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A.契約解除期間というのは、手付金解除期間のことでしょうか。 この期間内であれば、買主であれば手付金を売主に対して放棄することで契約を解除することができます。 手付金解除期間内であれば違約金は取られることは通常ありませんが、違約金が発生するというのはおっしゃるとおり、解約になる理由によります。つまり、何らかの契約違反があった場合がそれにあたります。 まずは契約の内容を確認し、なぜ違約金がとられることになるのか、しっかりご確認なさってください。
A.決済については、通常は２ヶ月から３ヶ月以内には行われますが、たとえば、なんらかの契約上の条件が整わず、決済期限を両者合意のもと伸ばすということはよくあります。 今回の場合、田が売買対象とのことですが、田畑の売買については、農地法という法律があり、簡単には売れないような法規制がなされております。売るためには、農地法上の諸手続きが必要であり、それで時間がかかっている可能性はありますが、決済期限については、原則契約書に記載があるはずです。まずは契約書の記載を確認してみてください。 それよりも遅くなってしまっている場合には、その理由を買主に確認し、決済期限のみを定めた覚書を買主と締結することをお勧めいたします。もし当時契約に関与していた不動産業者があれば、その辺りの手続きについて、ご相談なさってみてください。
A.今回締結をされた売買契約のなかに、ローン特約が規定されているということを前提といたしますと、まず、ローン特約については期限がございますので、解約できる期限内かどうかは契約書をご確認ください。期限内である場合には、あらためて、融資を受けることができなかった旨説明をして、ローン解約を売主側に通知をすることとなります。 ローン解約をめぐっては紛争に発展するケースもございます。もしお近くで弁護士の無料相談などがありましたら活用されることをお勧めいたします。
A.当初から不動産屋の確認ミスなどがあったようですが、そもそも不動産屋が、宅建業者として通常の調査を行っていれば判明していたはずのものが、わからなかったということであれば、当該不動産屋に、宅建業法上の調査説明義務違反を問える可能性はございます。 具体的には、調査義務を果たさなかったことで受けた損害の賠償ということになります。 修繕費用が多額でもありますし、一度、契約書類一式を持って、各都道府県の宅建相談窓口に対応をご相談されてはいかがでしょうか。
A.“仮契約”と“本契約”の違いがわかりませんが、重要事項の説明を受け、当事者（売主・買主）が契約書に署名押印しているのであれば、一般的には手付金は返還されません。 更に『手付解除期日』を過ぎてしまうと『違約解除』となり、違約金の支払義務が発生します。 しかしながら“融資特約”が付加されている場合、融資を申し込んだ上で、その融資が承認されない場合に限り白紙解除となり手付金が返還されることになります。 まずは契約書の内容をご確認ください。
A.売主や仲介会社に対して、ローンを使用することはご説明されていたでしょうか。 そもそもローンを使用して不動産を購入する場合に、契約内容にローン特約が入っていないということはあまりなく、そのことが本件では問題のように思います。 契約上は、本件のような事情による解約は、手付金を戻してもらえるような解約には認められないことが多いので、手付金は戻らない可能性が高いと思います。しかし、ローン特約が定められなかったことについては、仲介会社（売主が宅建業者の場合は売主に）責任があるように思いますので、その点を交渉の材料として、手付金を戻してもらう、仲介会社に相当額の補償をしてもらうなどの対応を検討されてはいかがでしょうか。
A.すでに契約が開始している場合には、短期解約違約金の支払義務が発生してしまいます。 ただし、 ①まだ入居前であること。 ②契約書がまだ届いていないこと（捺印もまだ）。 ③入居に必要な書類の提出もなされていないこと。 ④そもそも短期解約金の設定が通常相場（1か月）よりも高いこと。 といった事情がありますので、減額などの交渉は可能ではないでしょうか。 どうしても４ヶ月の支払いを要求された場合には、賃貸トラブルの相談窓口として消費者センターや弁護士の無料相談などがございますので、活用されるのもよろしいのではないかと思います。
A.リフォームのタイミングでございますが、通常はおっしゃるとおり残金決済、引渡し後になります。 まだ所有権が売主にある状況でリフォームをかけ、しかしその後に買主にローンが実行されないなどの事情で解約になった場合には、設置した新たなリフォームの内装、家財などが売主買主どちらに帰属することになるのかといった点で、争いになる可能性があります。 どうしてもリフォームを前倒しでの実行ということあれば、リフォーム工事が途中で終わった場合にその部分の所有権を売主に放棄する、解体撤去費用相当分の中間金の支払いを予納させるなどといった、もし買主に所有権が移転しなかった場合の扱いについて、書面にて取り交わしをしておく事が必要となります。 また、住所変更のタイミングについては、所有権移転登記の前提として、登記簿上の住所と現在の住所がそろっていないと申請が受付られないことになっておりますので、必ず事前に住所変更登記を行うようにしてください（実際は、移転登記、変更登記は同時に行わなれることが多いです）。
A.具体的に部屋の広さについての何と差異があるのかによって具体的な対応が変わってまいりますが、たとえば、契約書や重説と、実際に広さが異なるということであれば、契約内容の重要事項に差異があることになりますので、手付金をそのままに部屋を変更するといった交渉は可能でしょうし、大幅に異なるようであれば、当該業者が重要事項説明義務違反に問われる可能性もございます。 ついては、各都道府県の宅建業者相談窓口に、ご対応についてご相談なさってみてはいかがでしょうか。
A.不動産価格については、大きな流れでいえば市況の中での土地の価格の上下に左右されることになりますが、具体的な土地一つ一つの価格については、まさしくおっしゃる通り売主様のご事情や、土地に何らかの価格に影響するようなことが発見されたなどで、短期間で上下いたします。 お隣を検討されながらのこのような価格変動については、お気持ちは十分によくわかるのですが、それを原因とする解約については、ご相談者様ご自身の事情による解約ということになります。この場合、まず契約上手付放棄による解約ができる期限が定められていれば、その期限内での解約は手付金を全額放棄したうえでの解約となります。通常は期限が定められているので、契約書をご確認ください。 もしそのような期限がない契約の場合には、売主が本契約の履行の着手をしていない段階で解約をすれば、手付金全額放棄での解約という扱いになります。ただし、履行の着手があったかどうかについては、具体的な判断基準が法律にあるわけではなくトラブルになることも多いです。したがって、間に仲介会社がいるのであれば、必ず相談をなさってください。 当該手付解約期限内を過ぎてしまってからの解約または、売主がすでに契約の履行に着手していると認められる場合以降の解約になりますと、契約に規定されている違約金（売買価格の1割程度が相場です。契約書をご確認ください）を売主に支払う必要が出てきます。手付金を放棄し、足りない金額を売主に 支払うことになります。 加えて、契約が締結されている以上、仲介手数料も返金されないケースがほとんどになります。 解約される場合には、この点はご留意なさってください。
