2022年4月の不動産ニュース

―本社調べ、首都圏は173棟8・1万戸

全国で22年以降に完成を予定している超高層マンション（20階以上）は307棟・11万2142戸に達していることが不動産経済研究所の調べでわかった。21年3月末の前回調査時点に比べ74棟・1万7211戸増加している。圏域別では、首都圏173棟・8万1510戸（全体比72・7%）、近畿圏52棟・1万5030戸（13・4%）、その他の地区は82棟・1万5602戸（13・9%）となっている。完成予定年次別では、22年43棟・1万3184戸、23年63棟・1万9790戸、24年54棟・1万4505戸、25年50棟・1万7603戸、26年以降97棟・4万7060戸。

超高層マンションは09年には123棟・3万5607戸が竣工していたものの、リーマンショック後の事業延期などにより10年には67棟・1万7967戸とほぼ半減、11年には震災の影響もあり45棟・1万3321戸とさらに落ち込んだ。12年以降は増減を繰り返し、15年に55棟・1万8821戸まで伸ばした後は16年から18年まで3年連続で減少。19年には1万7039戸と4年ぶりに増加に転じたものの、20年1万1991戸、21年1万3966戸と直近2年は1万5000戸を下回っている。

今後は東京の都心部や湾岸エリアだけでなく、地方中核都市でも新たな大規模複合再開発プロジェクトなどが数多く控えており、23年には約1・98万戸に伸ばす見込み。しかし新型コロナウイルス感染拡大やロシア・ウクライナ情勢の影響などから工期が延びることによって、竣工の予定が変動する可能性もある。

首都圏の計画173棟・8万1510戸のうち、都区部は119棟・5万8576戸。全国における都区部の戸数シェアは52・2%（前回時56・2%）と引き続き5割超を占めている。その他のエリアは、都下10棟・4415戸、神奈川県23棟・1万358戸、埼玉県9棟・2952戸、千葉県12棟・5209戸。完成予定年次別では22年18棟・8368戸、23年26棟・1万1649戸、24年21棟・7158戸、25年35棟・1万4491戸、26年以降73棟・3万9844戸となっている。1976年から21年までに竣工したのは947棟・27万4359戸。

近畿圏は52棟・1万5030戸が建設・計画中。内訳は大阪市内33棟・8905戸、大阪府下10棟・3423戸、兵庫県6棟・1724戸、京都府3棟・978戸。完成年次別では22年8棟・1748戸、23年14棟・3377戸、24年14棟・4314戸、25年4棟・840戸、26年以降12棟・4751戸となっている。その他の地区では、福岡県14棟・2668戸、北海道9棟・2157戸、愛知県10棟・2029戸など82棟・1万5602戸が建設・計画中である。

50階建て以上の超・超高層も複数の計画が進行中である。虎ノ門5丁目の64階建てなど、首都圏で15件・22棟、近畿圏で2件・2棟の50階以上の超・超高層プロジェクトが進行している。

―冷凍冷蔵ボックス、10GBネット採用

東急不動産と関電不動産開発は、大阪市中央区の新築分譲タワーマンション「ブランズタワー谷町四丁目」（地上31階建て、174戸）のモデルルームを29日にオープンする。大阪メトロ谷町線・中央線・谷町四丁目駅から徒歩3分。国内初の冷凍・冷蔵宅配ボックスの採用や実質再生可能エネルギーの100%利用、10GBの大容量インターネットの全戸配備など特徴付けを行い、タワマンが集中する中央区エリアで違いを打ち出す。販売平均坪単価は350万円台になる見通し。

谷町四丁目駅は大阪城公園や大阪府庁などの官庁エリアに近い。販売物件は堺筋本町駅からも徒歩7分と徒歩圏内で、交通利便性が高い。間取りは2LDKが中心で、平均専有面積は65㎡。プレファミリーやDINKSなどの実需を想定する。天井高は2・6mを確保し、角住戸率は65%に上る。制振構造で、地盤の良い上町台地に立地することもアピールする。

東急不動産の池田智紀・住宅事業ユニット関西住宅事業本部販売部統括部長は「大阪は日本一のタワマン激戦区。選ばれる商品企画を追求した」と話す。販売物件のコンセプトを「ネクスト ノーマル」とし、同社とパナソニックが開発した冷凍機能付きの宅配ボックスを採用したほか、高圧一括受電で全住戸・共用部に再エネ由来の電気を供給する。

共用部にワークスペースやスカイラウンジを配置。フィットネスルームでは関西初となるオンラインフィットネスサービスを導入した。販売開始は7月の予定。事前の反響は530件。最も価格の高い住戸は1億円台後半になる模様。

―48階建て、上層階に国内最高水準ホテル

東急と東急レクリエーションは、東京・新宿区でホテルとエンターテインメント施設からなる国内最大級の複合施設「東急歌舞伎町タワー」を、23年4月に開業する。17階以上に東急ホテルズが運営する2ホテルやレストランを設け、上層階に国内最高水準のADR7万円のラグジュアリーホテル「ベルスター東京」を開業。「好きを極める場」をコンセプトに、ライブホール、劇場、映画館、店舗などが集まり、多様な来訪者のにぎわいを獲得していく。

