2023年01月の不動産ニュース

―アットＨ、新築戸建ても高水準が継続

アットホームは30日、首都圏の12月の中古マンションと新築戸建ての価格動向をまとめた。17年の調査開始から、中古マンションは全８エリアで最高額を記録。戸当たり平均価格は３９０７万円（前月比０・７％増）だった。新築戸建ては東京23区、神奈川県横浜市・川崎市、埼玉県さいたま市、千葉県（西部／他）の５エリアで最高額を更新した。戸当たり平均価格は４５０７万円（０・３％増）。

首都圏の中古マンションは、全エリアで18カ月連続で前年の価格を上回る上昇傾向が続いた。前月と比べると東京23区は４９２８万円（０・３％増）と上昇は鈍化したものの、千葉県西部が２９５５万円（２・１％増）、千葉県他が２０３１万円（２・６％増）と初の２０００万円超となるなど、６エリアで１％以上の強い伸びがみられた。前年同月との比較は、価格上昇が先行していた23区の７・３％を最小として、千葉県西部は17・７％まで大きな伸びとなった。

新築戸建ても、全８エリアで前年同月の価格より高い状況が14カ月続いている。前月比では、東京23区が６８１７万円（０・２％増）、千葉県西部が４２２４万円（０・１％増）など小幅な動きが多かったが、さいたま市は４４９３万円（１・１％増）と伸びた。前年同月との比較では、23区の９・７％増が最大で、他は４・９～８・８％と上昇率に若干が縮小した。

アットホームラボ・データマーケティング部部長の磐前淳子氏は、「首都圏の中心部で人気が上がってきたのは好材料。一方で、顕著な価格の上昇によって、普通の共働き世帯では住宅の購入は難しいという声も増えてきている」と分析した。

東急不動産は大規模改修を施す予定だった北海道倶知安町の「ホテルニセコアルペン」（１２５室）を建て替える方針を決めた。86年に開業し、建物が老朽化していたが、１００室を超えるホテルコンドミニアムとして再生する。３月末で営業を終え工事に入る。26年冬の開業を目指す。

東急不動産は倶知安町を含むニセコエリアで半世紀以上リゾート事業を手掛けている。昨年10月には同町とともにスキー場などの施設整備や集客促進を目指す内容の包括連携協定を交わした。「ホテルニセコアルペン」のほかにも、現地で宿泊施設などの開発を視野に入れている。冬だけでなく夏場にも国内外から人を呼べる「通年型国際リゾート」の実現を目指す。

─住金機構、新築を国に先行し要件厳しく

住宅金融支援機構は、23年度の制度改正をまとめた。国による25年度の新築住宅の省エネ基準適合義務化に先駆けて、フラット35を適用する新築住宅の全てに省エネ基準への適合を必須にする。23年４月以降の設計検査申請分から適用。一定要件を満たす場合の金利引き下げメニューの有無にかかわらず、全ての新築住宅で基準を満たすことが必要になる。また、同月の融資資金実行分から、空き家を取得する場合の金利引き下げ期間を従来の５年から10年へと延長する。

新築住宅のフラット35は、これまでは「断熱等性能等級２相当以上」を要件としてきた。23年度からは、「断熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上」または「建築物エネルギー消費性能基準」をクリアすることを要件にする。同機構は、戸建ての省エネ計算をしたことがない人向けに省エネ基準の適否の確認方法を周知している。省エネ基準の確認には、断熱材・開口部・設備機器の仕様を選択するだけで計算不要な「仕様基準ガイドブック２０２２」、チェックシートと電卓を使って確認する「モデル住宅法」、パソコンの専用ツールで計算する方法の３つの方法がある。

また、空き家を取得する場合に金利を引き下げるフラット35の地域連携型（空き家対策）について、０・25％の金利引き下げ期間を従来の当初５年間から当初10年間へ延ばす。当初５年間同じく金利を引き下げる地域連携型（地域活性化）には、住宅をグリーン化（断熱性能等級６、７相当の高断熱住宅）する場合を追加する。地域連携型は地方自治体の補助金などの交付とあわせて金利引き下げを行うもので、利用には対象となる補助事業の確認が必要。

―シェアオフィス等、地域との交流起点に

東急は、研修施設などに利用されてきた築48年の「大橋会館」（東京・目黒区）を大規模リノベーションし、シェアオフィスやシェア型のホテルレジデンスなどの複合施設として23年初夏に開業する。地域住民や地域に関わる人とクリエイターの交流を生み出すエリアの起点づくりを行う。

