土地の時価を知るには、評価額とは、路線価とは？実勢価格とは異なるの？などをまとめました

「土地の時価」は実際の不動産取引で売買された価格のことですので、「実勢価格」のことと言って差し支えないでしょう。

ただし、実勢価格は、相場と比較すると時に価格帯に幅があることがあります。

土地の価格には相場がありますが、実際の売買では、当事者それぞれの事情がある中で取引が行われておりますので、相場から離れた価格で決まることもあります。例えば、購入者様がどうしてもある土地を欲しい事情があり、他の場所の土地では代用が効かない場合、相場と比べて高い価格で購入するということもあります。また、売主様側に早く売却したい特別な事情がある場合、相場より安く売却するケースもあります。

これに対し、一般の方が土地取引や資産評価をするにあたり、価格の客観的な目安として活用できる公的価格として、「公示価格」「路線価」などがあります。

詳しくは、こちらをご確認ください。
鑑定士コラム第5回　土地の価格を知ろう～何種類もある土地の価格～-5

土地の評価額は？というとき、「土地の価格は一物四価」とよく言われています。 これは、「土地の価格とされているものが4種類も存在する」という意味になりますが、馴染みのない方には非常に分かりにくい話だと思います。

ここでいわれている4種類とは、次の4つの価格のことです。
①実勢価格
②公示価格
③相続税評価額（相続税路線価）
④固定資産税評価額（固定資産税路線価）

実はこれだけではなく、都道府県が実施している地価調査や不動産鑑定士が必要に応じて個々の不動産（土地）の評価作業をして求める鑑定評価額、さらに仲介会社により算出される査定価格もあります。

詳しくはこちらをご確認ください。
鑑定士コラム「第5回　土地の価格を知ろう～何種類もある土地の価格～-1

公示価格は、土地取引の目安として使われている価格で、国土交通省が毎年3月中旬から下旬に公表しています。都市計画区域内、全国約2万6,000カ所(年によって異なる)の標準地の価格が公開されています。1カ所につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定した結果を、国土交通省が審査した上で公にしています。

役所や図書館などで閲覧できるほか、国土交通省のサイト内にある「標準地・基準地検索システム」で検索することも可能です。トップ画面にある日本地図から調べたい都道府県、市区町村を１つ選択します。さらに条件を絞り込んでいくと検索結果が確認できます。

国土交通省「標準地・基準地検索システム」

路線価には、相続税評価額（相続税路線価）と、固定資産税評価額（固定資産税路線価）の2種類があります。それぞれ説明します。

1. 相続税評価額（相続税路線価）
   

   相続税路線価とは、相続税・贈与税の算定のために、国税庁が発表している毎年1月1日時点の同一道路上の標準価格（m²あたりの価格）となります。
   この路線価は、公示価格の80%程度の価格水準となるように設定されていて、発表は毎年7月上旬頃となります。
   これは「国税庁のホームページ（財産評価基準書）」で閲覧することができます。
   相続税評価額は、その接面道路の路線価に、各土地の形状などの個別性を考慮して求められており、この評価額をもとに、相続税や贈与税が決められています。

   参考）財産評価基準書｜国税庁

2. 固定資産税評価額（固定資産税路線価）
   

   固定資産税路線価とは、各市町村（東京23区の場合は東京都）が発表している固定資産税の課税のための標準価格となります。
   この路線価は、公示価格の70％程度の価格水準となるように設定されています。
   これは、「財団法人資産評価システム研究センター のホームページ（全国地価マップ）」で閲覧することができます。
   固定資産税評価額は、この路線価をもとに、各土地の形状などの個別性を考慮して求められており、この評価額をもとに、固定資産税が決められています。
   なお、固定資産税は原則として3年に一度評価替えが行われます。
   固定資産税評価額は、登記にあたって課税される「登録免許税」や不動産を取得した場合に課税される「不動産取得税」の税額算出のもとにもなっています。

   参考）全国地価マップ｜一般財団法人 資産評価システム研究センター

詳しくはこちらをご確認ください。
鑑定士コラム第5回 土地の価格を知ろう～何種類もある土地の価格～-3

固定資産税を計算するための基礎となる「価格」のことです。総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各自治体が決定します。
所有している不動産の固定資産税評価額は、固定資産税評価額の納付通知書上で確認できます。固定資産税の納税義務者であれば、役所に保管されている固定資産課税台帳の閲覧も可能です。

一般の方が土地取引や資産評価をするにあたり、価格の客観的な目安として活用できるものとしては「公示地価」があります。これは、国土交通省が発表している土地の価格で、毎年1月1日時点における全国のある特定地点のm²単価です。毎年3月下旬頃に発表されています。

「公示地価」がすべての土地で活用できればよいのですが、地点数が限られます。そこで「路線価」を用いる方法があります。路線価は公示地価の約８割が評価額の目安とされているので、この路線価を0.8で割り戻すことで公示価格の水準（路線価÷0.8）に修正し、ご所有の土地価格の目安とすることができます。

詳しくはこちらをご確認ください。
鑑定士コラム第5回 土地の価格を知ろう～何種類もある土地の価格～-2
鑑定士コラム第2回 中古戸建住宅の価格を知ろう～土地編～-3

公示地価、基準地価などとは別に、不動産鑑定士が算出する価格のこと。専門家の視点から客観的に評価されているのが特徴です。

簡単に知るには、不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトに掲載されている土地の価格をチェックするという方法があります。面積、エリアなど、売却を検討している土地と同様の条件を入力し、その検索結果に記載されている販売価格がおおよその相場と考えることができます。

ご自身で相場を調べる方法として、「AI査定」を利用する方法もございます。

時間帯や場所を選ばないので、お忙しい方でも簡単・手軽にお使いいただけるのが特徴です。
土地のAI査定は難しいといわれてきましたが、過去10年間の売出価格データ(東急リバブル営業エリア内)
を基に、東急リバブルが直近1年間で査定したデータ、公示地価、路線価を統合し査定価格を出しています。なお、査定結果の閲覧には、無料会員サービス『Ｍyリバブル』への登録が必要となります。
査定結果がマイページに保存され、定期的に更新される仕組みとなっていますので、「売り時を見極めたい」「不動産価値を把握しておきたい」など、今すぐに売却の予定はないが、査定価格の推移をご覧になりたい方にもおすすめです。ぜひご活用ください。

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