同施設（新宿区歌舞伎町1―29―1ほか）は、地上48階地下5階塔屋1階建て、延床面積約8万7400㎡。新宿エリア初出店の東急ホテルズが、23年春に新しい2ブランドのホテルを開業する。動線を分けた上層39～47階は、ADR7万円のラグジュアリーホテル「ベルスター東京」（97室）。44階までの客室は面積42～88㎡、45～47階は115～270㎡で、東京を一望できるゆとりのある空間を提供する。18～38階はライフスタイルホテル「ホテル グルーヴ 新宿」（538室）が入る。ADR2万7000円の想定で客室面積は22～60㎡。映像・音楽などで文化を体験でき、エンターテインメントとつながるコンセプトルームも設ける。17階には、オープンエアのテラスも備えた社交場となるレストランなどをオープンする。

9～10階は東急レクリエーションが運営し、広い座席と鑑賞者専用ラウンジを備える新ブランドの映画館「109シネマズプレミアム新宿」や、劇場とライブホール、店舗などを設置。東急の木村知郎・新宿プロジェクト企画開発室室長は、「リアルとオンラインを融合した立体的なコミュニティを作る施設で、好きを極める場を創出する」と展望を語った。

―本社、初月契約率7割超で在庫消化進む

不動産経済研究所は東京23区の3月の新築分譲マンション需給動向をまとめた。初回の売り出し物件は20件と多いが大型供給は少なく、供給戸数は前年同月比166戸減（13・7%減）の1049戸に。戸当たりの平均価格は120万円減の7947万円と下がった一方、㎡当たりの単価は4・3万円増の129・5万円と上昇した。初月契約率は4・5㌽増の76・5%と引き続き売れ行きは良く、在庫数は前月比140戸減の2493戸と昨年6月から2千戸台が続く。

1都3県の供給戸数は神奈川が前年同期比33・2%減、埼玉が15・2%増、千葉が51・9%減、東京の23区以外（都下）が54・4%増と都下の増加が目立つ。一方、23区は前年よりも期分け販売物件のボリュームが縮小、供給戸数が減った。契約率は70%を上回り、在庫も1カ月で100戸以上消化された。

新たに売り出された61件の販売戸数はいずれも数戸から数十戸と小規模だった。3月は新規・期分けともに少戸数の販売が大半だった。平均専有面積は前年同月よりも4・7%縮小し、61・38㎡に狭まった。

区別の供給戸数はトップの渋谷（129戸）以下、江戸川（128戸）、江東（126戸）と僅差。4位以下は板橋（108戸）、北（61戸）、荒川（52戸）など。千代田（7戸）と豊島（5戸）は1ケタ台で目黒区は供給なし。供給が100戸を超えた4区の初月契約率は渋谷93・0%、江東95・2%、江戸川59・4%、板橋59・3%と地域差がある。戸当たり平均価格が最も高いのは渋谷区で1億4388万円。最低は葛飾区で4586万円。渋谷のほか新宿、港、品川、千代田の4区も平均価格が1億円を超えた。

東京カンテイがまとめた3月の中古マンションの売り出し希望価格（70㎡換算）は、大阪府が前月比0・8%上昇（前年同月比10・3%上昇）の3000万円となり、02年の調査開始以来初めて3000万円台に達した。

近畿圏は主要エリアがそろって上昇し、0・6%上昇（同8・8%上昇）の2761万円となった。首都圏は事例シェアの過半数を占める東京が牽引し、1・3%上昇（同15・9%上昇）の4659万円となった。前月を上回るのも前年比で2ケタ上昇となるのも11カ月連続。東京都は1・5%上昇（同12・9%上昇）の6251万円。東京23区は1・2%上昇（同10・5%上昇）の6784万円だった。東京都と23区ともに、前月を上回るのは21カ月連続で、前年比2ケタ上昇は11カ月連続となった。東京都心6区は0・8%上昇（同8・7%上昇）の9696万円と、6カ月連続で上昇した。東京カンテイは「価格改定の動きは続いているが、現時点で値下げ率の推移は安定しており、早々に下落トレンドに転じる兆しはない」とみる。

―売りの新規登録14%減、過去10年で最少

不動産流通推進センターは、全国の指定流通機構のレインズシステムの21年度の活用状況をまとめた。売り物件の成約報告件数は前年度比0・8%減の18万6084件で、7年ぶりに前年度を下回った。直近10年間では20年度（18万7517件）、19年度（18万7176件）に次ぐ水準。売り物件の新規登録件数は14・1%減の126万4268件となり、2年連続で大幅に減少した。直近10年間でみると、18年度の189万6229件が最高で、21年度は最少だった。

