「土地」のご相談事例の一覧

Q.土地及び建物の使用貸借についてのご質問です。

A.①その地域ががどのような風習があるかは分かりませんが極端な風習というものはありません。借地権料も通常に設定されているはずです。 使用貸借にするかどうかについては、税金の関係もありますので、一度無料税理士相談などでご相談された方がよろしいかと思います。 ②地代の計算は、積算法は不動産鑑定士などの専門家が算定する手法とされております。 他の類似物件の賃料状況がある程度わかるのであれば、賃貸事例比較法もよく使用されております。 ③この点については、なかなか難しく、たとえば、税務署や裁判所が、本件の賃貸借がどのような類型に当たるのかを判断する場合には、 ①土地、建物の固定資産税額、地代の周辺相場などの比較、 ②契約当時から現在迄の事情・状況（本件では賃料・地代を意識して、さらに相殺処理するような当事者の意思もあったのか、 あるいは、親子なのでお互い地代・賃料の意識はなく無償という認識であり、相殺処理など念頭にもなかった等の事情です） ③各当事者の人的関係（親子）といった要素を踏まえ、総合的に「対価性があったかどうか」を判断します。 この点も専門家に一度ご相談された方がよろしいと思います。

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Q.外壁塗装などのメンテナンスに承諾料が発生するかご相談です。

A.借地権の物件に関する承諾料ですが、譲渡や増改築について承諾および承諾料がかかるというのは一般的ですが、増改築にあたらないレベルのメンテナンスでも承諾料がかかるというのはあまりないのではないかと思います。 建物に住んでいくために必要なレベルの修繕、メンテナンスについては、貸主の承諾がそもそも必要なく行うことができます。 承諾料がかかる条件について改めてご確認された方が良いと思います。 気を付けるというのは、契約書の内容です。 承諾料もそうですが、更新料がかかるのか、契約期間はどのくらいあるのか、修繕が必要になった場合に貸主借主の費用負担区分はどうなっているのか、確認なさってください。

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Q.借地上建物の撤去義務と借地権の価値について質問です。

A.おっしゃるとおり借地権の割合は60％程度と言われております。借地権を土地所有者に購入してもらい、その費用で解体費用を借主が負担するということは行われております。 借地権の評価については、国税庁HPに掲載がありますので、ご確認ください。不動産業者に借地権の売買取引をご相談されるのもよろしいかと思います。

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Q.借地による駐車場経営について教えてください。

A.借地で行うことは可能ですが、必ず駐車場として利用する旨を土地所有者に承諾をもらってから行うようにしてください。 無断で特定の第三者に土地を貸すことは無断転貸に該当し、賃貸借契約の解除事由となります。

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Q.契約書の未交付について教えてください。

A.契約書を回収するということは普通ないと思います。 契約書はあくまでも契約当事者が原本を持つべきものですので、業者にはコピーをとってもらって、原本は返してもらうようにお話すればよろしいかと思います。

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Q.投資目的の中古マンション購入について質問です。

A.物件購入をした方がよいとか、しない方が良いといったことをアドバイスすることはできませんが、築が古いので、建て替えのリスクは当然あると思います。 ただ、実態として、建て替えをするには区分所有者の5分の4以上の賛成が必要というのが区分所有法の規定ですので、なかなか建て替えは認められないケースが多いということもいえます。 地元の不動産業者などによく情報を収集してもらって購入をご検討されてください。

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Q.借地権名義書換承諾料の相場について教えてください。

A.名義書換料は借地権価格の1割が相場といわれております。 借地権価格自体は、国税庁HPに掲載されている土地の路線価に借地権の割合をかけて算出されます。 名義書換料が相場よりも高額ということであれば、そこは賃貸人と交渉するべきだと思います。 また、もし折り合いがつかず、借地権売買の承諾を得られなかった場合には、裁判所に代わりに承諾をしてもらう紛争解決制度がありますが、時間、費用はその分かかってしまうことになります

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Q.大昔に締結した口頭による土地の交換契約について質問です。

A.登記はあるものの、90年もの長期にわたって、自らの土地として使用されておられたとのことですので、時効により所有権を取得できる可能性があると思います。 一度時効取得が可能かどうか、お近くの無料法律相談などで、弁護士にご相談されてみてはいかがでしょうか。 時効による取得については、その旨を主張しないとできないことになっておりますが、多分に法律的な手続きとなりますので、専門家へのご相談をお勧めいたします。

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Q.市から市街化調整区域の農地を売って欲しいと言われた件でご相談です。

A.市街化調整区域内の農地は、通常は売主を見つけることが非常に大変で、価格もどうしても安くなります。 将来的に手放すことを考えるのであれば、市が買いたいというこのタイミングで売るのは悪くないとは思います。もちろん売らないとまずいということはありませんが。 相談先ですが、まずは地元の不動産業者さんにご相談されてみてはいかがでしょうか。地元業者さんが一番情報を持っておられると思います。

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Q.実母（91歳）の借地上の建物処分についてご相談です。

A.まずは契約書の内容によって費用負担がどちらになるかが決まりますが、契約書に明記されていない場合には、借地人負担というのが一般的です。 また、借地権をめぐる補償も地主からはありません。 ただ、借地権契約の更新満了にあたり土地を明け渡す場合には、賃貸人に対して、借地上の建物を買い取るように請求することができますが、築40年とのことですので、買取価格も期待できないと思います。

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