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A.業者とは管理会社ではなく、修繕工事の施工会社のことと推察いたします。 入居者が退去しており、その原因が施工会社の対応不足と処置不良の為に雨漏りの被害が拡大したことを証明できれば施工会社に損害賠償を請求できる可能性がございます。 しかし、賃借人が工事の不備がなければ今後もずっと住み続けていたかは確実な未来とは言えず、その未来に得るはずの家賃を請求するのは難しいかと思われます。 また、損害賠償を施工会社に請求する場合、いろいろな状況を総合的に判断をして評価をすべき問題であり、ご請求をされたとしても、相手方が支払うということは考えにくく、請求をしたいのであれば、どうしても裁判を提起することを視野に入れざるを得ないと思います。
A.一般的に中古物件の投資用購入の際には、利回りが基準となりますが、東京都内の中古物件ですと、実質利回り5％前後が一般的です。注意点としては、家賃収入だけの利回りをみるのではなく、継続的に出る支出（修繕費、管理費など）を踏まえた実質利回りでみることと、あまりに高い利回りは逆に慎重に根拠を確認することでしょうか。 利回りの提案もあったとは思いますが、このあたりを基準として、不安であれば、他の不動産業者に直接相談してみて、FPなどの専門家を紹介してもらうなどをご検討されるのもよいと思います。
A.家賃収入の申告は原則物件所有者となりますし、所有者と賃貸人が別人となると、手続きが煩雑になるケースがございます。 そういった面で相続をされておられるご自身の名義の方がよいと思います。 また、税額についてですが、もしご主人名義で貸すとなると、家賃収入はご主人の収入に所得金額がプラスされて税額が計算されますが、ご自身の場合ですと、専業主婦とのことですので、家賃収入のみが所得となります。 所得は低い方が税額も安くなっておりますので、ご自身名義の方が節税という面でもよろしいかと存じます。 ただ、税金は様々な控除などがある場合もありますので、できれば、お近くの無料税務相談などで専門家のお話を聞かれるようになさった方が良いと思います。
A.管理会社と締結をしている契約の内容によります。 もし10月に退去の事実が分かっていた場合に12月から賃料を得られていたかどうかについては確実とは言えないので、12月の賃料を求めるというのはなかなか難しいかもしれませんが、 通達義務が契約上管理会社に設定されているのであれば、契約違反になりますので、たとえば管理委託料について減額を交渉するなどはなさってみてはいかがでしょうか。
A.①については、名義を変更することは法的には何ら問題はありませんが、ローンを組んで購入をされている場合には、銀行にご相談をされてください。 共有名義にする場合には、不動産の登記をする必要がありますので、登記費用はかかります。 また、親族間売買ということになりますので、不動産取得税や、贈与税の対象になる可能性もあると思います。 ②については、税金はそれぞれ個別具体的な状況によってさまざまなケースが考えられますので、お近くの無料税務相談などで税理士に直接ご相談なさってみてはいかがでしょうか。 共有名義にする場合の税金についてもご相談されてください。
A.おっしゃるとおり、民法上、支払を受領したものは、支払を行ったものに請求された場合には、領収証を発行する義務があります。 不動産会社を通じて、借主に、民法の規定にしたがって、領収証の発行を求めて問題はございません。
A.マンション投資のリスクとしては以下の点が挙げられます。 ①滞納、空室リスク 今回は会社に貸すということで安定した家賃収入が入ってくるということではありますが、会社が将来的に倒産をするということになれば、家賃は入りませんし、もし会社の借り上げ社宅ということであれば、そもそも会社が社宅制度をやめてしまえば、その会社との契約は終わってしまいます。 したがって、確実に３５年間、家賃収入が入ってくるとは限らないということです。 ②物価の下落、地価の下落 物件の価値や地価が下がれば、賃料もそれに反映をせざるを得ませんので、賃料がずっと一定であるとは限りません。 ③災害リスク 万が一のリスクではありますが、地震や火災などで、物件が破損してしまった場合には、当然賃貸借は不可能になりますし、補修費用などが多額になる恐れもあります。 ④管理会社の倒産リスク 賃貸の管理を不動産管理会社に依頼する場合には、家賃や敷金などはその会社が管理することになります。 その会社が倒産しますと、家賃や敷金が差押えを受け、入ってこないということもあり得ます。 マンション投資で言われるリスクは大体以上ですが、このようなリスクをしっかりと説明をし、それについての対策などについて提案があるような会社であれば信用はできるのではないでしょうか。
A.借りている方に迷惑が掛からないのは、賃借人がいることを前提に、物件を購入して頂ける買主に物件を売ることです。賃貸人の名義が買主に移転するだけで、賃借人が出ていく必要はありません。もちろん賃貸人の名義がかわり、賃料の振込先も変わることになりますので、各賃借人には個別に通知する必要があります。 物件所在地最寄りの不動産業者にご相談ください。
A.店舗部分のオーナーがどのような根拠で管理室や駐車場の賃料を得ているのか、現在の敷地の使用状況、管理規約の中身などがわからない中で、覚書の捺印について、判断するのは申し訳ありませんが、難しいです。 一度、管理規約などを含めた資料一式を無料法律相談にお持ちになって、法律の専門家にご相談されることをお勧めいたします。
A.アパート経営にはリスクが伴い（空室リスクなど）、そのリスクも物件によって異なります。 そのため、「どちらが正しい選択か」については立地、借入額（収益率）、空室率、需要など様々なことを考慮のうえご検討されることをお勧めいたします。
