2022年路線価発表！コロナ禍から回復傾向

国税庁は7⽉１⽇、相続税や贈与税の算定基準となる2022年分の路線価を発表しました。路線価は、地域の路線に⾯する宅地の1m²当たりの評価額のことをいい、今回発表された路線価は、2022年1⽉1⽇以降に発⽣した相続税や贈与税を計算する基準となるものです。2022年の対前年変動率の全国平均は0.5%上昇となり、2年ぶりに上昇に転じました。

今回、最⾼路線価が上昇した都道府県庁所在都市は15都市で、2021年分では8都市でしたので、前年より7都市増えました。横ばいは16都市で、下落は16都市(昨年22都市）と、下落した都市の数は減りました。都道府県庁所在地の最⾼値で⾒ても、コロナ禍からの回復傾向が多くの都市で⾒られていますが、下落した都市の中には、昨年よりも下落率が拡⼤しているエリアもあるなど、都市ごとにバラツキがあるような状態です。
また、地価公⽰同様に、インバウンドでにぎわっていた観光地や繁華街などは、コロナウイルスの影響が残っており、東京の銀座通り、⼤阪市御堂筋や那覇の国際通りなどでは、依然として前年⽐でマイナスとなっています。ただ、全体的には下落率は縮⼩傾向にある状況です。

東京都の最⾼路線価の推移と実際に東京国税局管内で、各年で申告された⼟地に対する相続財産の推移を⽐較してみました。ちなみに、相続財産の実績は、前年の状況が毎年12⽉頃発表されるため、最新は2020年分となります。2006年から2020年までの２つの変数の推移の相関係数を算出すると0.81とかなり⾼い相関がある結果となりました。両者とも⼟地の価格に関する数値なので、関連性が⾼いのは当然ではありますが、このようにダイレクトに数値として表れています。⼟地の相続については、予め検討される⽅がいいでしょう。

⾸都圏のタワーマンションの歴史と今後の⾏⽅

（株）不動産経済研究所によると、全国で建設・計画されている超⾼層マンションが約11.2万⼾に達するようです。なお、本調査では「階建て20階以上」の物件を超⾼層マンションと定義しておりますが、本コラムでは「タワーマンション」に置き換えてお伝えします。それでは、⾸都圏のタワーマンションについてデータを⾒ていきましょう。

2022年以降で、⾸都圏で計画されているタワーマンションは8万1,510⼾で、全国で今後予定されているタワーマンションの約73%が⾸都圏となっています。中でも、東京23区が5万8,576⼾で圧倒的に多く、全国の約半数を占めています。他のエリアでは、神奈川県が1万358⼾、千葉県5,209⼾、東京都下4,415⼾、埼⽟県2,952⼾と予定されています。しかし、新型コロナウイルスの感染拡⼤やウクライナ情勢の影響などによる資材不⾜や価格⾼騰から計画が⼤きく後ろ倒しになる可能性もありそうです。

⽇本で初めてタワーマンションが出来たのは1976年です。その後、1980年代になると、地価が⾼騰したため、マンションの多くは郊外に建てられました。しかし、バブル崩壊で地価も下落し、都⼼やその周辺にマンションが多く建設されるようになりました。さらに、1997年の建築基準法の改正により容積率の上限や計算⽅法の変更、⽇影規制緩和等が⾏われ、⼀気に都市部でのタワーマンション開発が増えました。また、2000年頃からはタワーマンションブームが過熱化し、2007年2008年は2万⼾台を超えました。

しかし、その後、リーマンショック後の経済情勢によって、⾸都圏でのタワーマンション計画の規模縮⼩が相次ぎました。その後再びタワーマンションブームとなり、特に湾岸エリアを中⼼にタワーマンションの竣⼯が続いています。
グラフの緑⾊線は、⾸都圏でその年に実在するタワーマンションストック数の中で、築10年のものがどれくらいの割合あるかを⽰した数値です。これによると、リーマンショック前に急増したタワーマンションが築10年を超えてから、築10年以内の物件割合が減少しているのが分かります。その割合は、今後2025年頃までは⼤きく変わらないと予想されます。