Q.借地契約終了に際し借地上の建物の解体を要求された件でご相談です。
A.借地契約終了後は、契約書に記載がなくても、借地人は借地人名義の建物を解体し、更地にして返還をする義務を負うとされ、解体費用も原則借地人持ちです。 それを前提に、以下対応について、検討いたします。 ①建物買取請求 借主には、法律上、「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないとき」に、貸主に対し、時価で建物の買い取りを請求できる権利を持っております。したがって、ちょうど当該契約期間の満了の時点であれば、更新しないことを告げて買取請求を検討する余地があります。但し、地主が更新していいといっているのに、借地人が更新を求めないケースでは、買取が認められない可能性がございます。 建物買取請求を行使した場合、強制的に建物について売買契約が成立しますので、解体するなら、新所有者の地主が自費ですることになります。ただ、周辺の環境にもよりますが、老朽化しているのであれば買取価格は低くなる可能性が高いです。 ②借地権買取請求、建物の第三者への売却 契約期間の途中で、借地人の方で、借地権が不要になったということで、地主との間で借地契約を合意解約した場合については、裁判例では、契約に認められているような場合を除き、建物買取請求は認めらない場合が多いようです。 この場合、例えば、借地権相当額を地主に買い取ってもらって、借地契約を終了させ、解体費用は話し合い（この場合、通常は借地人負担なので、借地権相当額から解体費用を控除した額を借地人は取得する）で解決するということは実務上あります。 地主が買い取らないなら、第三者に建物を譲渡するということを前提に、それもお互い大変だし、地主も土地を使用したいのなら買い取ってくださいという交渉をすることになります。 ただ、借地権に価格がつくような土地で無いとだめですし、買い取ってくれる第三者がある程度容易に見つかる場所でないと、地主に足元見られて、断られてしまうと思います。買い取ってくれるような場所であれば、もし地主が第三者への譲渡を認めない場合には、裁判所に申請をすれば、譲渡を認められる場合もございます。 上記2つがダメな場合については、 ①あきらかめて解体費用も借地人負担にする ②存続期間満了までひたすら耐えて、建物買取請求権を得るのどちらかになりますが、 ②の場合、存続期間満了まで、地主に地代と、市町村に建物の固定資産税を払い続けることになり、また老朽化した建物が例えば破損して他人の財産、身体などに損害が発生した場合は賠償責任を負うことになります。 それが無理となると、結局は①となる、という整理になります。 以上ですので、もしご不安な場合には、お近くの無料法律相談などで一度弁護士にご相談をなさってみてはいかがでしょうか。