同物件（目黒区東山３－７－11）は、東急田園都市線・池尻大橋駅から徒歩５分の立地。ＳＲＣ造地上５階地下１階建て。延床面積は３７３５・71㎡。小規模でユニークな店が点在する池尻大橋エリアでの交流拠点として、まちに開かれた施設を目指し、エントランスに誰でも利用できる公園のような空間「コモン」を整備。１階にはさまざまなクリエイターが集う「ＣＥＫＡＩ」による多目的スペースも設け、地域の人に向けたワークショップやカルチャーイベントを開催し、地域住民や地域に関わる人、来街者などとクリエイターの交流を生み出していく。池尻大橋らしいカルチャーを感じられる施設を目指す。

２、３階はクリエイターをターゲットにしたシェアオフィスで、展示会や撮影スペースとして利用できる区画も備える。個人から40人規模のチームを想定。２階のラウンジはテナント以外も利用できるようにし、地域との交流を生み出す。４、５階は東急と㈱Ｕｎｉｔｏがこれまで渋谷と押上で展開してきた移住者や多拠点生活者向けの賃貸住宅「リレントレジデンス」の第３弾の拠点とする。賃貸契約を結んだ入居者が外泊日にホテルとして第三者に貸し出すことで、賃料を減額する仕組み。そのほか、１階にカフェバー・レストラン、５階にプライベートサウナを整備する。

東急不動産が東京・目黒区に開発した新築分譲マンション「ブランズ上目黒諏訪山」（19戸）の完売が近い。一昨年の発売から約１年半で18戸が売れ、このほど販売価格３・６億円の最終住戸（２ＬＤＫ、専有面積１３１・33㎡）の販売を始めた。物件の平均坪単価は８００万円強。

所在地（地番）は東京都目黒区上目黒３－１８１７－１ほか。敷地面積２１５４・48㎡。第一種低層住居専用地域の高台にある。立地は東京メトロ日比谷線と東急東横線の中目黒駅西口徒歩６分。目黒銀座商店街や緑道に近い。施設規模はＲＣ造地上３階地下１階建て。22年11月に竣工。引き渡しは１月27日。施工者は淺沼組。全戸分の自走式平置き駐車場を確保し、全区画にＥＶ充電器を付けた。住戸の専有面積は１２７～１８８㎡で平均１５０㎡超。

棟全体の販売価格は３億円台から５億円強程度と幅がある。購入者はすべて日本人で会社役員と経営者が中心。約１年半の間にモデルルームに２００組が訪れた。購入者は約７割が東京都在住で、そのうち４割が目黒区民。大部分が実需用途だという。

―本社調べ、価格・単価ともに最高値更新

不動産経済研究所は26日、「２０２２年の首都圏マンション市場動向」を発表した。年間総供給戸数は２万９５６９戸で、前年の３万３６３６戸に比べ12・１％減と２ケタの減少となり、２年ぶりに２万戸台となった。

エリア別の供給実績は、都区部１万７９７戸（シェア36・５％）、都下２３６０戸（８・０％）、神奈川県７４０３戸（25・０％）、埼玉県４７１６戸（15・９％）、千葉県４２９３戸（14・５％）。増加したのは埼玉県のみで、都区部、都下、神奈川県は２ケタ減と落ち込んだ。都区部のシェアは前年の39・５％と比べると３・０㌽のダウン。東京都全域では前年比18・８％減の１万３１５７戸となり、シェアは44・５％だった。

売れ行き面では、初月契約戸数の合計が２万８０６戸で月間契約率の平均は70・４％。前年（73・３％）比では２・９㌽ダウンも、２年連続の70％台となった。エリア別では都区部、都下、埼玉県が60％台となった一方、神奈川県と千葉県は70％台に乗せている。累積の契約戸数は２万５６３７戸で、累積契約率は86・７％となり、前年（88・１％）を１・４㌽下回った。

価格面をみると、平均価格は６２８８万円で前年比28万円、０・４％の上昇。㎡単価も95・１万円と１・５万円、１・６％の上昇となった。平均価格は４年連続、単価は10年連続のアップで、いずれも最高値を更新。エリア別では都区部以外のエリアが平均価格、単価ともに上昇した。億ションの発売は２４９１戸で、前年の２７６０戸に比べ２６９戸、９・７％の減少。最高額は「ザ・パークハウス　グラン　三番町26」（東京・千代田区）の11億５８００万円だった。

22年末の在庫は５９１９戸で、前年末比９２９戸の減少。年末在庫が減少したのは４年連続。即日完売は１２１７戸（シェア４・１％）、フラット35登録物件戸数は２万６４９８戸（89・６％）だった。

なお、23年の供給は都区部、都下、神奈川県の３エリアが増加し、首都圏全体では前年比８・２％増の３・２万戸前後と増加に転じる見通しだ。

―㎡単価は10年連続アップして最高値更新

近畿圏（２府４県）で22年１年間に新規発売された分譲マンション戸数は、前年比５・８％減の１万７８５８戸となった。初月の月間平均契約率は前年比２・９㌽アップの72・７％で、２年ぶりに好調ラインの70％を上回った。

