土地を売却するときの
流れと 注 意 点

土地を売却すると、各種税金がかかります。ここでは、その種類や特別控除などについて解説していきます。
詳しくは「土地売却にはどんな費用がかかる？税金を抑える特例も紹介」をご覧ください。

土地売却時にかかる税金の種類

土地を売却する際には、登録免許税、印紙税、譲渡所得税などの税金がかかります。

詳しくは「不動産売却時の節税方法とは？譲渡損失が出た場合の特例活用法も解説」をご覧ください。

特別控除の種類と適用事例

土地売却時には、要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されます。その要件とは以下のようなものです。

• マイホームとして使っていた家を解体し、1年以内に売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 家屋を解体してから譲渡契約を締結した日まで、貸駐車場などにしていないこと
• 売った年、その前年および前々年に他の特例を受けていないこと
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
  など。

例えば、長年住んでいた一戸建てを売却する際、更地にして土地として売却活動を進め、１年以内に第三者へ売却した場合などに適用されます。「要件の認識違いがあって適用されなかった」など、残念なことにならないよう、必ず不動産会社に確認するようにしましょう。

詳しくは「土地売却時に受けられる9つの税金控除特例」をご覧ください。

取得費が不明の場合の税金の算出方法

先祖から引き継いだ土地、購入時期が古い土地などは当時の書類が存在しないこともあり、取得費が不明なケースが散見されます。しかし、取得費が分からないと、譲渡所得税が計算できません。
こういったケースでは売却金額の5パーセント相当額を取得費とし、下記の計算式に当てはめて税額を算出することができます。

• 「短期譲渡所得」(所有期間5年以下)
  譲渡所得費×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 「長期譲渡所得」(5年を超えて所有)
  譲渡所得費×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

詳しくは「取得費が不明な土地を売却するときの税金はどうなる？」をご覧ください。

土地を売却する際には、隣地との境界を明確にしておく必要がありますが、中には境界標が紛失していたり、登記の内容が実際と異なっていたりするケースがあります。こういった時には、測量費用がかかります。
さらに売買が成立した際には、仲介をお願いした不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

詳しくは「土地売却時の測量は義務？測量の流れや期間、費用を解説」「土地売却の仲介手数料はいくら？信頼できる不動産会社を選ぶには」をご覧ください。

使わなくなった土地は、売却するだけでなく、貸し出して運用するという方法もあります。借地として貸し出すという方法をとった場合、高い収益性はありませんが、収入が安定することや建物投資が不要で手間がかからないというメリットがあります。一方、相続対策の効果が低いほか、借主様がその上に住宅を建てた場合、長期間に渡って利用の制限を受けることは否めません。

他の活用方法としては、駐車場にして貸し出す、アパートやマンションなどの賃貸住宅を建てて運用するという方法があります。毎月収入があることがメリットですが、立地によっては空いた状態が続いて投資分を回収できないことも。土地活用については不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。

詳しくは「土地活用は儲かる？ケース別の土地活用方法10選！」をご覧ください。

仲介は、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を通して買主様を探す方法です。基本的には相場に合わせて販売価格を設定し、買主様が見つかるまでインターネットなどで広告したり、不動産会社が顧客に声をかけたりしていきます。いつ、どのくらいの金額で売却できるかははっきりしませんが、幅広く、じっくりと条件にマッチングする買主様を探したいという方に向いています。

一方買取は、不動産会社が直接買い取ってくれる方法です。広く買主様を募るのではなく、最初に取り決めた金額や時期で取引してもらえるというのがメリットです。周りに知られずに売却したい、すぐに現金化したい、長期に渡って売却活動をしたくない、という人に向いています。ちなみに買取価格は、相場よりもやや下回るという点は覚えておきましょう。

