住宅地31年振りの上昇！2022年基準地価

基準地価変動率の推移

令和4年の基準地価が発表されました。住宅地全国平均は＋0.1％（前年は−0.5％）と、31年振りにプラスとなりました。また、商業地全国平均は3年ぶりのプラスで＋0.5％（前年は−0.5％）でした。全国的に地価の回復傾向が進んでおり、住宅地は新型コロナウイルスの影響が起こる前の状況に戻ったと⾔えそうです。⼀⽅、商業地は回復基調にあるものの、上昇幅は新型コロナウイルスの影響前（2019年）に⽐べるとまだ⼩さいという状況です。

住宅地は、全国的にもコロナ禍から回復を⾒せているエリアも多く、中でも東京圏や名古屋圏では以前の状況に、そして地⽅4市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市）ではコロナ禍前の⽔準を超えています。地⽅の住宅地では、地⽅圏全体−0.2％（前年は−0.7％）で、減少幅が縮⼩傾向にあります。また、地⽅4市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市）に限ると、＋6.6％（前年は＋4.2％）となり、地⽅主要都市での住宅地の伸びが⽬⽴っています。
商業地は、もともと東京や⼤阪ほどインバウンドの恩恵を⼤きく受けていなかった名古屋圏が、コロナ禍からいち早く回復し、上昇率を伸ばしていましたが、2022年は東京圏や⼤阪圏でも商業地の地価が回復していきました。

東京圏 基準地価推移

東京圏の基準地価は、住宅地が2年連続で上昇、商業地は10年連続で上昇となり、その上昇幅も昨年の0.1%から1.2%に拡⼤しました。住宅地では、コロナ禍で⼈気が⾼まった郊外だけでなく、⽣活に便利な都⼼の需要も⾼まり、地価が上昇しました。
商業地では、コロナ禍で訪⽇外国⼈客が減少した東京銀座エリアがある中央区は下落から横ばいに転じるなど、公⽰地価では下落が⽬⽴った繁華街も基準地価では回復傾向が⾒られました。

データで考察！
今、希少な⾸都圏中古投資⽤マンションとは？

さきごろ（株）不動産経済研究所より「⾸都圏投資⽤マンション市場動向｣が発表されました。これによると2021年で発売された⾸都圏の投資⽤マンションは、130物件、6,028⼾でした。2020年が140物件、6,260⼾でしたので、発売物件、⼾数ともに減少となりました。また、平均㎡単価は近年上昇が続いていましたが、2021年は5年振りの前年⽐マイナスで、116.9万円でした。

右下のグラフは、本調査で遡及可能な1988年以降の⾸都圏投資⽤マンション供給⼾数の累計⼾数をストック数として、各年におけるストック数に対する築10年以内の物件数の割合を表したものです。2000年代初頭から半ばまで投資⽤マンションの供給量が増えたことで築10年以内の物件は6割近くとなる時期もありましたが、それ以降は減少傾向にあり、近年は3割程度になっています。

次に、エリア別に⾒ていきましょう。2021年で最も多かったのが、江東区の698⼾、次いで墨⽥区が430⼾、横浜市南区380⼾、川崎市中原区376⼾と神奈川県が2エリアランクインしています。近年は、都⼼での投資⽤マンションの供給が乏しい状況です。⼀⽅で、数が増えてきているのは神奈川エリアで、横浜市や川崎市での投資⽤マンション開発が進んでいます。冒頭に、2021年の投資⽤マンション価格が下落したとお伝えしましたが、都⼼よりも⽐較的地価の低い神奈川エリアでの開発が多かったことが、平均価格下落の圧⼒となったと考えられます。

このように、⾸都圏の投資⽤マンションは、全ストック数に対して希少なエリアや年代があり、中古投資⽤マンションの取引でも影響が出て来そうです。