区分所有建物における共用部分は、本来、各区分所有者が、通常の用法に従ってそれぞれ自由に使用することができる。敷地についても同様である。
しかし、次のいずれかの場合には、共用部分や敷地の使用を、特定の区分所有者または第三者だけに限定することが可能とされている。
1．管理規約にその旨の定めがあるとき
2．集会の決議があるとき
3．共有者全員の同意があるとき
このようにして、特定の区分所有者または第三者が、共用部分や敷地を排他的に使用できるとき、その使用の権利を「専用使用権」と呼ぶ。
具体的には、分譲マンションの１階の住戸に専用庭を設けるケースなどで、専用使用権が設定されることが多い。
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