詳しくは「不動産売却の仲介と買取の違いは？物件ごとの向き・不向きも解説」をご覧ください。

土地売却を成功させるためには、以下のようなコツがあります。

不動産会社の選び方・探し方

街の中に不動産会社はたくさんありますが、その中でも売買を得意としている不動産会社を選びましょう。また、その会社の実績や規模などもポイント。実績が多ければその分の経験値があるので、それを生かした提案をしてもらえます。規模に関しては全国に支店があるなどネットワークが幅広いと、購入希望者を探してもらいやすくなるというメリットがあります。

探し方としては、ポータルサイトで物件検索をし、掲載数の多い不動産会社や頻繁に更新している会社などを選ぶようにします。また、その不動産会社のサイトでは、実績数や利用者の感想などをチェックしてみるといいでしょう。

詳しくは「不動産の売却相談は誰にすべき？相談できる具体的内容と売却の流れもあわせて紹介」をご覧ください。

土地売却時の必要書類

一般的に必要なのは、登記済証（権利証）または登記識別情報、実印・印鑑証明書、固定資産税・都市計画税納税通知書、測量図、本人確認書類などです。また、物件によってはほかにも必要な書類があるケースがあります。契約時に慌てることがないよう、不動産会社に確認しておくようにしましょう。

詳しくは「不動産売却時とその後の確定申告の必要書類一覧！取得方法も紹介」をご覧ください。

土地相場を自分で調べる方法

ポータルサイトや不動産会社のサイトで、売却予定の土地と近い条件で検索します。その検索結果を見て、どのくらいで販売されているかを確認することで、おおよその相場が確認できます。また、公的評価額を確認するという方法もあります。公的評価額とは、公示地価(国土交通省)、相続税路線価(国税庁)、固定資産税評価額(市区町村)のことです。
東急リバブル「周辺売り出し相場検索：土地」や「地価動向（公示地価･基準地価）」からも確認いただけますので是非ご活用ください。

詳しくは「土地相場を路線価や地価から調べる方法と注意点」をご覧ください。

土地査定のポイント

日照や眺望、土地の形状・面積、高低差、接道の幅、間口などの物理的条件、最寄り駅や商業施設、病院までの距離などの立地条件が査定のポイントです。また、どんな建物が建てられる地域なのかといった、法的な規制などもチェックすることになります。

詳しくは「土地の査定方法と流れを解説！不動産会社が評価するポイントも紹介」をご覧ください。

土地の境界について

隣地との境界が間違っていると、正確な査定額が出せないばかりでなく、売却後にトラブルに発展してしまうことがあります。境界標がない、かなり昔に測量をしたという土地であれば、測量士に依頼して確定しておくと安心です。
詳しくは「地積測量図とは？確認できる項目や確定測量図との違い、取得方法など解説」「確定測量が不動産売買で必要な理由を解説！かかる費用や測量の流れも紹介」をご覧ください。

ここでは、売却活動中の土地売却を成功させるコツについて解説していきます。

媒介契約の種類について

不動産会社に土地の売却を依頼した場合は、媒介契約を締結します。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ内容が異なります。

詳細は「専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説」をご覧ください。

内覧に向けた準備、内覧当日の流れやポイント

更地の場合は、可能な限り敷地内の残置物やゴミなどはなくすようにし、草むしりなどを済ませておき、整然とした状態で買主様を迎えるようにしましょう。建物がないので、一戸建てやマンションに比べると質問は少ないかもしれませんが、売主様から周辺環境や最寄り駅の情報などを伝えていただくと買主様はより検討しやすくなります。また、建物が残っている状態であれば中に入ってもらい、眺望や採光などをチェックしてもらうといいでしょう。

売買契約、重要事項説明時の注意点

売買契約書、重要事項説明書には、売主様が把握している内容が記載されています。内容を確認する際は、認識していたことと相違がないかを見るようにしてください。
また、チェックポイントは以下の通りです。

• 売買契約を解除する際の条件についての記載があるか。もしくはその内容に不明点はないか
• 税金や諸費用など、物件代金以外で支払うお金にはどのようなものがあるか。またその額
• 契約不適合責任の売主の免責など、特約の有無についての記載があるか
  など。