エリア別の発売戸数をみると、大阪市部が前年比９・８％増の７１６７戸、大阪府下が７・７％減の３５９９戸、神戸市部が38・３％減の１５０６戸、兵庫県下が29・０％減の１９９３戸、京都市部が29・１％増の１９７３戸、京都府下が43・０％減の３３１戸、奈良県が60・６％増の３３４戸、滋賀県が12・３％減の７４４戸、和歌山県が93・６％増の２１１戸。

平均価格は前年比１・６％上昇の４６３５万円、㎡単価は３・１％上昇の77・４万円。平均価格は５年連続のアップ、単価は10年連続のアップ。平均価格は１９９１年（５５５２万円）以来の高値、㎡単価は73年の調査開始以来の最高値を２年連続で更新した。

平均専有面積は１・３％縮小の59・89㎡。22年末現在の販売在庫は前年末比11・３％減の３９０５戸。このうち建物竣工済みの完成在庫は26・３％増の１７２２戸。

23年の新規発売戸数は前年比０・８％増の１万８０００戸程度となる見通し。

―都区部など３割減、契約率は74％と好調

22年12月の首都圏のマンション供給戸数は５７５７戸で、前年同月比13・４％減と２カ月連続で減少した。契約率は74・８％で１・３㌽アップ。平均価格は５５５６万円で３・２％上昇、㎡単価も86・８万円で７・７％上昇した。

エリア別の供給戸数、契約率、平均価格、㎡単価は以下の通り。▽都区部＝１０２３戸、75・３％、８３０２万円、１３４・１万円▽都下＝５６３戸、57・４％、５４０８万円、89・６万円▽神奈川県＝１６８７戸、78・２％、５３３０万円、81・２万円▽埼玉県＝９２９戸、73・１％、４５０８万円、70・６万円▽千葉県＝１５５５戸、78・１％、４６７６万円、71・８万円。供給戸数は神奈川県と千葉県が増加したが、都区部、都下、埼玉県は３割減と大きく落ち込んだ。価格は埼玉県が下落、その他エリアは上昇し、特に都下と千葉県は２ケタの上昇となっている。

専有面積は64・04㎡で前年同月比４・１％の縮小。即日完売は２物件・16戸（シェア０・３％）、フラット35登録物件戸数は４９６４戸（86・２％）。22年12月末時点の在庫は前月末比８４０戸増の５９１９戸となった。

１月は１２００戸程度の供給が見込まれる。

―契約率５カ月連続７割超、価格６％下落

近畿圏の22年12月のマンション供給戸数は前年同月比５・０％増の２９５２戸となり、２カ月ぶりに前年実績を上回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が85・６％増の１３２５戸、大阪府下が８・０％減の４１４戸、神戸市部が０・８％減の２５０戸、兵庫県下が52・３％減の２５８戸、京都市部が28・５％増の４６５戸、京都府下が71・７％減の26戸、奈良県が77・７％減の25戸、滋賀県が52・２％減の１１８戸、和歌山県が69・０％増の71戸。

初月契約率は前年同月比１・３㌽アップの74・８％と、５カ月連続で好調ラインの70％を上回った。平均価格は６・３％下落の４００６万円。㎡単価は６・０％上昇の75・４万円。平均価格は２カ月連続のダウン、単価は２カ月ぶりのアップ。

22年12月末時点の販売在庫は３９０５戸で、前月末比３６８戸の増加、前年同月末比では４９５戸の減少となっている。

１月の供給は７００戸程度となる見通し。

―東京カンテイ、22年の首都圏は13％上昇

東京カンテイは24日、22年12月と22年の年間の中古マンション価格（70㎡換算）をまとめた。12月の首都圏の中古マンション平均価格は４８１９万円（前年同月比７・１％増）で前月と比べて僅かに上昇へ転じた。東京23区は６９４１万円（５・１％増）で前月から４万円下がり、弱含みが２カ月続いた。年間では、首都圏は平均価格が４７１６万円（前年比13・２％増）となり、２年連続で10％超の上昇となった。

12月の首都圏をエリア別にみると、東京都が６４０８万円（前年同月比５・８％増）で前月から０・１％増の上昇だった。神奈川県は３６４０万円（９・１％増）と前月比０・５％減の弱含み。横浜市が３７９２万円（４・３％増）で前月から１・２％減などが影響した。「価格水準が高く先行して上昇してきた東京23区や横浜市では上値が徐々に重くなりつつあるようだ」（同社）。埼玉県は３０２２万円（11・８％増）で上昇傾向を維持。前月比２・２％増のさいたま市３８１６万円（15・２％増）などが牽引した。千葉県も２７８０万円（17・３％増）で上昇が続いた。近畿圏は２９０９万円（６・５％増）、中部圏も２３００万円（６・１％増）で前月より上昇した。