売り物件の成約報告件数を機構別でみると、東日本が0・5%減の9万5385件、中部圏が3・2%減の2万1617件、近畿圏が0・3%減の4万4168件、西日本が0・3%減の2万4914件。新規登録数を地域別にみると、中部4県以外が前年割れとなった。首都圏が14・3%減の43万8733件、九州が22・8%減の24万2990件、近畿圏が12・8%減の21万2945件など。新規登録を物件種類別でみると、マンションが8・8%減の40万6877件、一戸建て住宅が15・4%減の40万5788件、土地が19・2%減の38万213件だった。新規登録の取引態様別では、専属専任媒介が11・3%減の14万2580件、専任媒介が5・3%減の44万8282件、一般媒介が15・1%減の34万1205件、売主が24・1%減の31万5875件、代理が16・9%減の1万6326件。

成約報告件数を新規登録数で割った「成約報告率」は2・0㌽増の14・7%。東日本が2・2㌽増の17・1%、中部圏が0・2㌽減の16・3%、近畿圏が2・6㌽増の20・7%、西日本が1・3㌽増の6・9%だった。

―東日本レインズ、中古マンション2%増

東日本不動産流通機構は21年度（21年4月～22年3月）の首都圏の不動産流通市場動向をまとめた。中古戸建ての成約件数は前年度比4・5%増の1万4732件となり、過去最高を更新した。前年度超えは4年連続。中古マンションの成約件数は2・1%増の3万7828件となり、コロナ禍の影響を受けて減少した前年度から増加に転じた。

中古マンションの成約物件の平均価格は7・7%上昇の3949万円。上昇は9年連続で、9年間で1434万円上がった。エリア別にみると、すべての都県・地域で前年度を上回り、埼玉県と千葉県で2ケタ上昇となった。成約物件を価格帯別にみると、5000万円以上の各価格帯で成約件数が増加した。成約物件の㎡単価は9・3%上昇の61・36万円となり、9年連続で上昇。9年間で59・8%上昇した。成約件数をエリア別にみると、横浜市・川崎市を除くエリアで前年度を上回った。都区部が0・9%増の1万5614件、多摩が3・6%増の3789件、埼玉県が5・0%増の4555件、千葉県が5・7%増の4665件、横浜市・川崎市が0・2%減の6589件、神奈川県他が2・4%増の2616件。

中古戸建ての成約物件の平均価格は10・2%上昇の3524万円で、3年連続で上昇した。成約件数をエリア別にみると、千葉県を除くエリアで前年度を上回った。都区部が8・1%増の2595件、多摩が4・9%増の2046件、埼玉県が10・4%増の3089件、千葉県が2・1%減の2912件、横浜市・川崎市が1・9%増の2215件、神奈川県他が3・8%増の1875件。

不動産投資サイト「楽待」を運営するファーストロジックは、22年1～3月期の投資用不動産の市場動向調査をまとめた。投資用区分マンションの平均利回りは前期（21年10～12月期）より0・15㌽増え7・32%となった。上昇は3四半期連続。

区分マンションの物件価格は20万円下落の1591万円だった。一棟マンションの物件価格は2億円を超えた前期から1206万円下落し、1億8860万円となった。平均利回りは0・08㌽増の7・76%。一方、一棟アパートは物件価格が305万円上昇し、7004万円となった。7000万円台に乗るのは18年4～6月期以来。平均利回りは0・11㌽減の8・93%だった。調査対象は「楽待」へ同期間に新規掲載された全国の物件。

東急は、定額制回遊型住み替えサービス「ツギツギ」の5、6月の募集をこのほど開始した。東急グループ外のホテルとも提携して対象の宿泊施設を37都道府県173施設に拡大。これまで最も人気のあった30泊プランに加えて要望の多かったライトプランを13泊で新設し、「旅するような暮らし」の提案を進める。

提携拠点の拡大に向け、共立メンテナンスの「ドーミーイン」など全国75の宿泊施設を始め、JR北海道グループや相鉄グループも加わり、全国173施設へ大幅に拡大する。30泊プランで100名、13泊プランで240名を募集し、交通、トランクルーム、テレワークなどの優待を備え、充実した滞在先での暮らしを提供していく。

―本社、21年度の価格と単価は最高値更新

不動産経済研究所は18日、3月の首都圏マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は前年同月比19・7%減の2492戸で、2カ月ぶりの減少。初月契約率は1・6㌽アップの75・2%で、2カ月連続で好調ラインの70%を超えた。

3月の供給は132物件・2492戸と供給物件数でも前年同月の155物件を23件下回った。そのうち初回売り出し物件（単発物件を含む）は34物件・1404戸で、前年同月の28物件・1259戸と比較すると物件数は6件、戸数は145戸上回っている。発売戸数をエリア別にみると都下と埼玉県が2ケタ増と伸ばした一方、都区部、神奈川県、千葉県は2ケタ減と落ち込んでいる。

新規供給に対する契約戸数は1875戸で、初月契約率は75・2%。前年同月を1・6㌽上回り、2カ月連続で70%を突破している。エリア別では、都下が60%台となった一方、その他のエリアは軒並み70%台に乗せている。戸当たり平均価格は前年同月比3・0%上昇の6518万円で、㎡単価は4・4%上昇の97・6万円。平均価格、単価はともに3カ月連続のアップ。エリア別では都下と神奈川県が平均価格、単価ともに下落した一方で、埼玉県と千葉県はいずれも上昇している。

