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投資用不動産とは
投資用不動産とは、投資に限定した特別な機能や仕様を備えた物件をさすわけではありません。所有者自身の居住ではなく、不動産投資を目的として所有される不動産全般を表しています。
不動産投資にはおもに、売却価格が購入価格よりも上回ることで利益を得る方法と、賃貸経営を行って家賃収入を得る方法とがあり、前者で得られる利益をキャピタルゲイン（売却益）、後者をインカムゲイン（運用益）といいます。投資用不動産購入の際には、それぞれの目的に合ったものを選ぶ必要があります。
例えばキャピタルゲインを得るためであれば、例えば、新駅建設が予定される、大規模な再開発が周辺エリアで行われる予定がある等、不動産価格の上昇が期待されるエリアを探す。インカムゲインを目指すなら、人気の沿線に位置している、駅から近い、建物が新しく設備が充実しているなど、入居者獲得がしやすく家賃が長く安定しそうな立地や建物に的を絞るといったことです。どのような物件を購入するかは投資の成功にとって非常に大切なポイントです。
また不動産は、インフレに強い投資としても注目されています。インフレが起こると預貯金などは持っているだけで目減りするのに対し、不動産は価値が下がらず、むしろ値上がりが期待できます。保有資産の組み合わせをポートフォリオといいますが、投資用不動産を含む実物資産をこのポートフォリオに組み込むことは、資産管理上のリスクヘッジとしても効果的だといわれています。
メリット、デメリットを理解し目的に合った投資を
一方、不動産投資も投資である以上、購入した不動産を売却しても思ったほどの利益が出ない、マンションやアパートの入居者募集がうまくいかず想定したほど収益が上がらないといったことも起こり得ます。
また、ローンを利用している場合、金利が上昇すれば返済が計画通りにいかなくなることも考えられます。しかし、不動産投資は土地や建物などの実物資産を運用しているため、株式投資などより価格の変動や急激な資産価値減少のリスクが低く、安定感があるのも事実です。
こうした特徴を踏まえ、専門家のアドバイスを仰ぐなどして経済状況に合った適切な運用を行えば、投資用不動産は、保有資産をリスクから守りつつ短期売買で高いリターンを得たい、インカムゲインによって自身の老後だけでなく子や孫に資産を残したいといった、それぞれの目的に合った資産運用が可能な投資対象といえます。
投資用不動産購入時に知っておきたいメリットとリスク
メリット
- 価格上昇時に売却すれば利益をもたらす
- 不動産価格が上昇し購入時の価格を上回れば、ローンの返済中であっても売却することで利益を得ることができます。賃貸経営で長期的なインカムゲインを想定していた場合でも、売却によって短期的にキャピタルゲインが得られるため、新たにより収益性の高い投資用不動産を探すなど、投資の幅を広げることも可能です。
- FXや株に比べて物理的に目減りが少ない
- 一日に数倍、数分の１になることもあるなど値動きの激しいFXや株式投資に比べると、投資用不動産は値動きの少ない安定性のある投資対象といえます。また、初期投資額はFXや株に比べ大きくなるものの、土地や建物などの現物が存在する投資対象なので、資産価値が極端に減少しにくいことも特徴のひとつです。
- インフレに影響されにくい投資対象
- 物やサービスの価格が上昇するインフレ時には、同じ資産でも銀行預金などは預けておくだけで目減りしてしまうことになりますが、土地や建物などの投資用不動産（実物資産）は価値が下がりにくい、インフレによって資産価値が減少するリスクが少ない、ポートフォリオに組み入れたい安定した投資対象といえます。
リスク
- 開発計画が変更になると売却時に
見込んだ利益が得られない - 地域の開発計画などの情報をもとに価格上昇や安定した収益を期待して投資用不動産を購入しても、その後開発計画が変更されて思ったとおりの利益が得られなかったといった結果は当然起こり得ます。有利な情報があっても必ず利益が出るわけではないという投資の側面を理解し、無理のない計画で投資に臨みましょう。
- 金利上昇時のローンの返済が
思い通りにいかないことも - ローンを利用して投資用不動産を購入している場合、金利上昇には注意が必要です。毎月の支払い額が増加し、賃料収入が安定していてもローン返済が大きな負担となる場合もあるからです。金利動向には常に注意し、上昇の際は家賃の値上げ、繰り上げ返済や物件の売却を検討するなど、運用プランを見直すのも有効です。
- 築年数の経過や老朽化が価値に影響
- 投資用不動産も一般のアパートやマンションと同様、経年変化による建物や設備の老朽化は避けられません。これらによって入居者が決まらず収益性が低下する、売却価格が下落するといった事態を避けるため、当初から修繕やリフォームに必要な費用を考慮した資金計画を立て、適切なメンテナンスを行う必要があります。
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