「土地」のご相談事例の一覧

Q.購入した土地の重要事項説明に不備があったのではないでしょうか。

A.本件の場合、仲介会社に対しては調査説明義務違反による損害賠償を請求するということが考えられます。 仲介会社が、責任を認めて、たとえば仲介手数料についてある程度返還をしてもらえるのであればよいのですが、そうでない場合には、法的な手続きが必要となります。 その場合、仲介会社が調査ができたのに怠っていたという事実が認められなければいけません。 売主から聞かないとわからなかったようなことについてはそのような調査義務までは認められませんし、不動産会社としての調査の限界もあります。特に死亡していた事実については、売主から聞かなければわからない場合が大変多いです。 仲介会社よりも売主に対して、瑕疵担保責任による賠償を求めることもできる可能性もございます。 売主は、土地の価値を下げるような事実を告知せずに売却をすることは認められておりませんし、それが原因で買主に損害が発生した場合には、売主に賠償を求めることができます。 売買価格を下げてもらうなどの交渉が可能になるかもしれません。 つきましては、無料の法律相談などをご利用されて、法律の専門家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.隣地境界確認手続について、気を付けることはありますか？

A.隣地の方は、境界に関して事前に相談をし、立会を求めてこられておりますので、おっしゃるとおり、常識的な方だと思いますし、おそらく、本件の場合は、土地の境界を巡って争いがあるわけでなさそうなので、ナーバスになる必要はないかと思いますが、一般的には、もしご用意できるようであれば、自分の土地の境界を主張できる図面をご用意されると安心かと存じます。 地積測量図というもので、通常地元の法務局に備え付けがあります。 あとは、もし不安があるということであれば、費用がかかりますが、土地家屋調査士に立会をお願いするということも考えられます。ただ、調査士は、依頼者に有利なように境界を誘導するといったことは絶対にしてはいけないことになっており、第三者の立場で中立に境界の話をまとめてくれる役割を果たしてくれる方です。 繰り返しになりますが、本件は境界にトラブルを抱えているような事案には見えませんので、しっかりとご希望を伝えること、わからないことが出てきたら都度確認し、判断に迷うようなことが出てきた場合には、その場では判断せず、数日後に返事をするなど、落ち着いた対応をしていけば問題はございません。

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Q.他人の土地に設置されている水道メーターの移設工事費用の負担について相談させてください。

A.取引から１０年が経過しているとのことで、取引当時の売主に瑕疵担保責任といった法的な責任を問うことは、時効によりできません（瑕疵担保責任は民法上１０年以内に請求しなければ時効により消滅してしまいます）。 ただ、隣地の売主は、本来であれば、土地内にある水道メーターが質問者様の敷地からのものであるということは今回の隣地買主に説明をしなければなりません。 法的にいうと、質問者様の所有物である水道メーターが隣地に出てしまっている状態なのでそれを戻すのは、所有者である質問者様が負わざるを得ないということになりますが、隣地の売主も、法的にいえば、土地の瑕疵担保責任を負う可能性があります。 ついては、隣地買主には、質問者様だけではなく、売主に対しても費用負担を求めるように、交渉をされてみてはいかがでしょうか。また、法的に費用負担義務はないとしても、質問者様が購入した当時の売主の連絡先が分かるのであれば事情を説明して費用負担を求めることもなさってみるべきだと思います。 加えて、工事代金についても、もう少し安くやれる業者がないかどうかについても、検討されたほうがよろしいと思います。

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Q.土地売買契約の任意解除について質問です。

A.契約解除期間というのは、手付金解除期間のことでしょうか。 この期間内であれば、買主であれば手付金を売主に対して放棄することで契約を解除することができます。 手付金解除期間内であれば違約金は取られることは通常ありませんが、違約金が発生するというのはおっしゃるとおり、解約になる理由によります。つまり、何らかの契約違反があった場合がそれにあたります。 まずは契約の内容を確認し、なぜ違約金がとられることになるのか、しっかりご確認なさってください。

