マンションを売却 するときの 注 意 点

マンションを売却する際には、さまざまな費用や税金がかかってきます。
ここでは各種費用、税金について説明していきます。

仲介手数料

一般の方が、自ら購入希望者を探してマンションを売却するのはなかなか難しいことです。そこで、専門知識を持つ不動産会社が売主様と買主様の間に立ち、調整しながら売却活動をスムーズに進めていきます。
詳細は「マンション売却にかかる手数料は？計算シミュレーションや安くする方法も解説」をご覧ください。

税金

マンションを売却すると、仲介手数料のほかに登録免許税、印紙税、譲渡所得税などの税金がかかります。

詳細は「マンション売却にはいくら税金がかかる？節税のための控除なども解説」をご覧ください。

譲渡所得には長期譲渡所得と短期譲渡所得がある

譲渡所得は、売却した不動産の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。5年を超えて所有していた場合は長期譲渡所得となり、所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得となります。
所得税・住民税などの税率が長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって異なり、短期譲渡所得のほうが高く設定されています。

※ 2013年から2037年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1％分が加算されます。

注意したいのが、期間のカウント方法です。ここでいう所有期間とは、購入時から売った年の1月1日までを指します。つまり、実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日時点で5年を超えていなければ短期譲渡所得として税金が計算されます。
詳細は「長期譲渡所得とは？短期との違いや計算方法、特別控除、軽減税率などをわかりやすく解説！」をご覧ください。

人生において何度も経験することがないマンションの売却ですが、売却する前にはいくつかの注意点があります。気にしておきたいポイント別に解説していきます。

売るべきか貸すべきか

「転勤が決まり、所有しているマンションに住まなくなった」、「親の所有するマンションを相続したが、そこに住む予定がない」などの理由から、マンションの売却を検討される方もいらっしゃると思います。しかし、「駅から近い」、「人気のエリアにある」など、そのマンションの資産価値が高い場合は、売却せずに賃貸マンションとして貸し出すという選択肢もあります。それぞれメリット、デメリットもありますので、売るべきか貸すべきかを迷った場合は不動産会社に相談し、アドバイスをもらうといいでしょう。

詳細は「マンションを売るか貸すか決める方法をメリットとデメリットから解説」をご覧ください。

売却には仲介と買取の2つの選択肢があります

売却には、インターネットや折り込みチラシなどを使って広く購入希望者を募る「仲介」と、不動産会社が買主になって直接買い取ってくれる「買取」という方法があります。マンションや売主様の状況によって適している方法が異なる点、それぞれメリットやデメリットがある点も理解しておくと安心でしょう。

詳細は「マンション売却時は仲介と買取どちらを選ぶ？物件の向き・不向きも紹介」をご覧ください。

買い先行、売り先行について

マンションを売却して住み替えをする場合は、売却だけでなく購入についても考えていかなければなりません。いずれかを先行して進めることになりますが、状況によって、買い先行で進めた方が良いパターンと売り先行で進めた方が良いパターンがあります。

詳細は「家の買い替えで知っておきたいことを解説！住み替えローンやつなぎ融資についても紹介」をご覧ください。

リフォームするべきかそのまま売るべきか

長年住んだマンションは、室内の汚れや設備の劣化が気になるものです。そのような中、売却を考えている場合は少しでも印象をよくして高く売却するために、「リフォームしてから売却したほうがいいのでは？」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
もちろんきれいに越したことはありませんが、リフォームにかかる費用と時間、リフォームをしない状態で買い手が現れる可能性などを加味して、総合的にするかしないかを判断する必要があります。

詳細は「マンション売却時にリフォームは必要？判断基準や費用を解説」をご覧ください。

不動産会社の選び方・探し方のポイント

マンションなどの不動産を売却する場合、多くは不動産会社に依頼することになります。ここで注意したいのが、不動産会社といっても、専門分野はさまざまという点です。売却を検討しているのであれば、賃貸管理や賃貸仲介を専門としているところではなく、住宅用不動産の売却を専門としている会社に依頼するというのがポイントです。また、取引実績が多いなど経験値の高さも注目すべき点です。
詳細は「家を売却する流れや不動産会社の選び方、失敗しないポイントを徹底解説！」をご覧ください。

