります。

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Q.貸主から建替えを理由に退去を求められた。退去しなければならないのでしょうか？

A.貸主からの契約解除につきましては『正当事由』が必要となります。 そのため、『耐震強度不足での取り壊し』が正当事由に該当するか否かが問題となります。今年3月には東京地裁において『耐震性不足を正当事由と認める』判決も出されております。 本件につきましては法律の専門家にご相談されることをお勧め致します。

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Q.隣の騒音により退去を検討中。退去に必要なお金(違約金)など教えて下さい。

A.まずは、「賃貸借契約書」をご確認下さい。 ご契約が『普通建物賃貸借契約』であれば、解約に関する取り決めが『借主からの解約は一ヶ月前予告』となっているのであれば、解約申し込み後一ヶ月後に解約となり、違約金などの支払い義務は発生しません。 ※契約書によって解約予告時期が異なりますので必ずご確認下さい。 貸主さんに預けてある敷金については原状回復費用などを差引いた金額が返還されることになると思いますが、居住期間が一ヶ月程度であれば、その費用については事情を説明の上、貸主さんに交渉してみてはいかがでしょうか？ ※「ハウスクリーニング代金は借主が支払う」等の特約が契約書内に記載がある場合は、その費用については、借主様のご負担となります。 ご契約が『定期建物賃貸借契約』の場合、別に特約が付記されていなければ、契約期間内の解約は原則できません。それでも解約する場合には残りの期間の賃料分を支払う義務が生じてしまいます。 敷金については『普通建物賃貸借契約』と同様です。 いずれにつきましてもご契約内容をご確認ください。 また、退去原因が“騒音”とのことですが、騒音の“度合い”（受忍限度の問題になります）によっては貸主や仲介業者に対し『告知義務違反』（※１）を問える場合があります。この主張が認められれば、損害賠償金などの請求も可能になります。 （※１）貸主や不動産仲介業者が『騒音が発生している事実を知っていた』にも拘らず、借主に説明しなかった場合等。 詳しくは法律の専門家へのご相談をお勧め致します。

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