専有面積は前年同月比1・3%縮小の66・78㎡。即日完売は1物件・34戸（シェア1・4%）、フラット35登録物件戸数は2270戸（91・1%）。3月末時点の在庫は5881戸で、前月末比265戸の減少。

4月の供給は3000戸前後を見込んでいる。

21年度（21年4月～22年3月）の供給戸数は、前年度比13・2%増の3万2872戸となり、年度としては2年連続で増加し、18年度以来、3年ぶりに3万戸台に乗せた。エリア別の内訳は、都区部1万3169戸（前年度比18・3%増）、都下3091戸（1・0%減）、神奈川県8016戸（22・9%増）、埼玉県4533戸（26・9%増）、千葉県4063戸（13・2%減）と、都下と千葉県が減少した一方、都区部、神奈川県、埼玉県は2ケタ増。初月契約率の平均は72・9%で、6年ぶりの70%台となり、前年度比5・2㌽アップした。平均価格は前年度比6・1%上昇の6360万円、㎡単価は5・2%上昇の95・3万円となった。平均価格は2年ぶりのアップ、単価は10年連続のアップとなり、ともに1990年度（6214万円、94・9万）を上回って最高値を更新した。

―21年度は㎡単価75・9万円で最高値更新

近畿圏（2府4県）の3月のマンション市場動向は、初回売り出し物件が少なかったため、新規供給戸数が前年同月比30・2%減少の1267戸となり、2カ月連続で前年実績を下回った。初月契約率は前年同月比1・9㌽ダウンしたが72・9%となり、4カ月連続で好調ラインの70%を上回った。

エリア別の供給戸数は、大阪市部が前年同月比53・2%減の334戸、大阪府下が22・4%減の281戸、神戸市部が52・7%減の159戸、兵庫県下が53・8%減の129戸、京都市部が130・6%増の166戸、京都府下が18・8%増の19戸、滋賀県が513・8%増の178戸、和歌山県が50・0%減の1戸。

平均価格は前年同月比19・9%上昇の5067万円。㎡単価は0・8%上昇の76・3万円。平均価格は2カ月連続のアップ、単価は5カ月連続のアップとなった。3月末時点の販売在庫は3714戸で、前月末比170戸の減少、前年同月末比では186戸の増加となった。

4月の供給は1200戸程度となる見通し。

21年度（21年4月～22年3月）の供給戸数は、前年度比11・8%増の1万8160戸となり、年度としては3年ぶりに増加し。エリア別では、大阪市部が6・0%増の6367戸、大阪府下が11・8%増の3804戸、神戸市部が13・8%増の2125戸、兵庫県下が0・1%減の2401戸、京都市部が26・7%増の1504戸、京都府下が64・3%増の626戸、奈良県が54・4%減の195戸、滋賀県が136・7%増の1046戸、和歌山県が22・7%減の92戸。兵庫県下、奈良県、和歌山県以外のエリアで増加となった。初月契約率は前年度比2・5㌽ダウンの70・0%で、12年連続の70%台となった。平均価格は11・8%上昇の4651万円。㎡単価は8・7%上昇の75・9万円。全エリアで価格、単価ともに上昇した。単価は9年連続のアップとなり、1973年の調査開始以来の最高値を更新した。

東急不動産は、ファンドへの出資を通じてインドの分譲住宅開発事業に参画した。急速な人口増と都市化が進むムンバイ市内の三つのプロジェクトと、自動車産業やIT産業が発展した南部のチェンナイ市の一つのプロジェクトに投資を実行した。

ファンドへの投資は日本生命保険の現地子会社と玄海キャピタルマネジメントと連携して進めており、東急不動産はファンドの投資委員会に委員を派遣している。第1弾として21年1月にチェンナイ市の808戸の大型分譲開発に投資。東急不動産としてはインドでの初めての事業参画となった。このほどムンバイ市で第2～4弾のプロジェクトとなる「Maverick プロジェクト」（875戸）、「71 Midtown プロジェクト」（805戸）、「Vaibhavlaxmi プロジェクト」（370戸）に投資ファンドを通じて参画した。このうち、「Maverick」は再開発による容積率ボーナスを利用して大規模分譲住宅を開発するもの。「Vaibhavlaxmi」は老朽化した公共住宅を建て替える州政府のプロジェクトとして進んでいる。

東急不動産は、コンパクトビルをシリーズ展開する。東京都心部、準都心部を中心に開発する。オフィスや商業の用途を限定せずに入居が可能。第1弾の物件は渋谷区道玄坂で6月末に竣工する。同物件を含め24年度までに計7物件が竣工する予定だ。

シリーズの名称は「COERU（コエル）」。延床面積は500～1000坪、基準階面積は30～100坪前後で1フロア1テナントのサイズ感とする。外装やエントランスには本物の木を使用するのも特徴だ。一部物件では、内装付きや内装家具付きオフィスを導入する。第1弾は、同社が本社を置く「渋谷ソラスタ」の北側で建設中。地上13階建てで、オフィスや来店型オフィス、サービス店舗など幅広いニーズに対応する。鉄骨造・木造のハイブリッド構造で、視認性の高い部分にはラチス状の木・鉄骨のハイブリッド耐震システム「木鋼組子」を国内で初めて採用する。来年度には東京・八重洲や浜松町、世田谷区太子堂などで物件が竣工する。

