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マンション投資とは
マンションの一室を購入して第三者に賃貸することで家賃収入を得るマンション投資は、最も手軽に始められる不動産投資です。マンション一棟を購入する場合、区分所有タイプのマンションに比べ高額であるため、一般的には融資を受けて購入する方が多いです。
しかしマンションの一室ならば自己資金で購入できるケースも多く、地域を分散して多数の物件を所有することも可能になってきます。
比較的少ない資金からでも始められるマンション投資はサラリーマン等のサイドビジネスとしても人気を集めています。
マンション投資の中でも初心者向けといわれるのが新築の分譲マンションです。中古物件と比べて利回りは低いものの、最新の設備が整い管理形態が整っているなど、空室リスクを軽減するメリットが豊富に揃います。マンションの管理は、区分所有タイプのマンション投資の場合管理会社が入っているケースが多く、共有部分などの管理や修繕は管理会社が行ってくれます。
一方、一棟マンションで管理や修繕などを管理会社に委託しない場合は、基本的に全て自分で行わなければいけません。管理会社の選定や管理方法についての知識を身に付けておく必要があります。
空室リスクを回避することがマンション投資のポイント
マンション投資で避けて通れないのが空室リスク。毎月の家賃収入をローンに充てているオーナーさんは、空室が長期間続けば収入は激減し、自己資金からローンを捻出することになります。
区分所有タイプのマンション経営であれば空室になってしまうと家賃収入はゼロになる可能性もあります。しかし一棟マンションは複数の部屋を所有しているため、一室が空室になっても他からの家賃収入があるので空室リスクは分散されるという利点があります。常に入居状態を保つためにも、マンションの美化は重要です。築年数が上がっても建物の外観、内観の修繕、設備のメンテナンスや室内のリフォームなどを施し快適な住環境を提供しなければいけません。近隣のマンションと比べて見劣りするようであれば空室や、次の入居者がなかなか決まらないなどの問題が生じることもあるでしょう。
一棟マンションならば自分の管理の下で大掛かりな修繕も自由にできるのですが、区分所有タイプのマンションとなると、各オーナーの同意が必要で全員が合意するまで大変な時間と労力が掛かります。区分所有タイプのマンション経営の管理は一棟マンションに比べると負担は軽いですが、運営に関しては空室が出た場合のリスクを常に考えなければなりません。
マンション投資のメリットとそのリスク
メリット
- 少額からスタート可能
- マンション投資をより手軽にスタートさせたい場合は、マンションの一室を購入する方法があります。その中でもワンルームマンション経営であれば数百万円程度から購入できる物件もあるため、多数の物件を所有することも視野に入れた投資が可能です。また、物件価格が比較的少額のため多くの自己資金を充当しなくても投資が行えます。
- 分譲タイプの場合設備の充実が期待できる
- 昨今の分譲の新築マンションは、セキュリティシステムが充実しており、共有エントランスには宅配ボックス、室内はオール電化などと最新の設備が充実している物件が増えています。こうした消費者ニーズにマッチした新築マンションは空室リスクが低く、入居者も早く見つかる可能性が高いためマンション投資には安心の物件です。
- 共用部の管理に時間を割かれない
- 区分所有タイプのマンション経営の場合、建物の維持管理に関しては、管理会社に対して毎月管理費や修繕費を支払っているので、専門の業者が共有部分の管理や修繕を請け負ってくれています。
一棟アパートの場合は維持管理や修繕に関する全てを自分で行う、または管理会社を選定する必要があります。
リスク
- 空室や滞納が発生した場合の収入は０
- マンション投資で最も避けたいのが空室、滞納リスクです。一棟経営の場合は1室が空室になったとしても複数の部屋を所有しているためリスクを分散できるメリットがありますが、マンション一室の場合は家賃収入がゼロになってしまいます。空室、滞納期間が長引くほど予定していた賃料が入らず投資効果が得られなくなります。
- 家賃収入が０の場合金銭的リスクが発生
- マンション投資の場合、インカムゲイン(運用益)を目的に購入する方が多く、毎月の家賃収入をローン返済に充てているケースが一般的です。入居者が途切れたり、滞納が発生した場合には賃料が入ってこないためローンの返済は自己資金で充当することになります。これが長期的に続くとマイナスの収支となってしまいます。
- 共用部の修繕などが単独でできず
入居者を逃すことにも - 一棟投資の場合、共有部分の管理、修繕は全て自分の判断で行えます。しかし区分所有タイプのマンション投資では管理組合や管理会社などで管理方法が決められているため、 共有部分の修繕は同意がないと進みません。外観と内観、最新設備など近隣のマンションと比較し劣ることになれば魅力は半減、空室リスクも高くなります。
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