マンションの評価額を求める方法、マンション売却相場の調べ方などをまとめました

マンションを売却する時や固定資産税・相続税などを計算する時に必要となります。ただ、マンション評価額と一口にいっても、使用目的によって基準となる価格は異なります。

• 路線価：相続税や贈与税の算定基準となる価格
• 実勢価格：実際に取引された価格。需要や周辺環境などに左右される
• 公示価格：毎年国土交通省が公表するもので、土地取引の目安価格として使われる
• 固定資産税評価額：固定資産評価基準に基づいて各市町村が個別に定める。固定資産税算出時に利用

今お持ちのマンションが「一体いくらで売れるのか？」と気になったとき、ご自身が相場感をもって進めることは、納得のいくご売却への近道となります。

不動産の価格を求めるには、原価法、取引事例比較法、収益還元法といった様々な方法があります。このうち、中古マンションの価格を簡便に求めるには、取引事例比較法を使用します。

本来この算定方法は、実際に成約となった特定のマンションの事例価格を用いて行いますが、一般のお客様にはそういった事例を入手することは困難ですので、売りに出されている物件を探し、事例としてその価格(販売価格)を使うとよいでしょう。類似物件の販売価格であれば、インターネットなどで見つけられると思います。

具体的なマンション名は特定されませんが、成約価格水準の把握に参考となるサイトとして、国土交通省の「不動産の取引価格情報提供制度」や不動産流通機構の、「レインズマーケットインフォメーション」があります。必要に応じてご覧になってみてください。

詳しくはこちらをご確認ください。
鑑定士コラム第1回 自分のマンション価格を知ろう-1

固定資産税を計算する際に基準としている価格のことです。総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市区町村が決定します。毎年送られてくる固定資産税の納税通知書で確認できるほか、固定資産税の納税義務者であれば、役所に保管されている固定資産課税台帳で閲覧可能です。

相続税や贈与税を計算するときの基準となる価格のことです。
財産とは、現金、預貯金、不動産、株券などの財産価値があるものを指しますが、その評価方法は財産によって異なります。この評価方法に従って計算した財産の価額を、相続税評価額と呼んでいます。

不動産が実際に売買された時の価格を指します。周辺環境や売却時のニーズ、将来の開発予定なども関わっているため、近隣相場と大幅に乖離することもあります。

公示価格は、国土交通省が毎年3月中旬から下旬頃に公表している、土地取引の目安価格として使われる価格です。標準地として全国約2万6,000カ所が選ばれ、1カ所につき2人以上の不動産鑑定士が、1月１日を基準日として鑑定します。不動産鑑定士の鑑定結果は、国土交通省によって審査されます。
基準地価は、都道府県が毎年7月1日を基準日として、9月20日頃に公表している土地の標準価格を指しています。基準地は全国の約2万地点で、公示地価の標準地と同じ場所も含まれています。公示地価と評価方法がほぼ同じなので、1月1日を基準日とする公示地価と比較して、半年の動向を探る際にも利用できます。1カ所につき、1人以上の不動産鑑定士が鑑定を担当します。

公示価格、基準地価などとは別に、不動産鑑定士が算出する価額のこと。相続税評価、固定資産税評価、都道府県地価調査など、公的な土地評価の基礎となる価額となり、専門家の視点から客観的に評価されているのが特徴です。

建物評価額(家屋の評価額)は、固定資産税評価額が基準となります。よって、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」を確認することで把握できます。被災時の保険金額を決定する時、固定資産税の課税時に使われる価額です。

毎年送られてくる固定資産税の納税通知書で確認できます。固定資産税の納税義務者であれば、役所に保管されている固定資産課税台帳でも閲覧が可能です。また、土地・家屋名寄帳を取得することでも固定資産税額の確認ができます。

マンションの相続税の算出方法は以下の通りです。
課税対象額×税率－速算控除額
課税対象額は、課税価格の合計から、基礎控除額（3,000万円×(600万円×法定相続人数)で計算）を引いて算出します。

分譲マンションの場合、マンションの土地部分と建物部分の評価額を分けて算出し、後で合算します。そのため、土地の評価額の計算方法についても知っておくとよいでしょう。

土地の評価額について、固定資産税の評価額を参考にすることも有効といえます。
ご所有の物件には、固定資産税が課税されているかと思います。

この固定資産税は、毎年春になると納税通知書が市町村役場(東京都23区については都税事務所)から送られてきます。 その中に課税明細書が通常添付されており、ご所有の不動産に係る固定資産税評価額が掲載されています。

実は土地の固定資産税も、相続税とは別に専用の路線価が付設されており、その価格水準は、公示価格の70％程度に設定されています。 固定資産税評価額は、この固定資産税の路線価を基に、各土地の形状などの個別性を考慮して決められているものです。
固定資産税は、本来、3年に一度評価の見直し（評価替え）が行われるものですが、地価の下落時には、これを反映し、１年毎に価格が修正される場合があります。

そこで、固定資産税の評価額を0.7で割り戻した価格（固定資産税評価額÷0.7）は、各土地の個別性を考慮した後の公示価格の水準といえますので、ご所有の土地の価格把握に活用できるでしょう。

詳しくはこちらをご確認ください。
鑑定士コラム第2回 中古戸建住宅の価格を知ろう～土地編～-4

近隣で同じような条件のマンションはどのような金額で売り出され、実際はどのような金額で売却に至ったのかといった周辺の相場というものは重要な目安となってきます。マンションをご売却する際は、周辺相場とのバランスも考える必要があるわけです。

東急リバブルの「周辺売却相場検索（マンション）」では、ご売却を希望される物件周辺で、東急リバブルが販売している物件を検索し、面積・間取り等から平均価格、価格別の分布表をご覧いただけます。売出価格の大まかな目安としてご利用ください。

詳しくはこちらをご確認ください。

「一般社団法人　マンション管理業協会」が定めた評価項目をチェックして、マンションの管理状態を把握する制度のことです。
評価項目は、「管理体制関係(20点)」「組合収支会計(40点)」「建築・設備(20点)」「耐震診断関係(10点)」「生活関連(10点)」と5つに分類されています。評価結果は、S(特に秀でた状態・90～100点)、A（適切な管理状態・70～89点）、B（管理状態に一部の問題あり・50～69点）、C（管理状態に問題あり20～49点）、D（管理不全の恐れがある・0～19点）の5段階に分類されます。