不動産価格はどのように査定される？取引事例比較法など不動産価格を決める方法などをまとめました
カテゴリー： 査定について
目次
不動産価格 査定に関するよくある質問
不動産価格 査定に関するお客様の声
不動産の価格はどのように査定されるのですか？
ご売却物件の査定にあたっては、一般に次のような点を調査いたします。
- 権利上や法令上、問題はないか法務局や役所などで調べます。
所有権・地上権・建ぺい率・容積率・地目 等 - 建物を調べます。
構造・部屋数・間取り・建築経過年数・住宅の向き 等 - 近隣の売却物件の売り出し価格と取引価格を調査します。
- 周辺の環境や施設を調べます。
地域・沿線・最寄り駅からの所要時間・公共施設 等 - マンションの場合、管理状況等も調査します。
管理形態（管理委託先）・修繕積立金・管理費・建物の維持修繕の実施状況 等
詳しくはこちらをご確認ください。
ご売却の手引き STEP2. ご売却物件の調査・査定
＜専門家の調査が必要なケースも＞
売却される不動産によっては、測量や調査、評価などが必要となる場合もありますので、東急リバブルでは、専門家、調査専門機関のご紹介サービスも行っております。
調査等は有償となりますが、土地測量評価、土地の分筆登記申請、建物の表示・滅失登記申請などが必要な場合は、土地家屋調査士・測量士、土壌汚染の調査が必要とされる場合は、専門の調査機関をご紹介いたします。お気が鵜にご相談ください。
住宅の価格を決めるときに、取引事例比較法や原価法を用いると聞きました。それぞれどのような方法ですか？
＜取引事例比較法＞
取引事例比較法とは、条件の近い物件の取引事例の中から適切な事例を選択し、比較を行い価格を求める手法のことです。比較する要素としては、マンションならば、 交通、方位、階数、日照・眺望、分譲・施工主、築年、耐震性などが挙げられます。住宅地ならば、交通、住宅環境、騒音、日照・眺望、街路条件、画地条件などが挙げられます。
また、取引事例比較法には以下のような特徴があります。
- 中古マンションや住宅地の価格を求める際に多く使われる
- 不動産会社が物件を査定するときによく使われている
- 実際の取引事例を引用しているため、一般的に説得力の高い評価手法である
ただ多くの取引事例の中には、売り急ぎ、相場よりも安く成約したり、買い急ぎ、相場よりも高く成約した取引事例もあるため、しっかりとした事例の見分けが必要となります。
詳しくはこちらをご確認ください。
鑑定士コラム第7回 不動産の価格はどう決まる？～価格の三面性とは～-3
＜原価法＞
原価法とは、再調達原価（同じ建物をもう一度建築した場合にかかる費用）から、減価修正（築後経過年数や設備・間取・状態などを考慮して行う価格の修正）を行って、対象不動産の試算価格を求める手法のことです。
一戸建ての価格を求める際に多く使われるのですが、一戸建ての価格を求める際は、土地と建物を別々にして価格を求めます。土地は周辺の取引事例などとの比較からその価格を求め、建物については原価法を用いて、それぞれの価格を合算します。
詳しくはこちらをご確認ください。
鑑定士コラム第7回 不動産の価格はどう決まる？～価格の三面性とは～-2
不動産会社によって査定価格が異なるのはどうしてですか？
例えば、同じマンション内で同じ間取りの物件であっても、売却する価格は全く同じとはなりません。売却するタイミング、部屋の方位、室内の状態によって売却価格は変わってきます。
つまり、不動産とはそれぞれが唯一無二のものであって、売却の際のマンション査定も様々な条件を鑑みて行われ、査定価格が決まることになります。
査定価格が決まる上で重要なのが、相場価格です。特に相場に関しては、直近の販売事例なども考慮する必要があります。不動産会社には、それぞれインターネット上だけでは測ることができないリアルな販売実績の情報を有しています。また、査定の際のノウハウや確実に売却がのぞめそうな価格を提示するかどうかなども、査定価格の違いに反映されるものと考えられます。
ともあれ、査定価格が他社より高い不動産会社のほうが、高く売却できるのでしょうか？適正な価格であればスムーズな売却につながりますが、売り出し価格を高めに設定して売却に要するまでの期間が長引くと、買い替えや住み替えがスケジュール通りにいかないなども起こりえます。
不動産会社を選ぶ際には、その地域での実績が豊富かどうか、査定の担当者が経験豊富かどうか、スムーズな売却をサポートするようなサービスがあるかどうかなど、よく考慮されることをお勧めいたします。
詳しくはこちらをご確認ください。
マンション査定と相場の関係性
＜リバブル売却保証システム＞
「リバブル売却保証システム」は、買い替えなどで一定期間内に売却したいというご要望をサポートする不動産売却サービスです。当社の仲介で一定期間のうちに、ご依頼いただいたお住いが売却できなかった場合、あらかじめお約束させていただいていた価格で当社が購入させていただきます。メリットとしては、売却の期日や売却資金が決まっているので、買い替えの際の資金計画が確定できます。お気軽に東急リバブルにご相談ください。
詳しくはこちらをご確認ください。
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