不動産売却にかかる税金、不動産の取得費や譲渡費用とは、相続時の税金などをまとめました

代表的なものとしては、個人が不動産を売却したことによる譲渡益は譲渡所得として、他の所得（給与所得や事業所得など）と分離し所得税と住民税が課税されます。 不動産の売買契約書などの課税文書を作成した場合に印紙税がかかります。

売却にかかわる税金については、制度の説明など、一般的な内容については営業担当者でもお答えすることが可能です。

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住まいの税金
1.費用やお金について｜不動産取引Q&A ご売却編

不動産売却時にかかる税金で、売却によって得た利益に対して課されます。所得税（復興特別所得税(2037年まで課税予定)を含む）、住民税を合算したものです。

不動産の取得費には、売却した土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか、設備費や改良費などが含まれます。 実額取得費と概算取得費とのいずれか大きい方（納税者有利）を選択します。

1. 実額取得費
   

   実額取得費とは、実際に支出した金額に基づく取得費で、契約書・領収書・請求書などの第三者発行の資料を根拠に計算するものです。したがって、取得時の契約書等の資料がない場合には原則として実額取得費を計算することはできません。 実額取得費は、不動産の購入代金等に仲介手数料などの購入諸経費と造成費用やリフォームなどの改良費用を加えて計算します。建物の取得費は、これらの合計額から減価償却費を控除します。

2. 概算取得費
   

   実際の購入代金などを使って計算した取得費を「実額取得費」、収入金額の5％で計算した取得費を「概算取得費」といいます。実額取得費が不明の場合または実額取得費よりも概算取得費の方が大きい場合には概算取得費を選択します。

詳しくはこちらをご確認ください。
譲渡所得の基本的計算（１）｜住まいの税金

譲渡費用とは、譲渡するために直接支出した費用のことです。
不動産を譲渡する場合には様々な費用がかかりますが、このように譲渡のために支払った費用についても、取得費と共に収入金額から差し引いて譲渡所得を計算します。

1. 売却時の仲介手数料
2. 売却時の契約書の印紙代
3. 売却時の登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）
4. 売却のための広告料
5. 売却のために行った測量費、不動産鑑定料
6. 譲渡のために支払った立退料
7. 土地等を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用、及び取り壊した建物の取得費相当額
8. 売買契約後に更に有利な条件で他に売却するために支出する解約違約金
9. その他譲渡関連費用

＜譲渡費用に含まれないもの＞
引越し費用、固定資産税、譲渡代金の取り立て費用など

詳しくはこちらをご確認ください。
譲渡所得の基本的計算（１）｜住まいの税金

譲渡費用に消費税を含めて計算して問題ありません。ちなみに、土地の譲渡には消費税がかかりませんが、仲介手数料には消費税がかかります。

家を売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。しかし、手続きをしないと特別控除が受けられないので、確定申告をする必要があります。

家を売却して、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額が低くなる軽減税率の特例の適用を受けることができます。また。購入時に住宅ローンを組んだ場合は、一定の要件に当てはまれば、所得税の税額控除が受けられます。

居住期間が15年(売却した年の1月1日時点が基準)ということなので、長期譲渡所得の税率が課税されます。

①まずは、譲渡所得を求めます※今回は譲渡費用の前提条件がないため、譲渡費用は0円として計算します
譲渡価格〈売却価格〉－（取得費用〈購入時の価格〉 ＋ 譲渡費用〈売却時にかかった費用〉）＝譲渡所得
→7,000万円―5,000万円＝2,000万円(譲渡所得)

②譲渡所得税を計算します
譲渡所得×20.315%(所得税 15% 、住民税 5%、復興所得税 0.315%)＝譲渡所得税 →2,000万円×20.315＝406万3,000円(譲渡所得税)
※所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、所有期間5年以下は短期譲渡所得(税率は9.63%(所得税 30% 、住民税 9%、復興所得税 0.63%))となります

自宅売却による損失を給料からマイナスすることで、税金を還付させることができます。ただし、新しい自宅を買うか買わないかで、その損失額の算出方法が変わります。

1. 買い替える場合「居住用買換の譲渡損失の損益通算・繰越控除」
   

   2019年12月31日までに、特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、マイホームの譲渡損を譲渡年の給与や他の所得から控除できます。また、控除しきれなかった譲渡損は翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。 これを、居住用買換の譲渡損失の損益通算・繰越控除といいます。

2. 買い替えない場合「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」
   

   2019年12月31日までに、特定のマイホーム(居住用財産)を売って、その売却金額で借入金を返済しきれない場合には、一定の要件のもと、譲渡損と残った借入金とのいずれか少ない金額を給与など他の所得と譲渡年及びその翌年以後3年間にわたり損益通算・繰越控除ができます。これを、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除といいます。

＜ポイント＞
新しい自宅を購入する際に、ローンを組まないで現金で購入できてしまう方は要注意！
旧自宅の売却損失を活用するためには住宅ローンを組む必要があります。
従って、あえて住宅ローンを組むことで、売却損失を有効に活用していきましょう。

詳しくはこちらをご確認ください。
税制コラム「損失が出る場合の特例（マイホーム売却時の特例制度を学ぶ！）」｜確定申告講座～2018年編（１）

税金と特例について解説します。

まず、売却の流れを見ておきましょう。相続した家と土地の査定が必要ですが、不動産会社に依頼すると、価格の相場を知ることができます。次に不動産仲介業者を選び、媒介契約を結びます。売却価格を決めたら、いよいよ売却活動がスタート。そして購入希望者と売買条件を話し合い、お互いに納得できたら売買契約を締結する。これが売却の流れになります。

実際に、家や土地を売ると税金がかかります。次のような税金がかかります。

1. 印紙税
   

   不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わしますが、この契約にかかる税金が「印紙税」で、印紙を契約書に貼り、消印を押すことで納税します。

2. 所得税と住民税、復興特別所得税（譲渡所得にかかる税）
   

   不動産を売却して得た利益（売却益）は「譲渡所得」として、所得税と住民税、復興特別所得税の課税対象となります。譲渡所得にかかる税額は、「売却価格」から「取得費（被相続人が購入時にかかった仲介手数料、印紙代など）」と「譲渡費用（売却にかかった仲介手数料、印紙代など）」を差し引いた売却益（譲渡所得）に税率をかけたもの。また、要件を満たせば「3,000万円の特別控除」の特例が適用できます。

他にも「10年超所有の場合の軽減税率」、「特定の居住用財産の買換え特例」、「マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」などの特例が設けられていますから、専門家に相談しながら対策をしたいものです。

詳しくはこちらをご確認ください。
不動産相続後のよくある事例を専門家が解説！｜悩み解決-よくある事例（相続後）

税金のほかに不動産売却で発生する主な費用としては、売買が成立した時に不動産会社に支払う「仲介手数料」や、ローンが残っている時などは「抵当権の抹消費用」、買い替えなどの場合には新居への「引越し費用」などがあります。

また、土地や一戸建ての売却の際は、土地の測量が必要になる場合、「測量費用」が発生したり、古家を解体する「解体費用」などがかかるケースもありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

詳しくはこちらをご確認ください。
不動産売却で発生する費用を教えてほしい｜初心者でもわかる不動産売却