22年の年間の価格は、首都圏で価格上昇が先行していた東京都が６３０１万円（前年比９・８％増）。割安感があった周辺３県も、広さと価格のバランスを重視する層から支持を集め、神奈川県が３５２０万円（13・０％増）、埼玉県が２９０４万円（14・９％増）、千葉県が２５６９万円（12・１％増）と大きく上昇した。近畿圏は２８１６万円（８・０％増）、中部圏は２２１４万円（６・５％増）で、エリアの中心地が牽引しながら価格が上昇した。

◎年内に金融引締め局面になる公算小さい
　―吉野氏、住宅ニーズ変化で供給側に機会

―日銀の総裁交代が金融政策に影響すると思うか。

吉野氏　そうは考えていない。中央銀行の政策変更は基本的に物価情勢がどう変わるかで決まる。日本では今年の後半にかけて物価上昇率が下がる公算が大きく、日銀が金融引き締めを余儀なくされる局面にはならないだろう。ただ１００％引き締めがないとは言えない。今は過去に比べ物価が上がりやすく、物価上昇を理由に日銀が金融緩和を縮小する可能性もある。

―資源価格が高止まりしている。

吉野氏　資源価格は21年後半から22年半ばにかけて上がり、昨秋まで円安も進んだ。今年の半ば以降も今のようなコスト高の情勢が続くとすれば、物価上昇率は下がっていくと考えられる。物価上昇率は前年同月比で計算するためだ。コストが上がり切った時点との比較では物価上昇率は高くは表れない。

―企業も家計も物価上昇を当然と受け止め始めた。

吉野氏　日本の物価上昇が抑えられていたのは、皆がそれを当たり前だと考えていたからという側面がある。物価上昇が続けば世の中はそれを受け入れる。そうなれば日銀が目標とする２％の物価上昇が定着し、金融緩和を縮小する議論が本格化することになる。

—都内のマンション価格はすでに高い。物価上昇が定着すると需給に影響が出そうだ。

吉野氏　人々が物価上昇を信じ、賃料も上昇すればマンションの価格も上がる。ただ同時に所得も上がるという期待感が伴わなければ、生活防衛の観点で住宅取得予算は減る。日本はデフレの時期が長く続いてきた。物価が継続して上がるという機運は高まりにくい。この先、物価が上がっても、住宅取得の意欲を減退させる効果の方が強く出るように思う。

―円相場が不安定になってもいる。

吉野氏　政府が財政再建への本気度を常に見せていないと日本の金融環境はたやすく変わる。際限のない国債発行を是とする誤った論者もいるが、財政をしっかりと守り、再建を諦めない姿勢を示す必要がある。

―欧米など海外の中央銀行も利上げに動く。

吉野氏　金融引き締めを余儀なくされている英米や韓国などの不動産市場では、政策金利と長期金利が上昇しても不動産のキャップレートは上がっていない。不動産の価値には足元の情勢だけでなく市場参加者の将来期待が織り込まれるからだ。金融政策や金利動向などが不動産市場に即座に影響しないゆえんだ。

―人口減少が進む日本の住宅価格をどう見積もる。

吉野氏　住宅の価格や賃料は「財」とは違い、単純な需給曲線ではなく競争力の高低に左右される。人口が減る日本では住宅の希少価値は期待できないが、競争力が高い住宅とそうでない住宅が等しく価値を落とすこともない。すなわち優勝劣敗がさらに進む。生活者の目線でニーズに応えられない住宅は経済的な陳腐化が早まる。消費者の需要にマッチする住宅を考えて売るという観点では、供給者側にまだまだ投資機会があるだろう。世に住宅の数が余っているのだから新築供給を制限せよという思想は明確に誤りだと言える。

―中古住宅のマーケットが拡大している。

吉野氏　掘り出し物の中古住宅が市場に出回り、住み手の新しい価値観に適合していく流れは需給双方にとって有益だ。一方、陳腐化した家に数合わせで無理に住ませるようではいけない。この20年で良質な中古住宅が蓄積されてきた。それらを流通させていくと同時に、デベロッパーなどが新しい住宅を世に出していくという二つの流れを作る必要がある。

─加工可能な形式で、データ連携に期待

法務省は23日正午、全国の法務局の不動産登記地図（登記所備付地図）データを一般公開した。これまでは法務局またはインターネットで有料提供されていたが、「Ｇ空間情報センター」のホームページから無料で誰でも利用できるようになった。また、従来は加工できない形式での提供だったが、公開を機に加工可能なデータ形式へと切り替えた。

