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アパート経営とは
アパート経営とはアパートの所有者が各部屋を入居者に貸して毎月の賃料収入というかたちでインカムゲイン(運用益)を得ることを目的とした不動産投資です。
家賃という比較的安定した収入をベースに中長期的なスパンで資産形成を目指すアパート経営は、FX取引や株式投資などの価格変動が大きい投資に比べ、安定した投資といえます。
ほとんどの場合アパート1棟と土地をまとめて所有することになるため、部屋単位の区分所有が一般的なマンション投資よりも初期投資には多くの資金を必要としますが、まとまった広さの土地が資産として残るのが大きな特徴です。
また、もともと土地を所有している場合、更地のままにしておくよりもアパートを建てたほうが固定資産税や相続税が低く抑えられるため、節税につながるというメリットもあります。
こうしたメリットを活かし、所有している土地に節税のためにアパートを建てて経営をスタートし長期間の安定したインカムゲインで資産を増やすといった投資スタイルのほか、一定期間はアパート経営を行って資産を増やし最終的にアパートを取り壊した土地を自宅用に利用するなど、それぞれの目的に合わせた幅広い投資スタイルの選択が可能な点も、アパート経営の魅力のひとつです。
経営のポイントは利回り
アパート経営にあたってもっとも重要なのは、投資に対してどれだけのリターンを得られるのか、といった収益の問題ですが、これらを考える際の指標となるのが収益率を表す利回りです。
利回りは一般的に年間の家賃収入を物件価格で割った数値で表され、例えば物件価格が4,000万円で家賃年収が400万円なら利回り10％となります。家賃は比較的変動が少ないため利回りも極端に低下することは少ないといわれていますが、アパートに空室が出たり各部屋の賃料を下げたりすれば、当然利回りは低下するため、普段から空室を作らない効率的な入居者募集やしっかりした管理を行う必要があります。
また、経年変化による建物や設備の老朽化は必ず起こってくるため、適切なタイミングと方法でメンテナンスを行うことも不可欠となります。
このようにメリットとリスクをしっかりと理解して行えば、安定した収益が期待できるアパート経営ですが、中長期にわたる投資のため、景気の変動や税制の改定など不確定な要素があるのも事実です。専門家のアドバイスを受けながら、そうした変化に適切に対応していくことが成功の鍵といえるかもしれません。
アパート経営のメリットとリスク
メリット
- 節税対策に効果的
- 土地を所有している方にとってアパート経営は、節税対策に有効な投資です。アパートを建てると更地のまま保有することに比べ、固定資産税、都市計画税を軽減できます。また、アパート経営以外の収入がある方がローンを組んでアパート購入をした場合、確定申告を行うことで所得税の節税が可能な場合があります。
- リフォームの意思決定が
自分でできる - 1棟を丸ごと所有して運営するのが基本のアパート経営の場合、マンションの1室を所有して収益を得る区分所有の物件と違い、大規模修繕や建て替えなどをオーナー自身の判断で行えます。入居率アップのためにそれぞれの部屋にコンセプトを設けたリフォームを施すといったアイディアの実現をしやすいのもメリットです。
- 家賃滞納などのリスクが
細分化される - アパート経営は複数の部屋を管理運営して収益を上げるため、一部に空室や家賃滞納などが生じた場合でも、他の部屋の収益で補えるというメリットがあります。ただ、複数の入居者の退去時期が重なるなどすると、一時的にでも収益低下の恐れがあるので、複数の空室やまとまった空室期間を作らない工夫は必要です。
リスク
- 借入額が多く
金利上昇時の影響を受けやすい - 少額からの投資が可能なFXや株、マンションの1室を所有しての不動産投資と比べ、土地と建物全体を所有して行うアパート経営は、投資を始める際の金融機関からの借入額が大きくなり、金利上昇の際には返済が大きな負担になることも。場合によっては運用計画の変更など、経済動向に柔軟に対応することが求められます。
- 周辺環境の変化がマイナス面に
大きく作用することも - アパート経営では、近くに新築のマンションなどが建つと入居者の募集が難しくなる、 隣に高い建物が建つと日当たりが悪くなるなど、周辺環境の変化が安定した経営にマイナスの影響を及ぼすケースもあります。そうしたリスクが入居者減少や収益率低下につながらないよう、周辺環境にも気を配ることが大切です。
- 老朽化や設備の古さによる
入居率低下のリスク - アパート経営を続けていると、必ず起こるのが経年変化による建物や設備の老朽化。放置すると入居者が決まらず賃料を下げざるを得なくなるなど、収益のバランスを崩す問題に直結します。そうした事態を避けるため、設備の入れ替えやリフォームなどの費用をあらかじめ計算に入れて投資の計画を立てる必要があります。
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