一戸建てを売却するときの
流れと 注 意 点

一戸建てを売却する際には、さまざまな費用や税金がかかってきます。
ここでは各種費用、税金について説明していきます。
詳しくは「一戸建てを売却するまでの流れと費用を解説！取引を成功させるポイントも紹介」をご覧ください。

諸費用（仲介手数料など）

不動産の売却は、絶対に不動産会社に依頼しなければいけないわけではありませんが、一般の方がご自身で購入希望者を探すのはなかなか難しいことです。そこで、不動産会社が売主様と買主様の間に立ち、売買を成立させるのが一般的です。売買が成立した場合、不動産会社に仲介手数料を支払います。
また、一戸建ては建物だけではなく、ほとんどが土地の売却も伴います。その際は、隣地との境界線や正しい土地面積を把握するために、測量費用が必要となるケースがあります。
一戸建てを売却して引っ越す際は、廃棄処理量が増える傾向があります。大量であれば撤去業者に一括して依頼するという選択肢もありますが、その分残置物撤去費用がかかるという点は把握しておくようにしましょう。さらに、土地付きの一戸建てとして売却しようと考えていても、建物が古くてなかなか売却できないケースなどがあります。その場合は、取引条件により、解体費用を売主様が負担することがあるというのは認識しておきましょう。細かい部分ではありますが、引っ越し費用についても予算に組み込んでおくことを忘れないようにしてください。

税金

仲介手数料や測量費用のほかに、登録免許税、印紙税、譲渡所得税などの税金がかかります。なお、一戸建てを売却する場合、登録免許税は土地、建物それぞれにかかってきます。

詳しくは「一戸建て売却でかかる税金は？節税になる控除や特例も紹介」をご覧ください。

取得費が不明の場合の税金の算出方法

取得費は、譲渡所得税を計算するのに必要な金額となりますが、先祖代々受け継いだ一戸建てや購入時期が古い一戸建てなどでは取得費が不明のケースがあります。こういった場合は、売却金額の5パーセント相当額を取得費とすることが可能。これで算出した取得費をもとに、下記の計算式に当てはめて税額を算出します。

• 「短期譲渡所得」(所有期間5年以下)
  譲渡所得費×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 「長期譲渡所得」(5年を超えて所有)
  譲渡所得費×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

詳細は「実質取得費の証明や贈与による取得した資産など、譲渡所得に係るQ＆A」をご覧ください。

「マイホームを購入したばかりのタイミングで急な転勤になってしまった。」という場合、人に住んでもらい、家賃収入を得ながら建物の劣化を防ぐ。という選択肢もあります。ただし、一戸建てを借りるのは、主にファミリー層となるため母数がある程度限られています、よってマンションに比べると借り手の絶対数が少ないというのが現実。さらに、郊外や地方など利便性が低い場所にある一戸建ての場合は、さらに借り手を見つけるのが難しくなります。建物の状態や立地などの条件からニーズを想定して判断する必要があります。

詳細は「一戸建ては売るべき？貸すべき？メリットや気になるお金の問題も」をご覧ください。

一戸建てを売却する場合、一般的には「仲介」という方法をとります。これは、不動産会社に依頼し、広く売却活動をして買主様を探す方法です。一方「買取」とは、不動産会社が買主となり直接買い取ってくれる方法です。売却を急いでいる、売却することを周りに知られたくない、すぐにでも現金が必要というケースなどに向いています。

※契約不適合責任とは、売主様が買主様に対して、対象物件に不備や不良などがあった場合に負う責任のこと。買取の場合は免除されることが多く、よく見られる免責内容としては、築古物件の瑕疵、土地の埋没品、土壌汚染などがあります。例えば、確定測量を行っていない状態で、建物解体後に敷地内の地下に古い井戸や浄化槽などが見つかっても、そのまま不動産会社が引き受けてくれることもあります。
詳しくは「不動産売却の仲介と買取の違いは？物件ごとの向き・不向きも解説」をご覧ください。

売り先行とは、売却してから新居を購入すること。売却で得たお金を新居の購入資金に充てられるというメリットがありますが、新居が決まるまでは、仮住まいに住んだり、荷物が仮住まいに入りきらない場合は、トランクルームを借りたりする必要があります。