不動産登記は不動産の地目などの物理的状況や権利関係を記録する制度だが、登記記録だけでは土地が現地のどこにあって、どのような形状をしているのか分からない。正しい登記には土地の位置や区画（筆界）も明確にする必要がある。そのため、登記事務を担う法務局は精度の高い地図「登記所備付地図」を作成しており、全国で約７３０万枚の地図がこれまで整備されている。登記所備付地図は、不動産取引でも重要な役割を果たす。

政府は、ＩＣＴを活用した農業（スマート農業）の普及やまちづくり、防災に役立つデータの整備とそのオープン化を進めており、登記地図の一般公開はその一環。データ連携で新たなビジネスにつなげたい民間からの利活用ニーズも踏まえた。23日公開の地図データは、22年１～２月までのデータ。今後、年１回程度のデータ更新を予定する。

齋藤健・法務大臣は20日の定例会見で「不動産取引や防災対策を目的とした、産官学が保有する情報と地図データの紐付けによる生活関連・公共サービス関連情報とのマクロな連携もできるのではないか。データ利活用が様々な分野で広がり、民間事業者のマーケット拡大に寄与することを期待する」と話した。

―東日本レインズ、成約件数は２年ぶり減

東日本不動産流通機構は23日、22年10～12月期と、22年年間の首都圏不動産流通市場動向をまとめた。10～12月期の中古マンションの成約件数は８７０４件（前年同期比10・６％減）と６期連続の前年割れだった。成約価格は４３９５万円（11・０％増）で上昇幅は大きく、41期連続で前年を上回った。年間では、中古マンションの成約件数が３万５４２９件（前年比11・０％減）となり、２年ぶりに減少に転じ、成約価格は４２７６万円（10・５％増）で10年連続の前年超えとなった。

22年10～12月期の首都圏の中古マンションは、成約㎡単価が69・67万円（前年同期比12・９％増）と10期連続で上昇。成約件数は全エリアで減少し、東京都区部の３８８５件（３・７％減）以外は多摩、埼玉県、千葉県、横浜・川崎市、神奈川県他の各エリアで10％超の落ち込みだった。一方、成約㎡単価は、東京都区部の１０４・12万円（11・４％増）に続き全エリアで上昇した。中古戸建住宅は、成約件数が３２７７件（９・６％減）で６期連続の減少、成約価格は３８０１万円（６・４％増）の10期連続の上昇。

22年の通算では、首都圏の成約件数は、中古マンション以外も中古戸建住宅１万３４４６件（前年比12・９％減）、新築戸建住宅４３１２件（13・３％減）、土地（１００～２００㎡）４５８２件（24・７％減）といずれも低下した。中古マンションは、成約㎡単価が67・24万円（12・４％増）で10年連続の上昇。10年前と比べて76・１％の大幅な伸びをみせた。成約価格は、中古戸建住宅３７５３万円（８・８％増）、新築戸建住宅４１２８万円（５・８％増）、土地３３９７万円（15・２％増）とそれぞれ上昇した。

◎変動金利の上昇リスクは現時点で限定的
―不動研・吉野薫主席研究員に見解を聞く

日銀が昨年12月に長期金利の変動幅上限を高め、住宅ローンの固定金利が上昇基調だ。現段階で不動産市場に顕著な影響はみられないが、各社は次の「サプライズ」を警戒する。日本不動産研究所の吉野薫主席研究員に見解を聞いた。上下２回に分けて掲載する。

―日銀の政策修正が不動産市場にどう影響する。

吉野氏　不動産市場への直接的な影響はほとんどないだろう。ただ金融政策の行方が分からなくなったということ自体が問題だ。不動産市場の活況は緩和的な金融環境が続くはずだという人々の期待感に支えられていた。しかし昨年12月の政策修正で、サプライズ的手法で方針が変わり得ることが市場関係者に認識された。

―直接的な影響がほぼないと考える理由は。

吉野氏　今回の政策修正の後に長期金利が上昇したが、政策金利を引き上げたわけではなく、金融機関の調達金利にはほぼ影響がない。長期金利が上がると住宅ローンの固定金利が上昇し、銀行や不動産会社などが発行する社債や投資法人債の発行金利も上がるため影響はゼロとは言えないが、そもそも住宅ローンの固定金利は今回の修正が原因で上がったわけではない。

―固定金利は近年、上昇を続けていた。

吉野氏　長期金利が19年夏頃に底打ちし、昨年12月の日銀の政策変更直前まで上がっていた。それに呼応して住宅ローンの固定金利も上昇していた。政策変更後、１月上旬までにさらに金利が上がったが、その全てが政策のせいというわけではない。日銀の措置が金利上昇を招いたというような一部の報道は誇張だ。

