非居住者の不動産売却、譲渡損の確定申告、離婚時の財産分与など、不動産譲渡税に係るQ＆A

更新日：2023年11月30日

海外赴任中に国内の不動産を売却した場合の注意点は？

海外赴任中は非居住者に該当し、国内の不動産を売却したときは、原則として売買代金の10.21％の天引き（源泉徴収）が行われます。これは確定申告によって精算することができます。売却損が発生している場合には、源泉徴収の全額の還付を受けることができます。

1．原則：源泉徴収義務

2．特例：源泉徴収が不要の場合

3．非居住者の源泉徴収の精算

非居住者等が国内の不動産を売却した場合には、原則として日本において確定申告を行い、源泉徴収の精算を行うことになります。

1. 非居住者とは、国内に住所を有しない個人又は1年以上国内に引き続き居所を有しない個人をいいます。したがって日本人であっても、海外の支店等で勤務している場合や1年以上海外で生活している場合には、非居住者とされます。
2. 外国法人とは国外に本店がある会社をいいます。
3. 1億円を超えるかどうかの判定は、共有者ごとにその持分に応じて行います。
4. 親族とは配偶者、6親等内の血族及び3親等内の姻族をいいます。

譲渡損の確定申告は？
1つの会社からの給与等のみで、年末調整が完了しているなど通常確定申告を行う必要のない人が、不動産の売却を行い売却損が発生していることが明らかな場合には、確定申告をしなければならないでしょうか。

通常確定申告義務のない人は、不動産の売却損が発生したとしても不動産の売却益との内部通算や「特定の居住用財産の譲渡損の損益通算及び繰越控除」などの特例の適用を受ける場合を除き、確定申告を行う必要はありません。
ただし、売却損が発生していることを証明する資料の保管は必要となりますので、売却不動産の取得時の資料、増改築の資料は大切に保管ください。なお、取得価額より譲渡代金が少なかったとしても、建物の減価償却費を考慮すると譲渡益が発生することもあります。

離婚に伴う財産分与があった場合は？
離婚調停に基づき夫が妻へ自宅を財産分与しました。この場合の課税関係はどうなるのでしょうか。

適正な財産分与によって自宅を取得した妻は、まったく課税されません。一方、夫は財産分与義務（分与時の自宅の時価）を譲渡代金として、妻へ譲渡が行われたものとして、譲渡所得の計算をしなければなりません。夫のこの譲渡は通常居住用財産の譲渡に該当しますので、3,000万円控除などの特例の適用を受けることができます。また、妻が将来、財産分与によって取得した自宅を売却するときは、分与時に時価で取得したものとして取得費の計算をすることになります。