一方買い先行は、売却する前に新居を購入することです。ゆっくりと家探しができ、仮住まいを用意する必要はありませんが、残債があって、なかなか売却できないケースではダブルローン（二重ローン）を組むことになります。

詳細は「家の買い替えで知っておきたいことを解説！住み替えローンやつなぎ融資についても紹介」をご覧ください。

一戸建てをスムーズに売却するには、いくつかのコツがあります。
重要と思われることを紹介しますので、ぜひ参考になさってください。

不動産会社の選び方・探し方

ひと口に不動産会社と言っても種類はさまざま。その中でも、売買を得意としている不動産会社を選ぶようにします。また、実績や経験豊富な不動産会社に依頼するというものポイントです。これまでの事例から、最適な提案をしてもらえるでしょう。不動産会社の探し方のひとつとして、ポータルサイトを活用する方法があります。物件を検索し、取り扱い物件の多い不動産会社や画像の掲載点数の多い不動産会社の中から選定すると安心でしょう。不動産会社のサイトに掲載されている、売却した人の声や顧客満足度なども参考にしてみてください。さらに一戸建ての売却では、マンションとは異なり、間口、接道状態、前面道路の種類などが査定のポイントになってきます。個人ですべて把握するのは難しいため、物件調査に慣れた不動産会社を選ぶようにしましょう。
なお、東急リバブルでは、中古の一戸建ての売買での不安が解消されるよう、検査や保証が受けられる「リバブルあんしん仲介保証」というサービスを用意しています。多くの中古住宅が売買される中で、不具合や故障などが発生した場合「既存住宅売買瑕疵保険」や新築時の10年保証が承継できるケースがありますが、全体の中ではごく少数です。あんしんの空白地帯とも言える「売主様の契約不適合責任(売主様が買主様に対して、対象物件に不備や不良などがあった場合に負う責任)」「買主様の自己責任」部分を埋めるのが本サービス。こういった「安心が得られるサービスを用意しているかどうか」、というのも選定の際チェックしてみるといいでしょう。

詳しくは「不動産の売却相談は誰にすべき？相談できる具体的内容と売却の流れもあわせて紹介」をご覧ください。

一戸建て売却時の必要書類

一般的に必要となるのは土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報、実印・印鑑証明書、固定資産税・都市計画税納税通知書、建築確認通知書・検査済証、測量図・建物図面、本人確認書類などです。ちなみに、測量図・建物図面は、マンション売却では不要となる書類です。リフォームをしている場合はその履歴がわかる資料があるとより良いでしょう。また、注文住宅である時は、施工会社とやり取りした設計図や契約書があると良いです。物件によって必要になってくる書類が異なるので、事前に不動産会社に確認しておくことをお勧めします。

詳しくは「不動産売却時とその後の確定申告の必要書類一覧！取得方法も紹介」をご覧ください。

相場を自分で調べる方法

不動産のポータルサイトや不動産会社のサイトで、売却する一戸建ての条件に近い物件を検索します。検索結果を見て、どのくらいの価格で販売されているのかを確認することで、おおよその相場を確認することができます。
東急リバブル「周辺売り出し相場検索：一戸建て」からも確認いただけますので是非ご活用ください。
詳しくは「家を売る際の相場は？高く売りたいときのコツも紹介」をご覧ください。

査定のポイント

一戸建ての査定では、土地、建物それぞれで査定をすることになります。土地では、日照や眺望などのほか、間口、土地の形状やどのような道路に接しているかなどがチェックポイントとなります。建物は、室内だけでなく外装の状態も確認することになります。
詳しくは「一戸建ての査定価格を上げるためには？ポイントや事前準備を解説」をご覧ください。

残置物の取り決め

残置物とは、引き渡し後もそのまま置いていくもののこと。査定額にも関わってくるので、何を置いていくかは早い段階で伝えておくといいでしょう。エアコンや照明、カーテンレールなどを置いていくケースが多いようですが、住み替え先の窓サイズに合わないカーテンを置いていくという人もいます。また、エアコンは多くの場合住み替え先でも使えますが、取り外す費用が意外とかかるので、残置物にしたほうが経済的なこともあります。