―社債や投資法人債の金利上昇は市況にどう響く。

吉野氏　それらは一定程度、市場に変化を及ぼすかもしれない。日銀はイールド・カーブが正常に戻ることが企業の金融円滑化につながると説明している。従来は８年もの国債の金利が10年ものよりも高かったため、７年の社債発行を企図した発行主体が10年にするといった経済合理性に反する判断もあり得た。ここは日銀の説明をいったん受け入れ、効果を見極めたい。

―企業らの投資配分が変わってきそうだ。

吉野氏　長期金利が上がれば債券価格は下がるから、株や債券、不動産などへの資金配分が変わる可能性はある。不動産への投資を一時的に控えて債権に投資したり、不動産のノンリコースローンやリートなどから国債に資金を移したりする動きも想定される。

―アセット別では住宅への影響が大きそうだ。

吉野氏　今回の措置で不動産会社の資金コストが上がる公算は小さいが、住宅ローンを固定金利で借りる消費者にはマイナスの影響が生じる。日本で住宅を買う場合、購入者の所得から支払い可能額を算出し、そこに金利を割り戻して住宅取得予算が決まる。取得予算の規模が小さくなり、所得が増える見通しもなければ、住宅を買う機運が高まることにはなりにくい。

―将来的に変動金利も上がってきそうだ。

吉野氏　住宅ローンの変動金利は金融機関の資金調達コストに関わるが、調達コストは政策金利に左右される。長期金利が上がっても、政策金利を動かさなければ変動金利の上昇圧力は極めて限定的だろう。昨年12月20日時点の条件設定であれば大きな影響はない。変動金利が低く抑えられているのは金融機関の競争の結果だ。金融機関が融資先を見つけにくい状況下で、住宅ローンは有望な貸し先だ。他行との競争が解消されず、政策金利の変更もなければ変動金利の上昇圧力は高まりようがない。こうしたことから変動金利の上昇リスクが差し迫っているとは言えないと考える。

―４レインズ、22年の売物件は首都圏増加

不動産流通推進センターは20日、全国の指定流通機構による22年12月と22年年間のレインズシステムの活用状況をまとめた。12月の売り物件の新規登録件数は９万５５１９件（前年同月比５・３％減）で33カ月連続の前年割れとなった。成約件数は１万３９１６件（０・８％増）で18カ月ぶりに前年超えに転じた。総登録件数は33万６７５件で７カ月連続の増加。22年の売り物件は１１８万１４９件（前年比11・７％減）で前年より減少したが、首都圏は52万１３５件（19・４％増）と増加へ転じた。

12月の売り物件の新規登録は態様別に、媒介６万３２７４件（前年同月比15・４％減）、売主３万７９２件（22・８％増）、代理１４５３件（34・２％増）。エリア別にみると、前月比で首都圏は３・７％減の４万４０６５件、近畿圏は８・３％減の１万５４８８件だった。売り物件の成約１万３９１６件は、前月と比べると０・７％の減少。エリア別では、前月比で首都圏は１・９％増加して５１８２件、近畿圏は５・７％減の３３１５件、中部圏は０・５％増の１２１５件となった。

22年の売り物件の登録１１８万１４９件のうち、首都圏は52万１３５件で44・１％を占めており、近畿圏の20万９７５件を加えた２エリアの合計が、２年ぶりに過半数に転じた。物件種別では、マンションだけ42万３９５２件（前年比３・１％増）と前年以上に増加。一戸建住宅37万８５６４件（12・３％減）、土地30万９３２６件（26・３％減）などは減少した。22年末時点での総登録件数は、売り物件30万６２９１件（５・２％増）。成約報告件数は、売り物件17万４８４８件（９・２％減）で、年間の新規登録数から求めた成約報告率は14・８％（０・４㌽増）だった。

―積水ハの調査、効果的な対応策も提案

積水ハウスの住生活研究所がこのほどまとめた「自宅における冬の寒さ対策に関する調査（２０２２年）」によると、コロナ禍前後で冬の暮らしは電気代が６割以上、ガス・灯油代が５割以上上昇する結果となった。４割が光熱費節約のために就寝中は暖房器具の使用を控えるなど節約志向が高まった。同時に効果的な対応策も紹介している。

調査は全国の既婚で持家（戸建て・集合）に住む５００人を対象に行った。調査時期は22年10月で、今年度の電気やガスの値上げが本格的に反映される前の数値。今冬はより上昇する見通しだ。コロナ禍前後で光熱費が上がったと回答した人の金額の内訳は、１万円以上上昇したとの回答が14・５％、５０００円以上は23・９％、３０００円以上が18・６％。ガス代は１万円以上の上昇が８・５％、５０００円以上が14・７％、３０００円以上が19・９％だった。