相場の事前調査のポイント

まずはインターネットで同じような条件のマンションがどのくらいで販売されているのかをチェックすることで、おおよその相場を把握することができます。ポイントは、できるだけ正確に条件を入力すること。駅、部屋の数、間取りなどの条件が少しでも違うと、その価格に大きな差が出ることがあります。「不動産を買いたい」もしくは「不動産相場・不動産価格情報」からお探しいただけます。

詳細は「マンションの売却相場ってどのくらい？地域別の相場と調べ方を解説」をご覧ください。

いつまで待てるか、いくらまで下げられるか事前の取り決めは重要

マンションの売却は購入希望者と条件がマッチングして初めて成り立つものです。ここがゴールとなりますが、当初希望していた販売価格で売却できるケースばかりではありません。さらに、当初の販売価格にこだわり過ぎていると、希望した時期までに売却できず、その後の計画がくるってしまうことがあります。
こういったことをさけるためにも、媒介契約時に、売却希望時期や、なかなか売却できない場合はいくらまで販売価格を下げていいかを明確にし、不動産会社と取り決めておきましょう。そうすることで、反響などを見ながら適切な対応をしてもらえ、スムーズに進めることができます。

マンション売却中にも、いくつかの注意点があります。これらを把握しておくことは、スムーズな売却につなげるために重要なポイントとなります。

残していくもの、持っていくものを取り決めておく

マンションの購入希望者は、間取りや広さなどだけでなく、購入後に備わっているもの、そうでないものについても気にしています。

例えば、

• エアコン
• カーテン
• 屋外収納庫
• 照明
• ガスコンロ

など

内覧時に明確に答えられるよう、具体的に決めておくようにしましょう。また、査定額に関わる設備もあるので、不動産会社としっかり取り決めておくことも重要です。それぞれの認識があいまいだと、売買契約成立後にトラブルに発展してしまうこともあるので注意が必要です。

高すぎる査定額には注意が必要

マンション売却を決めたら、まずは不動産のポータルサイトや不動産会社のサイトなどで、条件の近いマンションを検索し、どのくらいの価格で販売されているかを把握しましょう。この価格は相場を知ることにもなるので、不動産会社に査定を依頼した際の判断材料ともなります。ちなみに、査定は複数の不動産会社に依頼するようにします。その中で、査定額を高く提示してきた不動産会社を選んでしまいがちですが、事前に調べた相場よりも高すぎた場合は注意が必要です。相場より高い場合は、なかなか購入希望者が現れず、販売期間が長期化する可能性があります。相場程度に価格を下げてやっと売却できた、という結果になりかねません。

査定の種類

詳細は「不動産査定の流れや査定方法、事前に用意しておく必要書類をまとめて解説！」

媒介契約の種類について理解しておきましょう

マンション売却の依頼先を決めたら、その不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約を結ぶことで、不動産会社は販売活動を行えるようになります。この媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約といった3種類があり、それぞれ契約内容が異なります。

詳細は「専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説」をご覧ください。

内覧に向けた準備、内覧当日の流れやポイント

購入希望者が売却するマンションを見学しにくることを内覧といいます。内覧では実際にマンションの室内を見ることになるため、売却につなげるためにもできる限り好印象を受けてもらいたいものです。内覧が決まったら、まずは室内の清掃や整理整頓をしておくようにしましょう。中には収納の広さなどをチェックしたいという方もいらっしゃるので、お部屋だけでなく、細部まで気にかけておくことが重要です。
当日は、窓を開けて空気の入れ替えをしておきます。さらに、最初に目に入る玄関の印象は意外と重要。靴は靴箱にしまい、スッキリとした状態にしておきましょう。室内には電灯をつけ、明るいイメージにすることも忘れないようにします。内覧時には、さまざまな質問を受けることになりますが、それぞれに真摯に答えましょう。また、質問項目にはなくても、住んだ人にしか分からない住み心地の良さなどを積極的に伝えると、購入希望者も検討しやすくなります。

