路線価と実勢価格との違い、路線価から実勢価格がわかる？などをまとめました

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」という2つがあり、それぞれ対応する税金の計算をする時に使うものとなります。本来、土地は「時価」を計算するのが原則ですが、全ての土地の時価を算出していくのはその数も膨大で時間がかかり、また、いつの時点で測るのかによっても差が出てきてしまいます。

そこで、税務署は道路に値段をつけました。この値段を「路線価」といいます。ここでいう道路とは、不特定多数の人が通行できる公道という意味です。個人の敷地内にあるような私道は考慮しません。この“道路につけた値段“に接している土地の面積を掛けて、土地の相続時の評価としているのです。

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路線価とは？路線価図の見方

地価公示は、国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて、毎年１月１日における標準地を選定し、「正常な価格」を判定し公示するものです。ここで公示される地価を「公示地価」と言います。

この「公示地価」は、「公示価格」や「地価公示価格」とされることもあり、同じものを指していることが多いです。各自治体のホームページなどでもその呼び方はまちまちです。

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路線価とその他の公的価格（公示地価等）との違い(公表時期屋算出方法など)

「実勢価格」とは、実際の不動産取引で売買された際の価格のことです。

土地の価格には相場がありますが、実際の売買では、当事者それぞれの事情がある中で取引が行われておりますので、相場から離れた価格で決まることもあります。このため、実勢価格は、相場と比較すると、時に価格帯に幅があることがあります。

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鑑定士コラム：第5回 土地の価格を知ろう～何種類もある土地の価格～-5

路線価は相続時・贈与時に課税される不動産の評価・価値を算出するための指標となる価格であり、市場で取引・売買される「実勢価格」とは異なるものです。つまり「路線価を元に算出した不動産の価値＝市場で取引される価格」という訳ではありません。

つまり、「路線価が○○万円だから、○○万円で売れる！」というわけではないのです。

しかし、路線価は納税額の決定という観点から見ると、地域の価値を表していると言える一面もあり、その地の持つ価値と可能性を表す指標ともなりますので、継続的にチェックしたい「不動産価格」の一つといえます。路線価などの公的価格は物件を売却するときの査定の目安となりますが、最終的な査定額はその地域での不動産取引データや、周辺環境、築年数のような建物の状況など、様々な要因で形成されます。そのため、不動産の査定は実績が豊富で地域の状況に詳しい不動産会社に依頼することが重要です。

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路線価は査定価格に影響するの？実勢価格との関係は？

大まかな土地価格の目安として、路線価を用いる方法があります。

ご所有の土地の前面道路について、最新の路線価を調べてみてください。

そのため、この路線価を0.8で割り戻すことで公示価格の水準（路線価÷0.8）に修正し、ご所有の土地価格の目安とすることができます。

実際には、各土地には、道路方位による格差や、角地であったり形状が不整形であったりと様々な個別的要因があり、本来はこれらを考慮して価格を求める必要があります。

また、公的価格の性格として一般的に指摘されている点として、実勢価格（実際のマーケットで成立した価格）の後追い的な面がある等、必ずしも実勢を十分反映しているとは限らないといえるからです。

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鑑定士コラム：第2回 中古戸建住宅の価格を知ろう～土地編～-3

路線価とは、国税庁が毎年7月1日に発表している、相続税や贈与税の算定基準となる価格のこと。一方、実勢価格は実際の取引価格となります。
路線価からおおよその実勢価格を算出するには、路線価×0.8という簡易計算式が使われます。
しかし、実勢価格が3,000万円でも4,000万円で売却できたりそれ以下になったりするなど、大きな差が生まれることがあります。
簡易計算式で得られた価格はあくまでも目安と考えることが重要です。