「トラブル」のご相談事例の一覧

Q.サブリース契約で賃貸している建物の売却と、サブリース解約について質問させてください。

A.サブリースの解約を巡っては、トラブルも多く、法律的にも難しい対応が必要になるケースが多いです。 なぜなら、サブリースにおいても、借地借家法という法律が適用され、貸主は、借主であるサブリース会社に解約を申し出る場合には、正当事由が無ければならないとされているからです。通常の賃貸借契約においては、貸主の正当事由はほとんどの場合認められません。 このような背景もあり、サブリース会社は、解約を申し出られると、解約は無理、とか、新たな所有者と地位承継をしろ、つまりは、サブリース契約の維持を主張してきます。 所有者からすれば、契約書には任意で解約可能と書いてあるから解約できないのはおかしいということになるのですが、借地借家法上は、契約書での任意解約可能文言よりも、正当事由を必要とする法律の文言を優先しますので、契約書の文言があるから貸主から任意で解約可能という風には簡単にはいきません。 ただ、サブリースは通常の賃貸借契約とは異なるのも事実です。ぜひ一度無料法律相談などで、弁護士などに対応をご相談ください。解約を拒否しているような場合には、当事者同士では交渉がうまくいかず、弁護士の名前で解約通知の内容証明を送るといった対応が必要になるケースが多いです。サブリース会社が解約を拒否している状況ですので、法律の専門家に交渉窓口をお願いしたほうがよいかもしれません。

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Q.自己都合なのですが、借家契約の引渡前での解約はできるでしょうか？

A.賃貸借契約については、解約はいつでも可能です。ただ、解約にともなって、負担しなくてはならない費用、返金される費用がございます。 特に賃料については、１日でも契約開始日を過ぎると、解約をするには、その先１ヶ月の賃料は負担しなければならないという内容になっている契約がほとんどです。たとえば、５月２９日開始の賃貸借契約で、５月３０日に解約をした場合でも、通常、６月２９日までの１か月分の賃料は支払いをしなくてはいけないということになります。初期費用をまだ満額支払っていないとのことですが、そうしますと、まだ契約開始日が来ていないのでしょうか。その場合には、依然賃貸借契約は開始されておりませんので、賃料を含めた支払初期費用分を返金してもらえるかもしれません。 ただ、仲介会社に支払った仲介手数料については、物件を決めて契約締結の段階にまで持っていくのが仕事ですので、その後賃借人の都合で解約した場合でも、全額請求される可能性が高いと思います。 まずは、契約内容を確認ください、同時に管理会社に解約をする旨をお伝えすると同時に、現在支払った分の初期費用の処理がどうなるのか確認してみてください。まだ契約前で住んでもいないということであれば、返金を前提に交渉なさって問題ないと思います。

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Q.部屋を借りる時の名義を貸すことについて、教えて下さい。

A.名義貸しは、法的にみると、賃貸人に無断で、転貸をしたこと（つまりはまた貸しです）と評価されます。賃貸借契約上はAさんが借りていることになっているのに、実際は、Bさんが住んでいるということは、賃貸人には内緒でAさんがBさんに物件をまた貸ししていることになるのです。 このような無断転貸については、契約の解除理由にされていることも多いですので、名義貸しが判明した場合には、物件からの退去を求められてしまうという大きなリスクがございます。 また、名義貸しをした本人も法的にさまざまなトラブルに巻き込まれる可能性があります。 実際に住んでいた方の起こしたトラブルはほぼすべて名義貸しをした本人にも責任が及びます。 このように非常に大きなリスクがある行為となります。

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Q.割高な火災保険への強制加入が妥当かどうかについて、教えてください。

A.保険の契約について強制されることは法的にも問題はありませんが、会社まで指定をして加入を強制することは、独占禁止法に違反する行為とされております。 ただ、いろいろと便宜を図ってもらっている不動産業者のようですし、違法だといきなり抗議をするよりも、貸主と直接交渉させてほしいとか、自分が加入する保険の内容はちゃんと知っておきたいということで、説明を求める（もしくは保険会社の連絡先を求める）などの交渉をされてはいかがでしょうか。 結局、高い保険料は、大体は不動産屋のマージンの可能性が高いので、貸主や保険会社に聞かれてしまうと不動産業者としては困ってしまうケースがほとんどです。それでも一方的に加入を求めるのみということであれば、独占禁止法に違反していると聞いた（消費者に選択の余地のない取引をさせることが、公正な取引ではないとして、違法とされております）ので、各都道府県に設置されている賃貸契約トラブルの窓口に連絡をすると不動産業者に話をしてみてはいかがでしょうか。

