マーケットレポート
マーケットレポート2024, 10
2024年10月1日時点公表分
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東証REIT指数
（オフィス・住宅・商業物流等）
東証REIT指数は、東京証券取引所に上場している不動産投資信託（JREIT）全銘柄を対象とした時価総額加重平均型の指数です。
流動性の低い実物不動産に⽐べ、REITは流動性が⾼いため、その指数は、【不動産価格の先⾏指標】という性質を持っていると⾔えます。ここでは、全体（緑）と住宅REITのみ（⻘）の２つを掲載しています。
東証REIT指数
- POINTデータ解説
- 長期国債金利が落ち着いたこと、米国金利が下がる気配が濃厚になったことなどから、REITは多少価格を戻している傾向にあります。また、東証REIT住宅指数を見ても、レジ系リートは安定した値動きとなっています。8月は全般的に、特に前半に大きく動く（乱高下）場面があり、全般的に利回りが高く、落ち着いた動きをしているREITは上昇の可能性が見えてきました。
賃貸住宅の期待利回りの推移
期待利回り＝キャップレート：投資家が不動産から期待する収益性（利回り）のこと。
賃料一定のもとでは、キャップレートの低下は投資不動産価格（ここではワンルームマンション）の価格上昇を意味します
（※ここで想定するワンルームは以下の通りです）
交通アクセス：最寄り駅から徒歩10分以内
築年数：5年未満
平均専用面積：25～30㎡
総戸数：50戸程度
城南地区(目黒区、世田谷区)渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線
城東地区(墨田区、江東区)東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線
賃貸住宅(ワンルーム)の期待利回り推移
- POINTデータ解説
- 本データは年2回（4月と10月）となります。そのため本レポートは6月分と同じです。
首都圏
中古マンションの成約状況
首都圏中古マンション成約状況：レインズに登録された成約物件情報を集計し、公表したものです。
新築マンションの同データでは、ブレが大きいため、マンション市況を現状分析する時は中古マンションデータを見る方が分かりやすいとされています。
成約件数
成約㎡単価
- POINTデータ解説
- 7月分の首都圏の中古マンションの平米単価は引き続き上昇しました。前年同月比で＋9.8％、前月比でも＋1.3％となっています。一方で取引件数は前年同月比で－1.3％となり、23年6月以来約1年ぶりに前年同月比マイナスとなっています。高額物件は動いていますが、中価格帯の物件では多少動きが鈍くなっているようです。
新設住宅着工戸数
新設住宅着工戸数とは、新たに建てられた住宅に関する統計で、建築主から都道府県知事に提出された建築工事の届出が毎月集計され、国土交通省から当月分が翌月末に発表されます。持ち家＝所有する土地に住宅建築を行うもの、貸家＝賃貸用のための住宅、分譲＝分譲マンションと分譲戸建（土地＋建物）の合計です。
総計(新設住宅着工戸数)
持ち家(新設住宅着工戸数)
貸家(新設住宅着工戸数)
分譲(新設住宅着工戸数)
- POINTデータ解説
- 7月の新設住宅着工戸数は、総数が3カ月連続で前年同月比マイナス、持ち家は32カ月連続で前年同月比マイナス、分譲住宅は3カ月連続で前年同月比マイナスとなりました。分譲住宅は特に分譲戸建が苦戦しており、持ち家と合わせて戸建が苦戦している状況が続いています。一方、貸家は3カ月ぶりに前年同月比プラスとなりました。貸家は1～7月の合計を昨年同期間と比較してもプラスとなっています。
不動産価格指数
(区分所有マンション)
不動産価格指数：不動産価格指数は、全国の住宅に関して、国土交通省が実施する「不動産の取引価格情報提供制度」により蓄積されたデータを活用し、「個別物件の品質」を調整したうえで、算出・推計した指数です。
不動産価格指数(区分所有マンション)
- POINTデータ解説
- 区分マンションの不動産価格指数は2カ月連続で前月比プラスとなり、2010年の平均比で200超えが続いています。まだしばらく上昇が続きそうです。
各種金利の推移
基準割引率・基準貸付利率：
日本銀行が、個別の金融機関に対して資金を貸し出す際の基準金利のことです。2006年に「公定歩合」から「基準割引率および基準貸付利率」に名称が変更され、基準貸付利率は短期の市場金利の事実上の上限としての役割を担うようになっています。
(出典)日本銀行HP
長期国債（10年）：
償還期間が10年の国債の金利。月末の数値を採用しています。
(出典)財務省HP
フラット35：
返済期間21年以上の金利（融資金額９割以下） で、最多金利を採用しています。
(出典)住宅金融支援機構
賃貸住宅融資（35年）：
賃貸住宅用の長期固定ローン金利です。前月下旬の金融情勢などに基づき金利を決定したと想定した場合の参考金利で、2カ月後に住宅金融支援機構債券の利回り、その他のコストを加味して決定される予定の金利が適用され、金融情勢の変化などによって金利が変更となる場合もあります。
(出典)住宅金融支援機構
各種金利の推移
- POINTデータ解説
- 8月は長期国債金利が1％を下回る状況が続きました。そのため住宅ローン、不動産投資（＝賃貸住宅建築）ローンとも、固定金利は横ばいが続いています。
- ご留意事項
- 不動産投資はリスク（不確実性）を含む商品であり、投資元本が保証されているものではなく、元本を上回る損失が発生する可能性がございます。
- 本マーケットレポート に掲載されている指標（例：利回り、賃料、不動産価格、REIT指数、金利など）は、
不動産市場や金融市場の影響を受ける変動リスクを含むものであり、これらの変動が原因で損失が生じる恐れがあります。
投資をする際はお客様ご自身でご判断ください。当社は一切の責任を負いません。 - 本マーケットレポートに掲載されている情報は、2024年10月1日時点公表分です。
各指標は今後更新される予定があります。 - 本マーケットレポートに掲載した記事の無断複製・無断転載を禁じます。
- 2024年10月 マーケットレポート
その他のトピックス - 首都圏 投資用マンションの価格推移
- 24年基準地価の動向
- マーケットレポート・コラム
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