土地の境界について

売却時には正確にしておくことのひとつに、隣地との境界があります。ここが曖昧だと正確な査定額が出せないばかりでなく、売却後に境界が違うことが発覚した場合、買主様とのトラブルに発展してしまうこともあるからです。まずは、境界標の有無を確認し、紛失している場合は測量士に依頼し、確定しておくようにしましょう。
不動産会社から測量の必要性についてのアドバイス、必要であれば、業者の紹介を受けることもできます。売却の相談段階で不動産会社に聞いてみるのも良いでしょう。

詳しくは「地積測量図とは？確認できる項目や確定測量図との違い、取得方法など解説」「確定測量が不動産売買で必要な理由を解説！かかる費用や測量の流れも紹介」をご覧ください。

築30年以上経過した一戸建ての場合

古い一戸建てを売却する場合、建物付きでは売却できないことがあります。そういったケースでは、古家付きの土地として売却することになりますが、そのまま購入しても解体費用がかかってしまうため、なかなか購入希望者が現れない可能性があります。売却するために、売主様が解体費を負担して更地にし、売却活動をするというケースも想定しておきましょう。
ただし更地にした場合は、家屋など建物がある時よりも固定資産税が高くなる可能性があるので注意が必要です。不動産会社と相談しながら解体すべきか否か、時期をどうするのかよく検討するようにしましょう。

詳しくは「家の解体費用の相場を解説！解体せずにそのまま売却するメリットとデメリットも紹介」をご覧ください。

ここでは、一戸建て売却を成功させるためのコツをご紹介します。

媒介契約の種類について

一戸建て売却の依頼先を決めたら、媒介契約を締結します。この締結をもって、不動産会社は売却活動を行えるようになります。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約といった3種類があり、それぞれ契約内容が異なります。

詳細は「専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説」をご覧ください。

内覧に向けた準備、内覧当日の流れやポイント

購入希望者が物件を見学することを内覧といいます。好印象をもってもらうためにも、お部屋の清掃や整理整頓をしっかりして迎えるようにしましょう。また、居室だけでなく、収納やお風呂、トイレなどをチェックする人もいますので、年末の大掃除をするつもりで隅々まできれいにしておくようにしてください。

さらに一戸建ての場合は、建物の外周やお庭にも気を向けておきたいもの。不要なものや、いつか捨てようとしていた粗大ごみなどはそのままにせず、廃棄しておいてください。植栽を植えている場合は、お手入れを忘れずに。

内覧当日になったら、まずは空気の入れ替えをしておきます。玄関にある靴はシューズボックスにしまい、すっきりとした状態でお迎えするようにしましょう。また、天気が良くでも室内の照明をつけ、明るくしておくと印象が違います。内覧中の質問に対しては真摯に答えるのがポイント。また、夜の様子やゴミ集積所の場所、町内会活動、小学校の集団登校の有無などについても伝えておくと、購入希望者にとって有効でしょう。
詳細は「家を売るときに内覧希望者を迎えるポイント！早期売却への道を徹底ガイド」をご覧ください。

売買契約、重要事項説明時の注意点

売買契約書、重要事項説明書には、売主様が把握している内容が記載されています。内容を確認する際は、認識していたことと相違がないかを見るようにしてください。
また、チェックポイントは以下の通りです。

• 売買契約を解除する際の条件についての記載があるか。もしくはその内容に不明点はないか
• 税金や諸費用など、物件代金以外で支払うお金にはどのようなものがあるか。またその額
• 契約不適合責任の売主の免責など、特約の有無についての記載があるか
  など。

購入希望者がローンを組めない場合、白紙撤回の可能性があります

ローンの審査では、年収や他の残債、ローンの返済状況などを見て、返済能力があるかどうかが審査されます。購入希望者が現れたとしてもローンの審査に通らないことがあり、白紙撤回になってしまうケースも。こういった場合は、改めて別の購入希望者を探すことになります。

売却を成功させるためにはいくつかのコツがあります。ここでは項目ごとに説明していきます。

住宅ローンの抹消手続きは早めに準備を

不動産を売却するためには、抵当権を抹消しておく必要があります。ほとんどのケースでは、司法書士に手続きをお願いすることになりますが、手続きには時間がかかります。ギリギリに依頼してスケジュールに影響が出てしまわないよう、売買契約が終わり次第、遅くとも引渡しの1カ月前ぐらいには準備をはじめ、早いうちに終わらせておくようにしましょう。