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Q.建物の工事が遅延したことにより、土地代金に係る金利が増加しましたが、払わなくてはなりませんか？

A.不動産業者の当初の説明に基づいて金利の計算をし、結果として、説明と異なる結果となってしまったことで被った損害（追加の金利分）については、不動産業者が負うべき負担であるとは思いますが、業者としても簡単に負担を了承してくれることはなかなか難しいかと存じます。 各行政には、このような宅建業者のトラブルに関する相談窓口がございますので、一度具体的な対応について、ご相談されてはいかがでしょうか。

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Q.他界した父の土地共有持分の処理について相談します。

A.数年前にお父様が亡くなられてから相続の登記をされてないとのことですが、相続の登記については、ご親族内でトラブルが発生していない以上は、あまり登記をしていないことのデメリットは感じられないと思います。ただ、万が一トラブルになるような事態になった場合には、今後の相続登記が非常にやりにくくなるということがありえます。また、今後土地をお売りになるような場面が出てきた場合には、現状の時点での登記がなされていない場合には、そもそも売却ができません。 相続登記は期限もありませんし、そのまま亡くなられた方の名義のままになっているようなケースも多いですが、実態の権利関係と登記に齟齬がでないように、手続きをすることをお勧めいたします。 相続の場合には、登記もそうですが、税金の問題もございます。登記名義を移転することで相続税の発生もあるかもしれません。一度無料税務相談や、法律相談などを利用し、専門家へご相談されるのもよろしいかと存じます。

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Q.建物退去直前に発見した更新契約書の扱いについて、教えてください。

A.そもそも賃貸借契約において、必ずしも書面での契約書が必要になるわけではありませんが、管理会社に対応について、確認をされてみてはいかがでしょうか。多くは、退去ということなので、このタイミングでさかのぼっての署名捺印は不要ということになるとおもいます。 その際には、念のため、更新料をお支払いになった領収証などがあれば、ご用意なさってください。

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Q.複数の不動産仲介業者への同一物件の案内依頼をした場合の、仲介手数料について相談します。

A.仲介会社は、仲介業務をし、その業務のおかげで、成約をした場合、仲介手数料をお客様からもらいます。具体的には、案内をし、お客様のご要望を聞いて、売主にヒアリングをしたり、銀行とのやり取りをしたり、当該物件を購入するうえで必要な法律的な調査や税務的な調査をするなど、多種多様です。 もし、今回一連の案内の中で、各業者に、このような仲介業務をさせてしまっているにもかかわらず、他社の仲介会社経由で契約をしてしまったような場合には、仲介手数料相当額の請求をされるというトラブルになる可能性がございます。

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Q.土地建物の買戻し交渉をするにはどうすればいいですか？

A.土地建物の買戻し交渉不動産の売買については、法律や税金関係のことが多数ありますので、やはり不動産業者に間に入ってもらうことをお勧めいたします。価格の査定なども専門業者が入ったほうが後々トラブルになりにくいと存じます。 現在倉庫として利用しているとのことですし、買戻しのご提案で、悪いイメージを持つということは考えにくいですが、もしある程度の関係性があるのであれば、買戻しの意向がある旨ご相談されてみて、検討してもらえるような感じであれば、その時点で不動産業者に間に入ってもらって交渉を進めるということでもよろしいかもしれません。

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Q.退去後の家賃請求及び原状回復に係るトラブルについて相談させてください。

A.今回のご相談の骨子は、賃貸借契約の期間の問題（退去したのに賃料を請求されていること）及び、原状回復費用の問題だと理解いたしました。ただ、この問題については、ご友人と賃貸人で締結された賃貸借契約書の内容に左右される問題でございまして、当社から軽々にご見解を出すことはできません。 お急ぎとのことですので、当該不動産会社を管轄している都道府県の宅建相談窓口や無料の法律相談窓口などをご活用されて、対応を相談されるべきかと存じます。非常に高圧的な不動産業者のようですので、できるだけ第三者の力を借りて交渉をされることをお勧めいたします。

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