「土地」のご相談事例の一覧

Q.販売代理人に対する仲介手数料支払について相談します。

A.仲介手数料については、たとえば不動産屋Ａが直接土地を仕入れて、Ａが土地の売主として直接販売を行うような場合にはかかりません。しかし、その手法だけですと、販路が限られてしまうため、Ａが不動産会社Ｂに販売活動を依頼したり、不動産会社ＣがＡに対して、当該土地を売らせてくださいと売り込んでくることもございます。そのような場合には、Ｂ社またはＣ社には仲介手数料がかかります。同区画でも、販売経路などの違いでこのような差が生じることがございます。 また、仲介手数料の上限額については、おっしゃる通りでございます。それ以上の金額を請求する行為は宅建業法違反となります。もしかすると仲介手数料以外に何か他の費用を乗せている可能性もあります。 まさしく一生に一度の買い物でございます。仲介手数料がかかる、かからないがどうして起こるのか、金額がどのような計算になっているのか、契約締結の前に確認し、ご納得されてから購入されるようになさってください。

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Q.離婚した夫と共有の土地建物を売却する際、持ち分相当額の請求可否と税金について教えてください。

A.すでに離婚されたとはいえ、現状建物の共有者として登記がなされている以上、そのような物件を譲渡し、譲渡益を得た場合には、おっしゃる通り、不動産譲渡税が課税される可能性が非常に高いといえます。 たくさんの借金があるというのも気になります。印鑑を押すというのは、外部から見れば、責任を負うことを自ら認める行為と取られるのが日本の慣習です。印鑑だけ押せば迷惑がかからないというのは現実ではそう簡単にはいかないことが多いです。 したがって、当社営業センターにおいても実施しておりますが、無料相談などを活用されて一度弁護士や税理士などの専門家にご相談されたほうがよろしいかと存じます。

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Q.不動産業者を介さず、不動産の売買を行った際の税務手続きはどのようなものになりますか？

A.不動産をお売りになった場合の税金に関する申告については、国税庁所定の書類を提出することになってございます。 国税庁のHPをご確認ください。 また、売買契約書のコピーも付属書類として必要となりますので、ご用意ください。 国は、物件売買については、両当事者からの申告のみならず、金融機関が取引に関わっている場合にはその金融機関からであったり、不動産登記簿が変動していればその登記簿などから情報を得ているようです。 なお、今回お問い合わせの件は、税務手続きに関わるものです。ご不明点につきましては、お近くの税務署にてご相談ください。

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Q.水道管口径に関する調査義務の範囲について教えてください。

A.水道管の口径の説明に誤りがあったことは否めませんが、媒介業者が通常の注意をはらって調査した結果であれば、責任は無いものと考えます。 しかしながら、ある程度の調査（地域の慣習や過去の設計図書他）によって１３㎜であることがわかるようであれば責任を問われる可能性があると思います。 法的な争いになれば、時間もお金もかかります。 お見舞金程度を負担して解決する方法も検討されてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様土地に関して

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Q.所有土地に係る戸建分譲事業の勧誘について教えてください。

A.人が住んでいるということは、すでに物件の引き渡しが終わっている状態ですので、売却は完了していることになります。 分譲地としての売却については、土地を将来分譲住宅を建てることを予定して土地を売却することです。売却後、ハウスメーカーなどが建物を建てますが、ハウスメーカーが土地を事前に購入して住宅を建てる方法や、土地を購入せず、売れるのを待ってその上に建物を建てるなどの方法がありますので、所有権の有無もそれによって変わってまいります。 また、建物を建てた場合でも、あくまでも土地の売買ですから、その土地のみが売却価格の対象となります。 土地の売買といった非常に高額な売買については、かならず契約書を書面でやりとりすることになります。 このあたりのご質問については、もし土地の売却を検討されているのであれば、仲介会社の担当者に聞いていただけばより詳細なことを教えてくれるはずです。

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Q.無断で開発許可を申請されてしまった場合、どうすればよいのでしょうか。