冬場の光熱費対策で問題になるのが換気。調査では約３人に１人がコロナ前より換気頻度が高まったとする一方で、４割強にとっては「温めた部屋の室温が下がる」のが困りごとだ。周囲の人がヒートショックを経験している人の25・６％が冬場の不安要素として「換気による室内温度の低下」を挙げた。換気時の工夫は「換気時間を短くする」「換気中も暖房器具を消さない」「換気回数を減らす」が上位。

結果を踏まえ同研究所は「温活の習慣化につながるインテリア」「空気の流れを工夫」「家全体の温度を均一に」「湿度を上手にコントロール」の４項目を具体例とともに挙げた。なお、同社の戸建て住宅はＺＥＨが標準で、集合住宅のＺＥＨ化も急速に進んでいる。熱交換型換気と空気清浄機を組み合わせた「スマートイクス」も提案している。

―カンテイ調べ、大阪は８・０％増の急伸

東京カンテイは17日、22年の分譲マンションの平均月額賃料（１㎡当たり）をまとめた。首都圏では、３３２８円（前年比１・８％増）で、前年の６・１％増から上昇幅は大きく鈍化した。近畿圏は２０９８円（６・４％増）に上昇して２０００円台を突破。大阪市内の築浅物件などが牽引して、大きく押し上げた。中部圏は１９１４円（４・４％増）となり、４％超の伸びが続いた。

首都圏では、東京都は３７５３円（０・６％増）と天井感が強まり、神奈川県は２４４５円（２・３％増）で、伸びに一服感がみられた。埼玉県は１８７７円（５・７％増）、千葉県は１８３５円（５・５％増）と近郊の各県の上昇が目立った。主要都市別では、東京23区は３８４６円（０・３％増）で年間を通じてみると高水準が続き、横浜市も２５６４円（０・８％増）と小幅な動きの上昇。一方、さいたま市は２１９７円（６・４％増）、千葉市も１８７２円（７・０％増）。中心都市部の築浅物件の増加などが影響して、大きな上昇幅となった。

近畿圏は、大阪府が２３４２円（８・０％増）と大幅に上昇した。中心部に立地する築浅のタワーマンションの事例などが増えて、大阪市は２６７７円（７・７％増）と大幅に上昇。10年以内の物件の賃料水準は一層高まっている。兵庫県は１７３４円（３・０％増）、神戸市は１８３３円（２・９％増）。中部圏は、愛知県が１９５６円（４・４％増）で、名古屋市は２０００円の大台に乗る２０７０円（４・２％増）となった。ただし、名古屋市の築５年以内の賃料水準はやや弱含んでいて、上昇率は堅調にとどまった。

三幸エステートは17日、昨年12月度の全国主要都市のオフィス市況動向をまとめた。東京都心５区の大規模ビルの空室率は４・25％（前月比０・07㌽減）で僅かに低下し、４カ月連続で低下した。募集賃料（共益費込）は坪当たり２万７９９９円（１２０円増）で、ほぼ横ばいだった。

都心５区の空室率は、集約移転や館内増床があったほか、新築ビルへ移転したテナントによる二次空室の床も消化が進んだ。潜在空室率も７・42％（０・11㌽減）と緩やかだが４カ月連続の低下となった。募集賃料は、坪２万８０００円に届かない水準が７月から６カ月続き、大口の募集床を抱えるビルでは条件緩和の動きもみられた。22年のネット・アブソープション（吸収需要）は、18年以来の需要超過に転換し、「オフィス需要の拡大傾向が鮮明」としている。

他主要都市の大規模ビルの空室率は、札幌市１・３％（０・１㌽減）、仙台市２・６％（０・３㌽減）、名古屋市４・８％（０・１㌽減）、大阪市４・１％（増減なし）、福岡市２・６％（増減なし）。

―東日本レインズ、首都圏は成約減続く

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は13日、22年12月の不動産流通市場の動向を公表した。首都圏の中古マンションの成約件数は２８３５件（前年同月比１・６％減）で５カ月連続の前年割れだったが、東京都区部のみ、１２９５件（６・６％増）と５カ月ぶりに前年を上回った。成約価格は４３７３万円（６・２％増）と31カ月連続で前年を超えた。中古戸建の成約件数は１０３６件（10・５％減）、成約価格は３８７２万円（８・７％増）だった。

中古マンションの在庫件数は、４万１６６５件（16・６％増）で前月より１・２％増加。新規登録件数も前月より０・７％多い１万４５７０件だった。成約件数は、都区部を除いて多摩と３県で前年を下回った。成約㎡単価は69・94万円（９・０％増）で32カ月連続で上昇した。新規登録㎡単価は72・95万円、在庫㎡単価は73・43万円。エリア別の成約㎡単価では、都区部の１０１・80万円（６・５％増）を始め全エリアの価格が上昇。神奈川県他は42・08万円（22・２％増）、千葉県は37・21万円（10・８％増）と、大幅に上昇した。

