「土地」のご相談事例の一覧

Q.物件購入交渉中の持ち主が不動産仲介業者を拒否している場合の査定額とリスクについて教えてください。

A.弊社の査定基準を用いてご説明します。 ・近くの土地公示価格を見ると35,000円/m2程度の田舎です。 ⇒査定額は公示価格よりも実際に取引された近隣相場を基準にしています。 ・旗竿地は安くなると見たのですが、このような田舎の土地でも安くはなりますか？ ⇒路地状部分の面積と有効宅地部分の面積の割合に応じて減価します。更に間口の幅も考慮します。 ・かげ地率は40％程度ですが、１割くらい安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒利用阻害程度を考慮して減価を査定します。傾斜角度１５°以上・未満、更に傾斜地の方位により減価率が異なります。 ※６０ｃｍ以下の法地は減価しません ・すぐ隣に墓地（と言っても山の斜面に３０程度お墓がある）のですが、こちらも１割程度安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒程度により－１０～－１５％減価します。 ・建物の価値としては、どう評価されますでしょうか？ ⇒躯体構造（工法）により異なります。 ※上記はご質問内容に即したものであり、他にも数多くの増減事項があります。 ・私としては不動産屋を仲介したいのですが、どのように進めるのが良いでしょうか？ ⇒①個人売買のリスクを理解してもらう ※トラブルの例 ・後から調べたら、取引価格が高かった。又は安すぎた。 ・引渡後契約の内容に適合しないものや欠陥が見つかった。 ・税務署に低廉譲渡を指摘され、贈与と見なされた。 ・設置器具や照明器具など、装備品について取引後の所有権を明確にしていなかった。 ・直接交渉の場合、遠慮がちな交渉しかできず後々不満が残った。 ②ご相談者様のみで仲介手数料を負担する

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Q.兄の遺産である土地建物の売却と、宅建業者をしている弟の関与について相談させてください。

A.レインズは、不動産業者間専用の物件情報ネットワークのことです。これは、売却する物件の情報を売り手仲介業者が登録することで、広く業者間の間で物件の存在が周知され、買い手が探しやすくなるというものです。 不動産仲介契約には３種類があります。 ・同時に複数の仲介会社と契約することができ、自らでも買い手を探してくることができる一般媒介 ・一社の仲介会社としか契約することができませんが、自ら買い手を探してきて契約をすることができる専属媒介 ・一社としか契約することが出来ず、自ら探してもいけない専属専任媒介 以上３種類です。 そのうち専属媒介、専属専任媒介については、売り手仲介会社は物件情報をレインズに登録することを宅建業法上義務付けられておりまして、レインズ登録をして買い手を探すということは不動産取引では通常の業務ということになります。 なお、レインズの登録についての金額を仲介手数料に乗っけて請求するということはありません。 仲介手数料は上限額が同じく宅建業法上で決められております。

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Q.ローン返済中の土地の売却はできますか？

A.ローンが残っている不動産を売却することは難しいです。売却代金によりローンを完済できるのであれば問題がないですが、そうでない場合には、残債務について、返済ができなければ売却はできません。 例外的に任意売却という方法によりローンが残っていても売却する方法もありますが、銀行の許可が必要になりますし、あくまでも例外的な手続きとなります。

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Q.土地物件のおとり広告について相談させてください。

A.ご指摘のとおり、このような広告は虚偽広告として、宅建業法３２条違反とされる可能性が高いと思われます。 また、虚偽広告は景品表示法５条の「優良誤認」広告にあたり、景品表示法違反とされる可能性が高いです。 まったく修正されないようであれば、不動産会社を管轄している行政庁の宅建相談窓口にご相談されてはいかがでしょうか。

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Q.公租公課相当額の地代請求の可否について教えて下さい。

A.土地の借地代の基準として固定資産税や都市計画税の税額はよく使われます。 したがって、借地代の請求は法的には問題ございませんが、それによって得た賃料収入については、金額によっては確定申告をする必要が出てまいります。 税務関係については、お近くの無料税務相談などをご活用ください。