A.開発許可申請の手続きは、行政が窓口になっております。 法律上では都道府県が行う事務とされておりまして、各相談窓口も都道府県庁にそれぞれ設置されております。 一度土地が所在する都道府県の窓口に対応について、ご相談なさってみてください。

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Q.土地購入時に不動産業者と交わした承諾書の内容を解除したいのですが、可能でしょうか？

A.承諾書の６によれば、相互の合意をもって条件を解除、変更できるとあります。したがって、購入者Cとご相談になって合意を得てはじめて条件を変更できることになります。 そこで購入者Cとご相談される際に以下の点についてご確認ください。 ①前所有者の不動産会社とCとの間で承諾書の内容が承継されているのか。承諾書５のような文言があっても所有者が変われば自動的に条件が承継されるということではなく、あくまでお互いが承諾書の内容を確認し、了解して初めて条件が承継されます（具体的には売買契約書など書面に内容を入れることが一般的です）。したがって、購入者Cがそもそも承諾書の内容を知らない可能性もありますので、その点は確認されたほうがよろしいかと思います。 ②購入者Cに承継がなされていないのであれば、改めてご要望の条件をCに提示をし、新たな承諾書を締結する方向での交渉を進めやすいと思います。 ③購入者Cに承継がされているのであれば、一方的に佐藤様から条件を解約、変更することはできません。 Cは、承諾書の内容を前提に売買をされている可能性もあります。その場合には佐藤様の条件で妥結されるのは難しいと思います。承諾書を締結した時点とは異なり、建物が建てられるようになったという点を強調され、承諾書の内容の変更の申し入れをすることになるとは思いますが、交渉がうまく行かない可能性もございますので、事前に法律の専門家などご相談をされたほうがよろしいかと存じます。

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Q.農地転換の費用は、売り主と買い主、どちらが払うのが一般的ですか？

A.ご質問の『農地転換の費用はどちらが支払うのが普通なのでしょうか。』とのことですが、結論から申し上げますと『特に決まりはありません』。 しかしながら、弊社が売買を仲介する場合には売主様にご負担いただくケースが多いです。 『農地転用が必要な土地を購入するには余計な費用がかかる』ということになれば買主様から敬遠されることが懸念されるため、売主様に事前に費用負担を了承していただくことが多いからです。 本件につきましては『どちらがその土地の使用収益を望まれているか？』でご判断されてみてはいかがでしょうか。

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Q.所有する二戸一物件の他方を全ての共有者から買取りたいのですが、どうすればよいでしょうか？

A.残念ながら共有者全員が譲渡に応じなければ契約は成立しません。 隣地共有者３名が親族であれば、話に前向きな２名の方に残り１名の方の代理人になっていただけるよう、はたらきかけてみてはいかがでしょうか？

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Q.借地権は契約書なしでも成立するのでしょうか？また、賃料が著しく低い場合でも借地権は発生するのでしょうか？

A.①契約書がなくても賃貸借契約は成立いたします。民法上の契約形態の大半が契約書のような書面がなくても法的には成立いたします。 ②借地権は通常は適正金額の賃料を支払う普通賃貸借契約が根拠となりますが、賃料の存在は土地を借りるうえでの絶対条件ではなく、無償でも成立する借地契約形態がございます（使用貸借　民法593条）。本件では通常よりも破格（低額）の賃料ということでございますので、法的には事実上、使用貸借形態として、借地権が認められる可能性が高いと考えられます。基準としては土地の固定資産税よりも低額での賃料設定がなされると使用貸借として認定されることが多いようです。 ③本物件の契約が使用貸借と認められる場合には、売買によって貸主が変更されると、自動的に使用貸借は終了し、新所有者は借主に対し、立ち退きを求めることができます。 以上が法的な考え方の原則でございます。 本件では最初の賃貸借契約の内容、固定資産税の金額、賃料の適正金額はいくら程度なのかといった事実で事情が変わります。特に本件契約が普通の賃貸借と認められた場合には、使用貸借とは異なり、借主は、法的に非常に強い立場となります（立退きさせることは難しくなります）。 本件物件をお買い求めになるのであれば、本件土地を巡る事情を整理したうえで、弁護士などの法律の専門家にご相談されてからのほうがよろしいかと思います。

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