意外と⾝近にある相続税

相続税の申告事績の概要

全国の各税務局より、「令和3年分 相続税の申告事績の概要」が発表されました。これによれば、東京都の令和3年分における被相続⼈数(死亡者数)は、127,649⼈(対前年⽐105.3%）でした。そのうち相続税の申告書の提出にかかる被相続⼈数は23,130⼈（同112.1%）、その課税価格の総額は4兆2,790億600万円(同118.9%)、申告税額の総額は7,469億6900万円(同124.2%)でした。中⾝を詳しく⾒ていきましょう。

相続税は、課税対象となる額が基礎控除以下の場合や基礎控除を超える場合でも申告前に適⽤できる控除で申告が不要になる場合があります。それ以外の相続⼈は、基本的に相続税の申告書を提出しなければなりません。申告に係る被相続⼈を死亡者数で割ったのが課税割合で、令和3年は18.1%でした。令和2年分では17.0%でしたので、昨年よりも⼤幅に上昇しています。

上昇の背景には、新型コロナウィルスで死亡者が増えたこと、また、それらの中に節税などに無縁、または、遠い将来と思っており、節税対策が⼗分になされていない状態で亡くなられた⽅も多かったのではないかと思われます。また、相続税が課された⼈の平均税額は、3,229万円で対前年⽐111%でした。こうして⾒ればと、相続税が意外と⾝近にあると感じられた⽅も多いのではないでしょうか？
次に、相続財産の内訳について⾒ていきましょう。

相続財産の内訳

⼟地と家屋を合わせると、不動産関連だけで42%と相続財産の⼤半を占めているのが分かります。また、相続財産の⾦額構成において、⼟地が占める割合は徐々に低下していますが、⼟地や家屋を相続する⼈は依然として多いことが分かります。特に、東京は地価が⾼いので、相続税と無縁だと考えていた⼈でも、⼟地の評価額が予想以上に⾼く、⾼額の相続税が発⽣するケースも考えられます。
令和5年税制改正の⼤綱では、⽣前贈与の持ち戻し期間が７年に延⻑することやタワマン節税の適正化などが盛り込まれることが発表されました。これまで以上に、より不動産などを上⼿に活⽤した計画的な相続税対策が必要になってくるでしょう。

世界から注⽬を集める⽇本の不動産

東京の価格や賃料と世界各国の⽐較

世界からみると⽇本の不動産はどれくらい値ごろ感があるのでしょうか？下のグラフは、東京都港区に所在するハイエンドクラスのマンション価格（1⼾の専有⾯積あたりの分譲単価）、マンション賃料（1⼾の専有⾯積あたりの賃料単価）をそれぞれ100.0とした場合の各都市との⽐較指数です。
なお、⽐較指数の作成にあたっては、価格時点において現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算の上、指数化しています。つまり、円安の状況が反映された状態で、東京の価格や賃料が世界各国とどの程度差があるのかを⽰しています。

⽇本のマンション価格と賃料

まず、マンション価格をみていきましょう。東京を100とすると、⾹港のマンション価格は約2.5倍となります。例えば2022年の⾸都圏中古マンションの平均平⽶単価67.2万円でしたので、単純計算で168万円/㎡となります。次点のロンドンは、以前よりインカムゲインだけでなく、キャピタルゲインを期待できるとして世界中から不動産投資熱が⾼いことでも知られています。
⽇本のように、住宅が古くなるに従って物件価格が下落することは少なく、むしろ時間が経過するほど不動産価格が⾼くなるイメージです。そして、⾹港以外にも、台北や上海、北京など中華圏の物件の⾼さが⽬⽴っています。⼀⽅で、東南アジアの国々は、東京の3分の1以下の⽔準となっています。マンション需要の多さに⽐例しているようです。

値ごろ指数

次に、賃料を⾒ていきましょう。ニューヨーク、ロンドン、⾹港の賃料価格が際⽴っています。特に、ニューヨークでは、住宅ローン⾦利の上昇を受けて住宅の購⼊を検討していた消費者が賃貸物件に流れ込んでいるため、昨今は更に賃料相場が上昇しているようです。ここで着⽬したいのは、物件価格では、東京よりも⾼⽔準にあった台北、上海、北京が賃料⽔準になると東京よりも⼤きく低くなっている点です。つまり、これらの都市に⽐べたら、東京は利回りが⾼いと⾔えます。

マンション価格の数値と賃料の数値を⽐較すると、物件価格の割には家賃が⾼い場合は、すなわち利回りが⾼い(逆に物件価格の割に家賃が低いと利回りが低い）と⾒ることが出来ます。ここで、単純に賃料指数をマンション価格指数で除した数を「値ごろ指数」を定義して、降順に並べたのが左の表です。これによるとジャカルタやホーチミン、バンコクといった東南アジアの国々は、物件価格が安いということがあり、上位に来ています。ただ、これらの国は地政学的リスクがあります。⼀⽅、2番⽬のニューヨークは、賃貸需要が底堅いものの、物件価格が⾼いので気軽に⼿が出せる物件も少ないようです。その点でも、東京や⼤阪のお買い得感は海外投資家からも注⽬を集めています。