東急ホテルズは、山形県米沢市でホテル「米沢エクセルホテル東急」（62室）を24日に開業する。10月には東京・武蔵野市で「吉祥寺エクセルホテル東急」（仮称、99室）を開業する。

「米沢」（米沢市中央1―13―3）は、21年9月30日に営業を修了した旧「東京第一ホテル米沢」が東急ホテルズのチェーンに加盟する。JR米沢駅からタクシーで約5分と、米沢市の中心街に位置し、文化体験や地方創生も踏まえた地域や来訪者のつながりを生むコミュニティ・ハブの役割を担う。米沢城址や上杉神社など歴史的背景を持つ観光資源もあるエリアで、レストラン2カ所やラウンジ1カ所、宴会場2カ所などを備える。

「吉祥寺」（武蔵野市吉祥寺本町2―4―14）は、吉祥寺エリアでは2軒目となる。JR中央線・吉祥寺駅から徒歩5分の立地。近接する東急百貨店との連携に加え、新宿歌舞伎町の新ホテルや渋谷など広域のホテルネットワークでニーズの取り込みを進めていく。レストラン、ラウンジ、宴会場8カ所などを備える。「エクセルホテル東急」は「米沢」と「吉祥寺」を合わせて12店舗となる。

―リクルート、分譲戸建て購入者の動向

リクルートは、21年の1年間に首都圏で新築分譲一戸建てを購入契約した人を対象にした動向調査の結果をまとめた。購入理由は「子供や家族のために家を持ちたいと思ったから」が最も多く、60%だった。次いで多かった「もっと広い家に住みたかったから」は42%で、前年より5㌽増え14年の調査開始以降で最も多くなった。

集計数は2502件。購入理由を購入物件の所在地別にみると、東京23区では「もっと広い家に住みたい」が50%に上り、全体に比べて多かった。物件を検討する上での重視項目は「価格」が89%と最多で、「最寄り駅からの時間」（59%）、「日当たり」（56%）と続いた。前年と比べると、「土地の広さ」「周辺環境」「通勤アクセスの良いエリア」の割合が4㌽、「生活環境」が3㌽、それぞれ増えている。

購入した物件の所在地は「東京都下」が24%と最多で、「埼玉県」23%、「神奈川県」21%、「千葉県」17%、「23区」15%と続いた。購入した物件の所在地を前住所別にみると、23区の居住者が23区以外のエリアで購入した割合は48%。18年の42%、19年の41%から20年には51%に増加した他エリアへの流出増に、歯止めがかかった。

平均の購入価格は前年より506万円上昇の4331万円。14年以降で最高額となった。価格帯では「6000万円以上」が11%と前年の2倍近くに増えた。2500万円未満は前年から10㌽減らし5%だった。共働き世帯の割合は前年より4㌽増の65%で、14年以降年々増えている。平均の世帯年収は前年より38万円上昇の779万円だった。

―トップは野村不29万㎡、2位三井不レジ

不動産経済研究所は12日、21年の売主・事業主別の供給専有面積ランキングを発表した。調査は18年に開始し今回が4回目。調査対象は全国の新築分譲マンションで投資用ワンルームマンション、定期借地権マンションも調査対象に含んでいるほか、JV物件は総有効分譲面積を事業比率に応じて按分した。

トップは2年連続で野村不動産。供給専有面積は28万9222㎡だった。2位は前年比60・9%増の28万8524㎡を供給した三井不動産レジデンシャルで、野村不動産とは698㎡の差。3位は25万5319㎡の大和ハウス工業、4位は16万5081㎡の三菱地所レジデンス、5位は16万3989㎡のプレサンスコーポレーションが入った。以下、6位住友不動産（15万228㎡）、7位フージャースコーポレーション（14万5603㎡）、8位あなぶき興産（13万2736㎡）、9位東京建物（11万7697㎡）、10位東急不動産（11万6818㎡）の順。10万㎡以上を供給したのは14社で、20年の9社から5社増加した。

詳細は不動産経済研究所のホームページで公開しており、発表資料に加えて全国の上位50社を掲載。

三幸エステートは22年3月時点のオフィス需給動向をまとめた。東京都心5区にある大規模オフィスビルの空室率は前月比0・17㌽増の4・08%とやや上昇した。7カ月ほど4%前後を行き来している。空室率の先行指標となる潜在空室率も0・06㌽増の7・74%と3カ月連続で上昇。年初以降にビルの需給緩和に一服感がみられたが、再び空室が増える気配が出てきた。

　都心では新築ビルに多くの空室が残ったほか、テナントが解約した後の募集床も空いたままになるケースが目立つなど空室率が下がりにくい様子だ。テレワークの普及などで企業の出社率が低くなるなか、都心ではこれからオフィスビルの大量供給が始まる。同社の今関豊和・チーフアナリストは「空室率が再び上昇に向かう可能性もある」と指摘している。
　坪当たりの募集賃料は6円増の2万8246円と7カ月ぶりにわずかに上昇したが、「オフィスの需要はコロナ禍以前の水準を下回っており、賃料が下がる傾向に変わりはない」（同社）。都心では借り手の優位が続き、賃料引き下げやフリーレントなど1社でも多くの需要を取り込もうとする動きが目立つという。

