東京では約5.9⼈に1⼈が相続税の対象に!?
意外と⾝近にある「相続」

　国税庁より公表された「令和2年相続税申告事績」によると、令和２年分における被相続⼈数（死亡者数）は1,372,755⼈（前年対⽐ 99.4％）で、そのうち相続税の申告書の提出に係る被相続⼈数は120,372⼈（同104.4％）で、課税割合は8.8%でした。相続税の課税価格の総額は16兆3,937億円（同103.9％）、申告税額の総額は2兆915億円（同 105.9％）でした。

図2のグラフは、その年に亡くなった⼈のうち、相続税の課税対象となった⼈の割合（課税割合）の推移です。平成26年までは4％前後で推移していましたが、平成27年以降はおよそ8％に倍増していることがわかります。これは、相続税の基礎控除額が引き下げられたことに起因します。 改正前の基礎控除額は 5,000万円＋1,000万円×法定相続⼈の数でしたが、改正後（平成27年以降）は3,000万円＋600万円×法定相続⼈の数となり、4割の引き下げが⾏われたことになります。相続財産が基礎控除を下回れば相続税はかかりませんが、基礎控除が引き下げられたことで、相続税の対象となる⼈が増えたことになります。
　また課税割合は地域によって⼤きく異なります。令和2年では東京は17.0%で、亡くなった⽅の約5.9⼈に1⼈が相続税の対象となっています。

最後に、相続財産について⾒ていきましょう。下のグラフは、相続税額のある申告書に記載された財産の⾦額の内訳をみたものです。これまでは「⼟地」の割合が最も⾼かったですが、最近では、「現⾦・預貯⾦等」の割合が増えているようです。全国的に⼟地の評価額が下がっているということ、更に⽣活資⾦のために現⾦を蓄えていることなど、理由は様々です。

　これまで⾒てきたように、相続税は資産家や富裕層だけに限ったことではなく、蓋をあけてみれば、多額の相続税を⽀払わなければならなかったという話はよくあることです。
上の相続財産の構成⽐で⼟地に次ぐ割合である「現⾦・預貯⾦」ですが、これを、例えば、1億円所有していればそのまま1億円で評価されてしまいます。しかし、不動産に換えていれば、更に、その不動産を賃貸に出していれば、その評価額はぐっと下がります。
　基礎控除の引き下げで、これまで以上に⾝近になった相続税。今⼀度、相続税について考えてみるべきだと⾔えます。とはいえ、相続税は複雑で専⾨的な知識が必要となります。必要に応じて専⾨家への相談を検討してみるのがいいでしょう。

⾸都圏中古マンションの状況

上のグラフは、⾸都圏中古マンションの成約状況を表しています。マンション流通は⽉ごとに特異性があります。例えば、年度が替わる直前の3⽉は流通量が増えますが、お盆休みや正⽉休みで営業⽇数が少ない8⽉や1⽉は流通量が減る傾向にあります。こういった季節要因を排除するために、上のグラフは12カ⽉移動平均で⽰しています。　(※12カ⽉移動平均とは、当⽉から過去11カ⽉の数値の平均を算出したもので、データを平滑化することで傾向を分析しやすくしたものです。）

　まず、成約件数ですが、初めて緊急事態宣⾔が出された2020年4⽉から5⽉には過去最低の成約件数となり落ち込みましたが、その後、物理的に動くことが出来なかった期間の、『溜まった需要』が、成約へと繋がり成約件数も伸びていきました。成約㎡単価も同様に、⼀時、⼤きく落ち込みましたが、その後は上昇を続けています。
　コロナ禍にあっても、主な購⼊層の経済余⼒は減少しておらず、むしろ「住まい」に対する考え⽅が変わりつつあることで、住み替えや住宅購⼊を積極的に検討する購⼊者が増えているようです。
それでは、需給関係はどのようになっているのでしょうか？詳しく⾒ていきましょう。

ここで、成約取引件数を需要、新規登録件数を供給であると想定し、需給関係の変化を⾒ていきましょう。
　成約に対する新規登録の件数倍率（新規登録件数÷成約件数)、さらに、成約価格と新規登録価格の価格乖離率(成約㎡単価÷新規登録㎡単価ー１）を表したのが右上のグラフです。数値が上に⾏く程、需給関係が逼迫しており、つまり、需給曲線に基づくと、価格が上昇傾向になるといえます。逆に下に⾏くと需給バランスが崩れ価格が下落傾向になります。

　新型コロナウィルスが⽇本でも猛威を振るい、⾏動が制限され始めた2020年4⽉頃から中古マンション所有者の売り渋りが⾒られ新規登録件数が⼤きく減少したため、成約倍率は上昇し、需給がタイトとなりました。ただ、2021年後半から若⼲新規登録件数も増えてきており、需給緩和⽅向の予兆がみえはじめています。