詳細は「マンション売却時の内覧を成功させるポイントは？高く売るコツを解説」をご覧ください。

売買契約、重要事項説明時の注意点

売買契約書、重要事項説明書には、売主様がすでに把握している内容が記載されているため、ご自身の認識と記載内容に相違がないかご確認いただくことになります。
売主様は以下のようなポイントをおさえながらチェックするといいでしょう。

• 売買契約を解除する際の条件
• 税金など、物件代金以外で支払うお金について
• 契約不適合責任の売主の免責など特約の有無

など

詳細は「マンション売却時の売買契約の流れとは？売買契約書の内容も解説」をご覧ください。

購入希望者がローンを組めない場合、白紙撤回の可能性があります

購入希望者が決まっても、年収や他のローンなどの兼ね合いから住宅ローンの審査に通らないことがあります。この場合は、改めて別の購入希望者を探す必要が出てきます。

マンション売却後の注意点は下記のようなものです。慌てることがないよう、把握しておくようにしましょう。

住宅ローンの抹消手続きは早めに準備を

基本的に、抵当権を抹消しないと不動産は売却できません。
この手続きは、司法書士にお願いすることがほとんどですが、売却する話がまとまってから依頼するとそこから手続きが完了するまで時間を要するため、その後のスケジュールに影響が出てしまうことがあります。 スムーズな売却につなげるためにも、引き渡しの1カ月前ぐらいには準備をはじめ、早いうちに終わらせておくのがよいでしょう。

引っ越しのスケジュールは計画的に

特に注意したいのが、3月などのトップシーズンに引っ越す場合です。この時期は、引っ越し会社の予約が埋まっていて希望が通らないことがあります。直前に慌てることがないよう、不動産会社が提携している引っ越し会社がある場合は、売却の依頼時に合わせて相談しておくと安心です。
荷造りは早めに行いたいものですが、一気にやるのではなく、まずは普段使わないものをダンボールに入れていきましょう。ダンボールの中身は引っ越し先の部屋別、カテゴリー別に分けておくと、スムーズに荷解きができます。

詳細は「マンション売却時の引っ越しはいつ？必要となる準備も解説」をご覧ください。

引き渡し期日を守れないと違約金が発生する可能性があります

引き渡し日は売買契約書に記載されており、締結すれば双方が記載内容に合意したとみなされます。例えば、「住み替え先が引き渡し日までに決まらなかった」、「引っ越し会社が手配できなかった」などの理由があっても、引き渡し期日を守れない場合は違約金が発生する可能性があります。売却を経ての住み替えは不測の事態も考えられますので、不動産会社としっかり連携して進めていくようにしましょう。

引き渡しは平日に設定されることが多い　スケジュールの調整を

買主様より最終代金を受領した日に登記申請、引き渡しをするのが一般的なので、法務局（登記所）の開庁している平日に引き渡しが行われることがほとんどです。手続きが重なるため、午前中にスタートすることが多く、その日はほかの用事を入れないようにするのが無難です。平日は仕事という方もいらっしゃると思いますが、早めに会社に申請し、調整しておくようにしましょう。

詳細は「マンション売却から引き渡しまでの流れとは？必要な書類も紹介」をご覧ください。

確定申告の日程や手順について把握しておきましょう

マンションを売却して利益が出た場合、譲渡損失の繰越控除や買い替え特例を適用したい場合は、売却した翌年に確定申告をする必要があります。この確定申告時に、さまざまな控除や特例の申告を行うことができます。
一方で、利益が出た場合に確定申告をしないと、無申告加算税と延滞税が課せられますので、手続きを忘れないようにしましょう。

詳細は「マンション売却後の確定申告ってどうする？必要書類や手順など解説」をご覧ください。

3,000万円特別控除について

3,000万円特別控除とは、マンションなどの不動産売却で発生した利益のうち、3,000万円までが非課税になるというものです。この特例を受けるには、「自分が住んでいる家屋とともにその敷地や借地権を売ること」、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」など、複数の一定要件を満たす必要があります。