―不動研調査、昨年下期は2・8兆円

日本不動産研究所は21年下期（7～12月）を対象とした不動産取引市場調査をまとめた。下期の取引金額は約2・8兆円で、半期としては12年の政権交代以降で最も多かった。コロナ禍以降もマーケットが活況であることを示した恰好だ。12年以降は半期で2兆円を超える状況が続いていたが、21年下期は特に取引金額が膨らんだ。3兆円近くに達し、ピークだった07年上期の水準にも近づいている。

アセット別にみると、オフィスの取引金額が増加した。次いで物流施設やホテルの取引が多い。流動化案件を含め大型オフィス取引が相次ぎ、ホテルも将来の市況回復を期待した取引が活発化している。取引主体別にみると、Jリートは一貫して買い越しを維持しており、Jリートへの物件集約が進んでいる。SPCやAM会社も20年以降は買い越しが続いている。一方、売り越しが多いのは不動産・建設・商社や一般事業会社。Jリートは不動産を取得すると売却するケースは限定されるため、売り物件の不足感が生じやすい市場構造となっている。コロナ禍でもこの構造に変化はみられない。SPCやAMの買い越しは外資系ファンドや機関投資家が出資する私募ファンドの取引増加が背景にある。レポートでは「（SPCやAMは）コロナ禍で有力な買い手として存在感が増している」としている。

外資系プレーヤーの取引金額は21年下期で約6800億円だった。20年上期に過去2番目に多い約7600億円に達し、今回も高い水準を維持した。外資系プレーヤーの買い越しは3年連続で、外資マネーの日本の不動産市場への流入が続いている。

―東日本レインズ、M成約価格は上昇続く

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は11日、3月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古マンションの成数件数は前年同月比19・5%減の3405件となり、3カ月連続で前年を下回った。直近10年間でみると3月として最低値。中古戸建ての成約件数は21・1%減の1286件で、直近10年間で3月として上から5番目の水準だった。

中古マンションの成約価格は前月比3・4%上昇の4158万円。前年同月比では8・4%の上昇となり、22カ月連続で前年を上回った。新規の登録件数は1万3852件。在庫件数は前年同月比8・5%増の3万7660件。27カ月ぶりに前年を上回った2月に続いての前年超えとなった。前月比でも1・1%増となり9カ月連続で在庫が増えている。成約件数をエリア別にみると、すべての地域で前年を下回った。東京都区部が16・9%減の1477件、多摩が25・7%減の329件、横浜市・川崎市が19・9%減の574件、埼玉県が19・3%減の392件、千葉県が18・0%減の405件など。

中古戸建ての成約価格は前月比0・7%下落の3741万円。前年同月比では7・9%上昇し、17カ月連続で前年を上回った。新規登録件数は4035件。在庫件数は前年同月比14・4%減の1万3342件で、2ケタ減が18カ月続く。前月比では0・9%の減少。成約件数をエリア別にみると、すべての地域で前年を下回った。都区部が18・9%減の245件、多摩が24・0%減の165件、埼玉県が19・9%減の257件、千葉県が25・2%減の249件、横浜市・川崎市が17・3%減の215件など。

―坪420万で8割申込、先進的仕様導入

東急と伊藤忠都市開発が共同で開発する川崎市中原区の超高層分譲マンション「ドレッセタワー武蔵小杉」（160戸、非分譲4戸含む）の販売が好調だ。1期2次までに半数超を供給。最高倍率は5倍に達し、約8割の住戸に申し込みが入った。平均坪単価は420万円超で、武蔵小杉駅周辺の新築タワーマンションでは最高額という。利便性のある立地に加え、免震構造や実質再生可能エネルギー100%電力の導入、顔認証の解錠システムなど高水準の仕様も好評。

モデルルームの来場は、3日時点で600件弱と、ほぼ満席が続いている。川崎市が75%程度、東京都が20%程度と東急東横線沿線を中心に、中広域から集客がある。平均年齢は44歳、家族数は2・5人で、世帯年収1300万円以上のパワーカップル層が多い。9割以上が実需ニーズで、希望の間取りは2LDK30%程度、3LDK60%程度と、偏りなくニーズを獲得している。タワーマンションの多い武蔵小杉駅周辺の希少な新築物件で、エリア最高水準の価格の物件として早期完売を目指していく。

同物件（川崎市中原区小杉町3―1―1）は、東急東横線・武蔵小杉駅から徒歩3分の立地。敷地面積2002・73㎡、RC造23階建て、延床面積1万6142・85㎡。専有面積42・09～84・49㎡、間取りは1LDK～3LDK。引き渡しは24年6月下旬を予定。施工は長谷工コーポレーション。低層・高層で異なるコンセプトのラウンジやワークスペースを充実させたほか、実質CO2フリー電力やEV対応の駐車パレットを導入した環境配慮など次世代に向けた価値観を取り入れたマンションとする。

