「売主」のご相談事例の一覧

Q.私道の通行権取得ついて、相談させてください。

A.まず売主がその通路を長い間通行してきた（車で通行していたことが必要になります）ということであれば、もとから他の通路の所有者は売主に対し通行権を黙示的に認めてきたことになりますので、そのような権利は原則買主も承継することができます。 まずは、売主がどのように本件通路を使っていたのかについて、説明を求めましょう。 たとえば、金銭を所有者に払っていたといった所有者との契約関係があるのであれば、当然それを承継するので、購入後も所有者に通行料を支払う必要がございます。 売主は車は使用していなかったということであれば、通過する部分を持っている所有者全員に車での通行については許可を得る必要があります。なお、共有持ち分については、共有者単独で譲渡することはできます。 間に不動産業者が入っている場合には、通行権の整理は今後の生活においても非常に重要な点になりますので、今までの使用状況をしっかり確認してもらい、他の所有者許諾も全員にもらったうえで、購入をなさるようにしてください。

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Q.売主都合による土地売買契約の白紙撤回について、相談させてください。

A.白紙解約ということですと、契約は文字通りなかったことになりますので、すでに売主側（建売業者）に支払っている手付金などはそのまま戻ってきます。 建売業者にお問い合わせください。

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Q.共有私道の権利の取得について、相談させてください。

A.売主は今までどのように私道を使用していたのでしょうか。 売主が私道の所有者と何らかの契約を締結しているようであれば、それが引き継がれます。 たとえば私道の無償での利用権のようなものを定めた契約書です。 そのようなものがないのであれば、売主側で私道の権利関係をしっかり整理をして、売却をしてもらうようにお願いをすべきだと思います。 なお、私道が共有の場合に、自分が面している部分が誰が所有しているのが明確なのであれば、その方に交渉すればよいのですが、そうでない場合には、全員との交渉が必要になる可能性が高いです。 持ち分の問題だけでなく、 私道の種類によっては建築が制限されるものもあります 。 個人間での売買なのであれば十分注意してください。

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Q.申込書提出後の値引き交渉について、相談させてください。

A.買付の申込書を提出してしまったのであれば、その後の交渉はトラブルになる可能性もあります。 この条件で私は買いたいですという申し込み書ですので。 ただ、端数ということであれば大きな指値交渉ではないと思いますので、まずは仲介会社に相談なさってみてください。

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Q.シロアリ被害に係る虚偽の説明を受けたのですが、告知義務違反で契約解除はできますか？

A.解除までは難しいと思います。 仲介会社の調査ミスなら仲介手数料、売主が把握していた、または把握すべきであったことを告知していないということであれば、告知義務違反に基づく損害賠償請求ということになると思います。 なかなか交渉が難しそうということであれば、たとえば、無料の法律相談などで弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

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Q.売却予定の土地になりますが、隣接地主が境界線上に塀設置したいとの事で代金負担を要求されています。どうしたらいいですか。

A.境界線上の塀についての所有権は、民法では、隣地との共有ということになっており、したがって、費用負担も折半が原則です。 したがって、隣地の方に、もし境界線上に塀を立てた場合には、この後隣地に住む人と共有で所有権を持つことになる、そうなると、いざ撤去したいとか、壊して立て直したいといっても、隣地の許可がないと自由にできなくなるがそれでもいいのかということは確認されてはいかがでしょうか。 また、民法では費用も折半ですが、たとえば今回、隣地の方が費用を全額持つということをおっしゃっているのであれば、境界線上での設置について譲歩されるという選択肢もあると思います。 その際には、費用を隣地が全額持つことと併せて、壁の所有権は民法の原則通り共有なのか、費用を全額負担するので、所有権もすべて隣地の方にするのか、ということは書面で確認されておくべきだと思います。 そのまま新たな所有者に土地を売却した後に、新たな所有者と隣地の方が塀をめぐってトラブルになった場合に、売主に対して、告知義務違反などを問われて賠償請求に発展する可能性があるからです。 売却のタイミングまでに隣地と話し合いがつかない場合であっても、このような話し合いをしているという事実は買主に対して説明をされるようにしてください。