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Q.名義が曾祖父になっていた不動産の所有権を宗教法人であるお寺に移転して欲しいと頼まれたのですが、どうすれば良いでしょうか。

A.所有権を移転する前提として、まずはその土地がどこの土地であるかを特定しなければいけません。 これは、間に入っている司法書士がすでに解任されたとのことなので、直接お寺に確認をせざるを得ないと思います。 では、この土地が誰のものであるかですが、あくまで所有権登記があるのであれば、通常はその登記名義人が所有権を有していることになります。 お亡くなりになった曾祖父の方名義のままということですので、相続によりご相談者様ご兄弟が所有権を持っていることになります。 しかし、登記名義人が曾祖父のお名前であったとしても、当該土地をお寺が占有をしていてそれが長期（２０年、場合によっては１０年）以上経過している場合には、当該土地の所有権をお寺が時効取得できる可能性がございます。 また、登記があったとしても、その後曾祖父もしくはその相続人の方とお寺が売買契約を締結し、売買代金のやり取りも終わっているにもかかわらず、所有権移転登記をせずにそのままになっている場合もありえます。 その場合には、お寺が所有権者ということになります。 したがって、大事なことは、 ①いつ曾祖父の方に所有権が発生したのか（登記年月日） ②その土地は、お寺がどのように使用していたのか。どのくらいの期間使用していたのか。 ③お寺と曾祖父の方または相続人の方との間に売買などの契約はないのか、金銭の授受はないのか。 この点をはっきりさせることです。その上で、一度無料の法律相談を利用されて、専門家のお話を聞いてみてはいかがでしょうか。

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Q.接道義務を満たすための方策について相談させてください。

A.拒否をされている何か明確な理由があるのでしょうか。 たとえば、交渉に第三者を入れてみる（弁護士などの専門家）ということで事態が変わるということはあり得ます。 また、法的な方法として、そのような協定書を締結するような調停を申し立てるというようなこともありますが、時間がかかります。 一度お近くの法律の無料相談などを活用されてみるのもよろしいかと存じます。

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Q.接道部分の土地を時効取得する事は可能でしょうか？

A.占有していた不動産を時効取得するための要件は様々ございます。 １０年での時効取得を可能とするには、占有開始をしたときに、占有していた土地がご自身のものであると信じていた、そして、信じることに過失がないことが必要となります。 本件の場合、２０年近く占有されているとのことですので、この条件を満たすようであれば、時効取得が可能となります。 もし、占有開始時に、他人のものであることを知っていた場合には、時効取得には２０年の期間が必要となります。 時効取得は、他人から所有権を移動させるものであり要件の認定は厳格になります。 現状の条件で時効取得が可能かどうか、可能であった場合に所有者にどのような対応をすべきかについては、一度法律の無料相談を利用なさって、法律家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.所有地に家を建てたいと思っているのですが、 その土地に家が建てられるかどうかを確認するにはどうすれば良いでしょうか？

A.行政の建築指導課といった窓口にご相談されれば教えてくれると思います。

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Q.土地売却相手方業者の素性を隠されています。対応について相談させてください。

A.そもそも、まだ未契約であるというその仲介業者は、宅建免許をもっているのでしょうか。 宅建免許なく不動産の仲介行為を行うといったことは、宅建業法違反行為です。 通常、仲介会社が仲介を行う場合には媒介契約を締結します。 そもそも未契約であるということがおかしいですし、そのような業者を間にいれて不動産取引を行うことは大変危険です。 また、見積書を出せと言っても見せない、買い手の情報を全く教えない、契約を急ごうとしているなど、疑問点が数々あります。 長くお付き合いをしている業者さんとはいえ、不動産取引は価格も大きいですし、特に田畑の取引は法的にもいろいろな規制がございます。 できましたら、不動産取引を専門的に行っている業者に仲介をお願いすることをお勧めいたします。

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