三鬼商事が7日に公表した3月末時点のオフィスビル需給動向によると、東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均空室率は前月比0・04㌽減の6・37%と2カ月ぶりに低下した。新旧別では新築ビルの空室率が3・09%増の19・9%と需給緩和が鮮明だ。坪当たりの平均賃料は52円減の2万366円と20カ月連続で下がった。一方、大阪市中心部の空室率は0・07㌽増の5・22%と8カ月連続で上昇した。

東京都心では大型の解約が減ったものの、成約ペースも鈍り、空室率が小幅に上がった。新築ビル2棟に多くの空室が残り、新築の空室率が上昇した。既存ビルには拡張移転などの需要があり、空室率は0・06㌽減の6・23%と微減に。新旧の空室率の差は13・76㌽ある。区ごとの空室率は港が0・09㌽減の8・33%と突出して高い。次点以降は中央が0・04㌽増の6・23%、渋谷が0・13㌽減の5・65%、新宿が0・02㌽減の5・63%、千代田が0・03㌽減の4・93%の順。中央区の空室率は5区で唯一、上昇した。

―3年で10カ所展開、横浜青葉区で戸建て

東急は、沿線郊外のまちづくり「nexus（ネクサス）構想」で、生活者を起点に、企業や教育機関、行政ら多様なパートナーと連携して、歩きたくなる沿線郊外のまちを創出する。第1弾として、7日に川崎市麻生区で「ネクサスチャレンジパーク早野」を開業。シェア農園やトレーラーハウスなどを東急が保有する遊休地に設置し、近隣住民などが自由に来訪・利用してコミュニティを作っていく。今後3年間で10カ所程度の展開を進めるほか、横浜市青葉区でネクサス構想に基づく戸建て街区の開発なども予定している。

「早野」（川崎市麻生区早野1150―2）は、東急田園都市線・あざみ野駅から、すすき野団地行バス「虹ヶ丘小学校」で下車して徒歩3分の立地。敷地面積7822・00㎡で、「農と食」の循環をテーマとする。IoT機器を導入して、外気や湿度などから作物の発芽を始め生育の段階や、手入れ方法から手入れ後の状態まで利用者に通知するシェア型のコミュニティ農園「ニジファーム」を運営する。ほかに、焚き火を楽しむエリアや営業時間に東急の社員が常駐する「ネクサスラボ」などを設けた。担当者は「近隣住民への内覧会では、DIYや防災、火の扱いの講習などコミュニティ作りに向けたアイデアも出た。沿線の地主や行政の未活用の土地で、特性に合う施設を展開する」と沿線郊外の新しいまちづくりを模索する。

今後は、横浜市青葉区でネクサス構想を取り入れて、住民で交流を育み、コミュニティを創れる場所を備える戸建て街区を、秋頃をメドに販売する。「エネルギー」や「モビリティ」などもテーマとして、共助の拠点や仕組みの構築に取り組んでいく。

東急不動産、東急住宅リース、パナソニックくらし事業本部くらしアプライアンス社の3社は、都市型賃貸マンション「コンフォリア」シリーズで、家電のサブスクリプションサービスを導入する。

導入するサブスクサービスは、くらしアプライアンス社が提供する「ノイフル」。賃貸オーナーや管理会社に対して、機能性とデザイン性を両立した先進家電のほか、使い方のサポート、修理交換、入退去時の家電クリーニングサービスを提供する。入居者は家電を買わずに気軽に新生活をスタートできる。今年1月に竣工した東京・江東区の「コンフォリア森下リバーサイド」（180戸）など4物件で新サービスを導入する。

―住・労に加え「楽しむ」住宅地を実現へ

横浜市と東急は、共同で進める次世代の郊外まちづくりに関する包括協定を27年3月31日まで更新した。横浜市北部地域の田園都市線沿線の郊外住宅地で産学公民が連携し、住民参加も取り入れて課題解決を図るプロジェクトに取り組む。地域独自の人のつながりのほか、自然環境や公的空間など多様な資産を生かして、「暮らす」「働く」に加えて「楽しむ」要素も融合した自由で豊かなライフスタイルを実現する住宅地を整備していく。

同協定では、「たまプラーザ駅北側地区（横浜市青葉区美しが丘1、2、3丁目）」をモデル地区に設定し、12年度から10年間にわたって「田園都市で暮らす、働く」住宅地の実現に向けた取り組みを推進してきた。地域活動の支援や交流・就労機能の整備、企業支援など地域課題の解決を図り、21年7月には青葉台駅近くの郵便局の空き区画で、交流・就労機能を併設した施設「スプラス青葉台」を整備するなど、モデル地区の外でも展開を始めている。今後は沿線郊外の横浜市北部地域などで、脱炭素社会の推進に向けた環境や世代を超えた交流、人材スキルの循環で地域経済の好循環を生み、暮らしと働くことに加えて「楽しむ」要素も併せ持つ住宅地を目指していく。

