「税金」のご相談事例の一覧

Q.土地の一部を1,000万円で売却。課税額はどのくらいになるのでしょうか？

A.不動産譲渡所得税の算出方法は以下のとおりです。 譲渡金額―（①取得費＋②譲渡費用）―③特別控除額＝課税譲渡所得金額×15％（所有期間5年以内の場合は30％）です。 ①取得費用として認められるもの 『2,000万円にて購入した』ことを裏付ける書面（契約書等）が必要です。（※建物については減価償却費相当額を差し引く必要があります。）契約書などが無い場合には売却金額の5％を取得費とみなすことができます。 詳細はコチラをご参照ください。 ②譲渡費用として認められるもの 『家屋の解体撤去費用の一部は譲渡費用として認められる可能性があります。 詳細はコチラをご参照ください。 ③控除額を利用できるケース 『居住用の土地』を売却する場合は“3,000万円の特別控除”　を受けることが可能となるため、税額は0円となります。 しかしながら、今回ご売却される部分が『居住用』なのか『非居住用』なのか判別できないため、土地資料をご持参の上、税理士へ相談されることをお勧め致します。 詳細はコチラをご参照ください。

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Q.アパート売却時の税金はどのくらいかかるのでしょうか？

A.不動産譲渡税についてご説明させていただきます。 不動産譲渡税は売却益が出た場合に課税されるものであり、売却益が無い場合には課税されません。 計算式 譲渡税＝『譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）』×税率 税率 長期譲渡（所有期間5年超）＝20%（国税15%、地方税5％） 短期譲渡（所有期間5年以下）＝39%（国税30%、地方税9%) 建物につきましては減価償却が必要となります。 ※詳細につきましてはコチラでご確認ください。 『退去してもらうのにアドバイスや実行の手助け押してもらえるのか？』についてですが、アドバイスをさせていただくことは可能ですが、不動産会社担当者が立ち退き交渉等を行うことは弁護士法（非弁行為）に抵触するため行うことはできません。 ※賃貸人が入居している状態でも売却は可能です。

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Q.利用していない別荘地の固定資産税が負担です。何か良い方法はないでしょうか。

A.将来的にご相談者様が所有者となった場合には、当然ながら固定資産税の支払い義務が生じるかと思います。 税の支払いを免れる方法としては以下の方法が考えられます。 ①相続放棄　※当該土地だけではなく、すべての相続財産を放棄する必要があります。 ②相続税を（当該土地で）物納する。※物納には要件がございます。コチラでご確認ください。 ③隣地所有者などへのご売却（又は無償譲渡）） ※『近隣の業者に問い合わせましたがよい返事はいただけませんでした。』とのことですが、 　ア）宅建業者が“事業としての利用価値”がない、ということなのでしょうか？ 　イ）一般の方でも“購入希望者”がいない、ということなのでしょうか？ 　ア）に該当するのであれば、宅建業者に仲介を依頼し、一般の方向けに販売活動をしてみてはいかがでしょうか？ ④国への譲渡（国が購入するには“目的”が必要となります。）

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Q.失業中に投資用マンション購入を検討。各税金免除の適用はどうなるのでしょうか？

A.現在の情報でわかる範囲でお答えさせていただきます。 ①国民年金 : 不動産購入に伴う制限は無く、現在適応されている納付条件が維持されるのではないかと考えます。 ②税金 :『税金免除』につきましては税の種別が不明なため、ここでは不動産の購入に伴う税金についてご説明させていただきます。 <国税>印紙税・登録免許税⇒失業（無収入）に伴う減税・免除はございません。 <地方税>不動産取得税・固定資産税・都市計画税等⇒失業（無収入）に伴う減税・免除はございません。 ③国民保険（国民健康保険）: 不動産購入により、当該保険料が変更となることは無いと思いますが、保険料は前年の収入により算定されますので、購入不動産から家賃収入を得た場合には翌年からは算定金額が増加すると考えられます。 ※本件につきましては個別要素が大きく影響するためご購入前にお客様ご自身により詳細なる条件提示のもと、所管機関にご確認の上実施していただくことをお勧め致します。

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Q.個人名義でマンション一棟購入を検討。購入後、法人への名義変更した際の税金面のリスクを教えてください

A.所得税を見据えて個人から法人への名義変更をお考えなのだと思いますが、まず、所有権移転登記するためには原因が必要となります。 原因とは一般的には売買と贈与が考えられますが、売買では所有権移転先法人が個人に売買代金を支払う必要があり、不動産取得税もかかります。贈与では法人側に贈与税がかかります。 尚、抵当権が設定されている不動産の所有権を移転する場合には原則抵当権者（金融機関）の承諾が必要となります。 不動産と税金：贈与税（１）、不動産と税金：贈与税（２）

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Q.売買代金分割払いの場合、不動産譲渡税はどの時点で徴収されますか？また、支払いが滞った場合、どのように対処すべきでしょうか？

A.不動産譲渡税とは不動産を売却した際に得た利益に対して課税されるものです。 詳しくはコチラをご参照ください。また納付時期は、所有権を移転した年の翌年の3月15日までに住所地の税務署に確定申告により納税することになります。 支払いが滞った場合の取り決めについては、あらかじめ契約書で定めておくべき事項になります。（例えば、違約金の発生など）

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Q.親族間での売買、価格はどうやって決めたらよいのでしょうか？

A.決まりがないので、市場価格や評価額、路線価などを目安にすることが多いかと思います。 しかしながら、市場価格よりも著しく安い金額で取引すると贈与とみなされ、贈与税の対象となりますので、金額は慎重に決定されることをお勧めいたします。 不動産と税金：贈与税（１）、不動産と税金：贈与税（２）

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Q.単独名義のマンションを夫婦共有名義に変更。必要な手続きは？

A.司法書士にご依頼いただき、名義変更登記をすることになりますが、以下の点にご注意ください。 ①現在、住宅ローンをご利用されている場合、金融機関の承諾が必要となります。 ②贈与税の課税対象になります。（婚姻期間が20年以上経過している場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除を受けることが可能です。） 節税方法としては・・・ ・贈与税基礎控除額である110万円分の持分に抑える。（又は今後、年110万円分の贈与をご希望の持分になるまで継続する。） ・ご夫婦間で持分の売買をする。 ・ご夫婦間で金銭消費貸借契約を締結する。 等が考えられますが、手続きされる際は、税理士へご相談されることをお勧め致します。 不動産と税金：贈与税（１）、不動産と税金：贈与税（２）

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Q.宅地建物取引業の“業”の判断基準は？

A.①取引の対象者：広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。 （注）特定の関係とは、一例として、親族間、隣接する土地所有者等、代替が容易でないものが該当します。 ②取引の目的：利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。 （注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るためではないものがあります。 ③取引対象物件の取得経緯：転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。 （注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当します。 ④取引の態様：自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。 ⑤取引の反復継続性：反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。 （注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断されます。また、1回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当します。 ※その他 破産管財人は、破産財団の管理処分権を有し、裁判所の監督の下にその職務として財産の処分及び配分を行うものであり、破産財団の換価のために自らの名において任意売却により宅地又は建物の取引を反復継続的に行うことがあるが、当該行為は、破産法に基づく行為として裁判所の監督の下に行われるものであることにかんがみ、法第2条2号にいう「業として行なうもの」には該当せず、当該行為を行うに当たり法第3条第1項の免許を受けることを要さないものとされています。

不動産業者様

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