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Q.建物の工事が遅延したことにより、土地代金に係る金利が増加しましたが、払わなくてはなりませんか？

A.不動産業者の当初の説明に基づいて金利の計算をし、結果として、説明と異なる結果となってしまったことで被った損害（追加の金利分）については、不動産業者が負うべき負担であるとは思いますが、業者としても簡単に負担を了承してくれることはなかなか難しいかと存じます。 各行政には、このような宅建業者のトラブルに関する相談窓口がございますので、一度具体的な対応について、ご相談されてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.土地売買契約書を他人に写真を撮らせてしまいました。何か悪用されたりするでしょうか？

A.住所やお名前、不動産の売買価格などは、個人情報になります。契約書自体を盗まれたり持ち出されたりしているわけではないですし、撮影された情報でできることはあまりないとは思いますので（たとえばＤＭなどの案内活動でしょうか）、大変なことになるような事態にはならないとは思います。気になるようであれば、撮影された方に撮影した目的を確認したうえで、目的次第では、削除をお願いするなどはされたほうがよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様その他

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Q.土地建物価格按分と消費税

A.土地建物の価格の按分については、消費税が建物にしかかからないということで、税務上問題となる論点です。売主としては、なるべく収める消費税額を低くしたいということで建物価格を安くしたい、他方、買主としては、消費税額が高いほうが、控除額の幅が大きくなる、毎年経費として建物の減価償却費用を計上できるといったメリット、つまりは税金額を押さえることができるということで、建物価格が高くしたいということを考えるのが通常です。したがって、土地建物の按分については、のちに国税がチェックすることも多く、中には不当にどちらかの金額が高すぎる、安すぎるとして両者の価格を否定するようなケースもあります（チェックされるのはあくまで契約書記載の金額です）。 したがいまして、一度、無料の税務相談などを活用し、税理士にご意見を聞いていただいたほうがよろしいかと存じます。

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Q.他界した父の土地共有持分の処理について相談します。

A.数年前にお父様が亡くなられてから相続の登記をされてないとのことですが、相続の登記については、ご親族内でトラブルが発生していない以上は、あまり登記をしていないことのデメリットは感じられないと思います。ただ、万が一トラブルになるような事態になった場合には、今後の相続登記が非常にやりにくくなるということがありえます。また、今後土地をお売りになるような場面が出てきた場合には、現状の時点での登記がなされていない場合には、そもそも売却ができません。 相続登記は期限もありませんし、そのまま亡くなられた方の名義のままになっているようなケースも多いですが、実態の権利関係と登記に齟齬がでないように、手続きをすることをお勧めいたします。 相続の場合には、登記もそうですが、税金の問題もございます。登記名義を移転することで相続税の発生もあるかもしれません。一度無料税務相談や、法律相談などを利用し、専門家へご相談されるのもよろしいかと存じます。

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Q.土地購入希望業者からの保証金差入要求について、どうしたらよいのでしょうか？

A.不動産の売買取引において、売主が、先に保証金などの費用を入れるということはまずありません。 とにかく何か理由がわからないような費用の支払を求めてくるというのは、非常に危険な取引になりますので、十分にご注意ください。

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Q.無断で着工された所有地の造成工事について相談させてください。

A.そもそもまだ所有権が移転していない土地に勝手に建物を建てるということは当該業者もしくはＡ氏は不動産侵奪罪（刑法２３５条の２）に当たりうる行為です。 また、返事がないから了承したとみなすという行為は、「ネガティブオプション」とも呼ばれ、それによって金銭を受領した場合には、詐欺罪（刑法２４６条）にあたりますし、本件の場合にはまだ金銭の支払いがないといっても、詐欺未遂罪には当たる可能性があります。 このようにＡ氏の行為は犯罪に該当しうるものですので、一度警察にご相談されたほうがよろしいかと思います。非常に対応が怪しいですし、直接やり取りはされないほうがよろしいのではないでしょうか。また弁護士の無料相談会も行政が主催して行われておりますので、ご活用されるのもよろしいかと思います。

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