詳しくは「抵当権抹消とは？抹消が必要になるケースや費用、手続きの方法を解説」をご覧ください。

引っ越しはスムーズに

特にトップシーズンに引っ越す場合、早めに予約をしないと配車の手配ができず、希望日に引っ越しができないことがあります。予約ができなくて慌てることのないよう、早めに予約するようにしましょう。
引っ越しへ向けての荷造りは、普段使わないものから進めていきます。段ボールの中身は部屋別、カテゴリー別に分け、上部だけでなく側面にも中身を明記しておくこと。段ボールを積み上げた際にも中身が判別できるのでおすすめです。
シニアの住み替えでは、これまでよりコンパクトな住宅へ移るケースも多いようです。住み替え先に荷物が入りきらなかった、家具が大きすぎて動線が確保できないなどの事例もあるので、ある程度整理しながら荷造りをするように心がけましょう。

引渡し期日を守れないと違約金が発生する可能性があります

売買契約書に記載されている引渡し日を守れなかった場合は、違約金が発生する可能性があります。買主様とのトラブルに発展しないよう、不動産会社とも連携をとって、進めていくようにしましょう。

引渡しは平日に設定されることが多い　スケジュールの調整を

買主様からの残金受け取りや登記申請も同日に行うことが一般的なため、法務局（登記所）の開庁している平日に行われることがほとんどです。複数の手続きを進めるため、スタートは午前中に設定されることが多くなります。何か確認事項が発生し、その調整が入るケースも想定し、当日はほかの用事は入れないほうが無難です。

確定申告について

売却して利益が出ると、譲渡損失の繰越控除や買い替え特例を適用できます。売却した翌年に確定申告をしないと適用が受けられないのでもれなく申請するようにしましょう。また、利益が出た場合に確定申告をしないと、無申告加算税と延滞税が課せられますので注意が必要です。

詳細は「不動産売却時に確定申告が必要なケースと確定申告の方法について解説」をご覧ください。

一戸建て売却の理由はさまざまですが、注意点については下記のことを把握しておくようにしましょう。

離婚で共有名義の一戸建てを売却する場合

売却して手元に残ったお金は、基本的に財産分与の対象となります。残債があり、他の財産で補填できない場合は、任意売却を選択します。一戸建てや土地が共有名義の場合、住宅ローンの共同名義も解消しておくほうが無難です。

詳細は「共有名義の不動産はどう売却する？方法とよくあるトラブル事例」をご覧ください。

相続した・贈与を受けた一戸建てを売却する場合

まずは、名義変更をしないと売却することができません。また、相続税の納税期限は相続の開始を知った日の翌日から10カ月以内と定められています。売却で得たお金で相続税を支払う場合は、できるだけ早く販売活動を始め、売却へつなげるようにしましょう。売りにくい物件の場合は、買取を視野に入れることも必要です。
詳細は「相続した家を売却するときにかかる税金は？種類と計算式、節税について解説」をご覧ください。

転勤により一戸建てを売却する場合

辞令は何カ月も前に出るわけではないので、「売却までに十分な時間がない」というのが大きなネックとなります。住み替え先を探すだけでなく、業務の引き継ぎなどでも忙しい日々を送ることになるため、スムーズに売却するためには、実績や経験値が豊富な不動産会社に依頼するのがベスト。仲介ではなく、不動産会社が直接買い取ってくれる買取を選択することも想定しておくと安心です。

詳細は「転勤時に不動産を売却する手順とは？損しないためのポイント解説」をご覧ください。

シニアの住み替え・買い替えにより一戸建てを売却する場合

これまでより住み替え先がコンパクトになる場合は、引っ越しの注意点でもお伝えした通り、荷物の整理をしっかりやっておくようにしましょう。お気に入りの家具であっても、住み替え先に配置できない可能性があるので、事前の確認が必要です。
何度も引っ越しを繰り返すと、精神的、肉体的な負担にもなります。資金にゆとりがある場合は、仮住まいが必要ない、買い先行で売却活動を進めることをお勧めします。