“ここでしか聞けない話”リースバックによる相続案件の解決法編

00:48

冒頭ご挨拶

00:58

講師紹介

01:29

法人営業第三部（部門の紹介）

01:54

印象的な事案

02:34

２つの大きな課題

04:07

解決に向けた提案

05:14

会計士からの観点

06:15

税金的な観点から

07:07

不動産の損益通算

08:07

締めのご挨拶

今回の事例の状況
相続によって、保有していたビルが、3グループで共有状態になっていた物件。
複雑な権利関係の問題と、老朽化に伴う維持管理の問題を抱えていた。

Aさん

どなたかに相続が発生した場合、権利が細分化されてしまうため、複雑な権利関係の物件を残したくない。

Bさん

現地で営んでいる店舗を、今後も続けたいため、売却には前向きではない。

Cさん

築40年が経過し、大規模修繕が必要な時期になっており、多額の修繕費用を負担してまで保有するのは避けたい。

今回の事例の解決策

Aさん、Cさんの持分だけ売却するという選択肢もあったが、Bさんにも売却する提案を行った。
Bさんは、店舗を続けることが目的であったため、店舗を保有することと、店舗を使用することは別であることを説明し、
リースバックという形で、一旦売却した上で、テナントとして残るという方法を取った。
権利関係が複雑な場合、意思統一が大変になるが、これにより共有者全員の気持ちがそろって、1棟全体で売却することになった。

リースバックとは？

不動産を売却し、売却後に改めて買主と賃貸契約を結ぶこと。

1. 修繕費の負担によって、物件を保有していることにでキャッシュフローが悪化すること

老朽化が進んでいる物件のため、退去修繕、ビル全体の電気、空調、排水設備、外壁屋上など、修繕費が多額にかかる。

2. 権利関係が複雑であるため、権利者の意見がまとまらない恐れがあること

築年数を考えると、建て替えや売却の話が出てくる時期であるが、意見がまとまらないと対応が難しくなる。

• 01.不動産の売却は、一般的に金額が高額であるため、売却益が多額になり、譲渡にかかる税金もそれに合わせて高くなってしまう。それを抑えるために、不動産の損益通算をすることによって、税金を抑えることができる。
• 02.不動産の損益通算とは、同じ年度に売却益と売却損が発生する不動産を売却した場合、相殺することができる仕組み。不動産の売却益は分離課税となっており、総合課税である家賃収入や給与所得などと相殺することはできないが、複数の不動産を売却し、売却益と売却損を出すことで、相殺が可能になる。
  実務上では、バブル期に購入した高額な別荘が値下がりし、現在含み損を抱えている物件などがこれに当てはまる。そのような物件を保有している場合は、同じ年度に売却をすることで、他の物件の売却益と相殺できるため、支払う税金を抑えるために有効な方法の一つとなる。