詳細は「3,000万円控除とは？制度の概要、適用条件や具体的な計算方法も解説！」をご覧ください。

マンションを売却する理由はさまざまですが、ここでは理由別に注意点を見ていきましょう。

離婚

マンションを売却して手元に残ったお金は、基本的に財産分与の対象となります。住宅ローンが残っている場合、売却して残債がなくなればいいのですが、残債が残ってしまってかつ他の財産で補填できない場合は、任意売却という方法を選択します。共有名義の場合、マンションの名義だけでなく、住宅ローンの共同名義も解消しておくほうが無難です。

詳細は「離婚時にマンションを売却する方法は？気をつけたいポイントも解説」をご覧ください。

相続

相続したマンションを売却する場合、 「名義変更をしないと売却できない」という点は認識しておきましょう。また、相続税の納税期限は相続の開始を知った日の翌日から10カ月以内と決まっています。売却で得たお金で相続税を支払おうと考えている場合は、できるだけ早く販売活動を始めるようにしましょう。

詳細は「マンションの相続税、相続後の売却時の税金は？節税のポイントも解説」をご覧ください。

転勤

辞令は何カ月も前に出るわけではないため、転勤時のマンション売却に大きなネックとなるのは「売却までに十分な時間がない」ということです。住み替え先を探したり、社内で引き継ぎをしたりなど、日々忙しい中で販売活動を進めなくてはなりません。実績があり頼りになる不動産会社に依頼する、仲介ではなく買取を選択するなどし、スムーズに売却を進めるようにしましょう。

詳細は「転勤時にマンションを売却する手順とは？損しないためのポイント解説」をご覧ください。

住み替え・買い替え

マンション売却で得たお金を、住み替え先や買い替え先への支払いに充てる予定の方もいらっしゃるでしょう。ここで認識しておきたいのは、最初に設定した販売価格で売却できるとは限らないということです。当初予定していた金額が用意できないことがあるというのも視野に入れておきましょう。また、希望の期限までに売却できなかったことを考えて、仮住まいの費用も必要経費として確保しておくことも慌てずに済むポイントです。

詳細は「マンションを売却して住み替える際の費用や損しない手順を徹底解説！」をご覧ください。

これまでご紹介した注意点を認識していないと、残念な結果となってしまう可能性があります。「売却にかかる時間を甘く見積もってしまった」、「ギリギリの資金繰りで予想外の出費に焦る」などのよくある失敗事例をご紹介します。

失敗事例（1）売却にかかる時間を甘く見積もってしまった

定年退職を迎え、住み替えを検討しはじめたAさん。
希望のエリアに魅力的な新築マンションを見つけ、購入を決めました。

住宅ローンの残債はほとんど残っていなかったので自宅の売却はなんとかなるだろうという考えだったのですが、資金繰りがうまくいかず、結局売却を急ぐことに。

売出価格より500万円下げた価格でしか買い手がつかず、後悔の残る不動産売買となりました。

失敗事例（2）ギリギリの資金繰りで予想外の出費に焦る

相続した不動産を売却することになったBさん。
売却で得た資金で自宅のリフォームをすることにしました。

手元に入った資金のほとんどをリフォーム代に当ててしまったのですが、確定申告で税金の支払いが必要なことが発覚。予想外の出費に焦る事態となりました。

失敗事例（3）タイミングを見誤ってしまった

Cさんが売却を考え出したのは、ちょうど不動産価格が高騰している時期でした。
しかし、まだもう少し上がりそうだと読んで、不動産会社の担当者の提案よりさらに高い価格設定をして売り出しをすることにしました。

予想に反して半年経過しても売却が決まらず、結局価格を下げることに。そのタイミングで周辺の相場も下がり、タイミングを逃す形となりました。

詳細は「マンション売却時にありがちな失敗事例とは？後悔しないコツを解説」をご覧ください。