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Q.フラット35の審査結果を待たずに中古マンションの購入・転居手続きを仲介不動産業者から急かされたのですが、どうしたらいいですか。

A.賠償請求をするためには、何らかの損害が発生していなければいけません。物件の契約や、引っ越しについて、すべてキャンセルができ、費用が発生していないとなると、賠償請求は難しいです。 たとえば、賃貸物件を退去せざるを得ない状況になったという婚約者の方がホテル住まいを余儀なくされたというようなことがあった場合は、何らかの請求ができる可能性もありますが、買主名義として婚約者の方が入っていないとなると、なかなか難しいです。仲介手数料もおそらくこの状況ですから請求はできないのではないでしょうか。 仲介会社の指示で動いてきて、結局審査が通らなく、契約ができなかったという精神的な衝撃はあったと思いますので、最終的には精神的な慰謝料を求めるという賠償請求も可能ではなりますが、おそらく交渉をしても仲介業者は支払わないでしょうから、裁判をやるしかないですが、相当低い金額しか認められないと思います。 なにか、仲介会社の対応が原因で金銭的な損害を受けたものはないのか、改めて考えてみてください。 必要であれば、例えば不動産業者を所管している都道府県の相談窓口に相談してみてもいいかもしれませんが、おそらくそこでも、具体的な損害は有りますか？ということは聞かれると思います。

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Q.売主都合による購入済みマンションの引渡留保について、教えてください。

A.契約締結後については、法的には賃貸借と評価されます。つまり売主さんが借主として物件にお住いになるということです。 おっしゃるような内容の規定は入れた方がよいでしょう。新居の決定の有無にかかわらず退去をしてもらう内容にすべきです。 退去までの期間、賃料を取らないということであれば、法的には使用貸借といって、貸主は、いつでも借主に退去を求められます。ただ、退去の時期をめぐってはトラブルになる可能性もあるので、事前に決めておくべきです。 明らかな損壊については、退去までの期間で起こらないように、写真を撮らせてもらうなどのことはなさった方がいいかもしれません。契約後退去までの損壊は、売主負担という規定も合わせて入れるということになります。 売主には、契約締結をした後は、自分のものではないのだということをしっかりと理解いただくという事だと思います。間に仲介会社が入っていらっしゃるでしょうから、仲介会社からもしっかりと売主に説明をしてもらうことが大事です。契約条件も必要な項目については、仲介会社の責任で特約という形で入れさせるべきです。

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Q.購入予定の土地で、形状をたびたび変更されます。このまま契約したくないのですが、どうしたらいいでしょうか。

A.宅建業者とのトラブルについては都道府県に相談窓口がありますので、売主側の都合ばかり押し付けるのであれば、そちらに対応を相談するというお話を、宅建業者にしてみてはいかがでしょうか。 仲介手数料を支払う以上、こちらの立場にも立って調整をしてほしいと仲介業者に主張なさってください。

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Q.「雨漏りなし」との虚偽説明がある物件の売主の責任について教えてください。

A.本件のような契約不適合責任を免責する特約の効力は、その後発見された瑕疵について、売主が知っていたという事情がない限りは有効になります。 したがって、売主が瑕疵を知らなかった限りは、契約不適合責任を買主が追求することはできません。また訴訟になった場合には、買主側が売主が瑕疵を知っていたことを立証する必要がありますが、実際のところは、それを立証することは相当難しく、事実上は売主への契約不適合責任を追求するのは難しいといえます。 たとえば、雨漏りについては、すぐに発見できるような状況であったことや、故障の有無も外見上みればすぐにわかるといった状況であれば、売主側にも何らかの要求はできるかもしれません。 不動産会社を通じて、売主としっかり話し合いをし、補修費用を何割かもってもらうように交渉するなどをなさってみてはいかがでしょうか（決済金額から控除してもらうなど）。

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