東急は、沿線郊外では横浜市に限らず、「歩きたくなるまち」を新たに創出する「ネクサス構想」にも取り組む。企業や教育機関、行政など幅広い連携パートナーを募り、先進的なサービスの開発や実証実験の場を運営していく。ネクサス構想では、7日にIoT農園や地域の交流の場として「ネクサスチャレンジパーク早野」を開業する。

住宅金融支援機構によると、4月のフラット35融資金利幅（買取型、融資率9割以下、借入期間21年以上）は1・44～2・54%（前月1・43～2・35%）となった。取扱金融機関が提供する金利で最も多い最頻金利は1・44%（1・43%）で、3カ月連続で上昇した。融資率9割超で借入期間21年以上の場合の融資金利幅は1・70～2・80%（1・69～2・61%）。最頻金利は1・70%（1・69%）で3カ月連続の上昇。

東急不動産は、1970年に同社が分譲した東京・文京区のマンション「東急アルス本郷」（SRC造10階建て、延床面積6637・28㎡、総戸数64戸）を建て替える。建て替え組合をこのほど設立し、23年度に本体工事に着工、25年度の竣工を目指す。

「東急アルス本郷」（文京区本郷1―28―29）は、同社が都市型分譲マンションのシリーズとして打ち出した「アルス（Urban Life Series=都市生活）」の第1号物件。東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線・本郷三丁目駅徒歩5分など、徒歩10分圏内に4駅6路線が存在する高い交通利便性がありながら、周辺が閑静な住宅街に所在。建物は築52年で老朽化と耐震性の問題を長らく抱え、10年以上にわたって住民間で建て替えの検討が続けられていた。同社は18年8月31日付で事業協力者に選定され、建て替えに向けて管理組合や管理する東急コミュニティーと具体的な計画検討を進めてきた。建て替え後はRC造地上14階地下1階建て、延床面積9407・61㎡、総戸数91戸の規模となる。

―国交省、ロシア産木材の流通減を懸念

国土交通省は3月31日、2月の建築着工統計調査報告を公表した。新設住宅着工戸数は6万4614戸（前年同月比6・3%増）で、12カ月連続で増加した。過去10年間では下から3番目の水準。新設住宅着工床面積は528・2万㎡（4・7%増）で、11カ月連続の増加となった。

分譲住宅は2万1453戸（23・3%増）で、前月の減少から再び増加した。うちマンションは9727戸（43・5%増）で、前月の減少から大幅な増加に転じた。過去10年では上から4番目の水準。首都圏は5577戸（91・1%増）、近畿圏1349戸（23・1%減）、中部圏915戸（47・3%増）。分譲一戸建ては1万1590戸（10・7%増）で10カ月連続の増加。過去10年では上から2番目の水準だった。

持家は1万9258戸（5・6%減）で、3カ月連続の減少。持家は過去10年で最低水準で、今回より低いのは、2月単月では昭和38年（1963年）の1万6978戸まで遡る。うち民間資金による持家は1万7524戸（4・4%減）で2カ月連続の減少だった。貸家は2万3583戸（4・6%増）で12カ月連続の増加。うち民間資金による貸家は2万2220戸（7・4%増）で13カ月連続増。

ロシアのウクライナ侵攻により、ロシア産木材の流通量減少が懸念されている。日本の住宅市場に与える影響について国交省は「現時点では主だった影響は顕在化していない。ただ、今後ロシアの製材の輸出が滞っていくと、国際市場の流通量が減少し、日本への影響が懸念される。事業者の声を注意深く拾っていきたい」と話す。

―新ブランド第1弾、夏季から販売を開始

東急と東急不動産は1日、沖縄県豊見城市の瀬長島でホテルコンドミニアム「STORYLINE（ストーリーライン）瀬長島」（101室）に着工する。東急のホテルコンドミニアム事業の第1号物件として新ブランドを立ち上げ、地域特性を生かした個性的なレジデンシャルホテルの開発に取り組む。販売開始は夏季を予定。

同物件（豊見城市瀬長瀬長原115―1ほか）は、那覇空港から車で約10分、豊見城・名嘉地ICまで車で約7分の立地。沖縄自動車道を通じて沖縄本島中北部へのアクセスの起点としての活用も見込んでいる。敷地面積3793・74㎡、RC造8階建て、延床面積8035・04㎡。竣工は24年1月を予定。東急と東急不動産の共同事業で、設計・監理は東急設計コンサルタント、施工は東急建設、販売は東急リゾート。竣工後のホテル運営は東急シェアリング、管理組合運営・建物管理は東急コミュニティーと、東急グループ一気通貫の体制で事業を推進する。

客室は、全室オーシャンビューで那覇市内や豊見城市内の周辺ホテルより標準面積を広く計画しており、大人数での利用も可能とする。客室オーナーは優先的に利用でき、オーナーが利用しない期間はホテル客室として営業し、収入の一部を還元する。リモートワークやワーケーションを含む多様化するライフスタイルに対応できる空間として、都市至近で利便性と余裕を両立したリゾートライフを提供する。那覇市や宮古島市、恩納村など東急と東急不動産でこれまで開発したホテルと合わせて、沖縄県内のホテルネットワークの充実を図り、豊見城市とも地域課題解決に向けた連携によって地域観光の発展・多様化に貢献していく。