購入希望者がローンを組めない場合、白紙撤回の可能性があります

土地だけを購入する場合は、住宅ローンを組むことができません。建築計画とともに住宅ローンの申請をすることになるため、審査の結果がでるまで時間がかかる場合があります。さらに、時間をかけて審査結果を待っていたとしても、審査が通らなかったら白紙撤回になってしまうケースも。その場合は、改めて別の購入希望者を探す必要があります。

ここでは、売却契約後の土地売却を成功させるコツについて見ていきましょう。

引渡し期日を守れないと違約金が発生する可能性があります

売買契約書に記載されている引渡し日を過ぎてしまった場合は、契約違反とみなされて違約金が発生することがあります。いつまでに何が必要かなど、こまめに不動産会社と連携をとり、買主様とのトラブルに発展しないようにしておきましょう。

確定申告について

土地を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、確定申告が必要となります。また、一定の要件を満たす場合は納税額が減額される特例を適用できます。これにより納税額がゼロになることもありますが、確定申告をしないと特例は受けられませんので注意が必要です。

詳しくは「不動産売却時に確定申告が必要なケースと確定申告の方法について解説」「土地売却後に確定申告しないとどうなる？ペナルティや必要なケースを解説」をご覧ください。

土地を売却する理由は人によってさまざまですが、ここでは代表的な例をあげて、それぞれの注意点をお伝えしていきます。

共有名義の土地を売却する

現状の民法では、共有名義者全員の同意がないと土地を売却することはできません。手続きを進めるには、全員分の身分証明書や実印、印鑑証明書、住民票などの書類が必要となります。※令和6年4月1日に改正があります。

詳しくは「共有名義の不動産はどう売却する？方法とよくあるトラブル事例」をご覧ください。

相続した（贈与を受けた）土地を売却する

名義変更をしないと売却できないため、まずは名義変更を行います。売却で得たお金で相続税を支払おうとしている場合はその納税期限にも注意。相続の開始を知った日の翌日から10カ月以内に支払う必要があるため、できるだけ早いうちから売却活動を始めるようにしましょう。

詳しくは「相続した家を売却するときにかかる税金は？種類と計算式、節税について解説」をご覧ください。

古家付き土地を売却する

特に築20年以上の木造一戸建ての場合、建物の資産価値についてあまり期待できないので、古家付き土地として販売することがあります。その場合は買主様が解体費用を支払うことになるため、費用負担がネックとなり、なかなか売却できないケースがあります。

長期間売却できなかったら、売主様が解体費用を負担して、更地として売り出すことも検討するようにしましょう。

詳しくは「家の解体費用の相場を解説！解体せずにそのまま売却するメリットとデメリットも紹介」をご覧ください。

貸している土地を売却する

借地権付きの土地を売却する場合は、借地人の承諾が必要です。また、その土地に建つ建物の所有権が自分にない場合は、その所有者との協議もしておくようにしましょう。

農地・山林を売却する

農地を売却するには、農地法による制限があるため注意が必要です。農地は誰もが購入できるものはなく、地域の農業委員会に許可を受けた農家か農業従事者に限られています。このように、もともとの需要が少ないため、購入希望者とマッチングするのは一般の土地を売却するよりハードルが高いと考えていいでしょう。

転用するという方法もありますが、こちらにも制限があります。まずは不動産会社に相談して、アドバイスを受けることをお勧めします。

山林は、その不動産的価値に加え、生育している樹木も取引の対象となります。ただし、こちらも農地と同様に需要が少ないため、売却活動は苦戦することを前提にしておいたほうがいいでしょう。購入希望者が現れない場合は、森林組合に寄付するなどの方法も検討する必要があります。

詳しくは「山の売却相場は？査定や税金の注意点も紹介」をご覧ください。

ローン残債のある土地を売却する

ローン残債のある土地を売却する場合、残債を一括返済できるかどうかがネックとなります。一括返済できない場合は任意売却を選択するなど、他の方法を検討することが必要です。

詳しくは「ローン中の家を売る場合の注意点とは？オーバーローンの場合の対処法など解説」をご覧ください。