中古戸建住宅の在庫件数は１万４７５４件（12・１％増）に増え、新規登録件数は前月比６・８％減の４２３１件だった。エリア別の成約件数では千葉県のみ２３２件（３・１％増）と増加。都区部１９９件（11・２％減）、多摩１３８件（11・０％減）、横浜・川崎市１３７件（22・６％減）、神奈川県他１０３件（30・４％減）と大幅減が多く、埼玉県もほぼ横ばいながら２２７件（０・４％減）に減少。成約価格は全エリアで上昇し、都区部６８０４万円（９・９％増）のほか、多摩４１１１万円（19・１％増）、神奈川県他３２７５万円（18・９％増）となっている。

川崎市が公募した「等々力緑地再編整備・運営等事業」の入札で選定された、東急を代表企業とするコンソーシアム「Ｔｏｄｏｒｏｋｉ　Ｐａｒｋ　ａｎｄ　Ｌｉｎｋ」を構成する９社は、13日付で川崎とどろきパーク㈱（小井陽介・代表取締役）を設立した。事業内容は等々力陸上競技場の球技専用スタジアムへの改修工事やとどろきアリーナの解体と新築工事、民間施設の整備など。４月の事業開始に向け、川崎市との特定事業契約の締結へ準備を進めていく。株主は東急のほか、富士通、丸紅、オリックス、川崎フロンターレ、グローバル・インフラ・マネジメント、大成建設、フジタ、東急建設。

―三鬼、23年の新築46万坪で二次空室懸念

三鬼商事は12日、全国主要都市の昨年12月末時点のオフィスビル需給動向を公表した。東京都心５区の平均空室率は６・47％（前月比０・09㌽増）で、空室増に転じた。坪当たり平均賃料は２万59円（22円減）で29カ月連続で低下した。22年は、新築ビルの空室が２万５９５５坪で、前年同月より１万４１７９坪増加した。既存ビルの空室は48万２１９７坪で、前年同月から３０３７坪の減少となった。23年は23棟竣工・新規供給46万１３２１坪を予定。既存ビルの二次空室による空室面積の増加を懸念している。

東京都心５区をエリア別にみると、空室率は港８・22％（０・33㌽増）、新宿５・87％（０・04㌽増）に上昇。千代田は４・68％（前月同じ）で横ばい。中央は大型空室の募集開始があったが竣工１年未満のビルの成約で空室率８・07％（０・04㌽減）に、渋谷も移転や増床で３・65％（０・17㌽減）に低下した。平均賃料は千代田のみ２万１９７２円（34円増）に上昇し、４区は小幅に低下した。前年同月と比べると、空室率で中央が２・13㌽の増加。渋谷は１・86㌽減少し、都心５区全体で０・14㌽増にとどまった。

23年の新規供給は、延床面積１万坪以上の大規模ビルが８棟を予定し、成約に向けた動きが徐々に進んでいる。また、港区の新規供給は８棟・31万９７２７坪で、全体の約３分の２が集中している。

全国の主要６都市（大阪、名古屋、札幌、仙台、横浜、福岡）では、空室率・平均賃料ともに前月からの動きは小幅だった。前年同月と比べると、仙台の空室率は１・91㌽減の４・68％を記録。中心部で大型の空室が少ない状況となっている。

ＣＢＲＥインベストメントマネジメント・ジャパンと東急不動産は、横浜市神奈川区でマルチテナント型物流・研究開発施設「（仮称）新子安プロジェクト」を共同で開発する。竣工予定は25年11月。

同プロジェクト（横浜市神奈川区恵比寿町７）は、ＪＲ・京浜急行・新子安駅から約１・２km、首都高速道路神奈川１号横羽線・子安ＩＣから約１・１kmの立地。幹線道路である国道１号（第二京浜）と国道15号（第一京浜）にも近接し、横浜港・羽田空港と首都圏主要都市を結ぶ首都圏型物流拠点としての高いニーズが期待される立地であることから、開発用地として取得した。敷地面積は３万８７３２・99㎡。建物はランプウェイ付き５階建てで延床面積は約９万７０００㎡、基準階有効天井高５・５ｍ、床荷重１・５ｔ／㎡と標準的な施設仕様を備えた汎用性の高い大型施設とする。ＪＲおよび京急・新子安駅からも徒歩圏内のため、雇用確保の点からもテナントニーズを満たす。既に複数のテナントからの引き合いがあるという。

―坪１０２６万円、２月中旬に30戸を販売

東急不動産は東京・千代田区の新築分譲マンション「ブランズ千代田富士見」のモデルルーム案内を14日に始める。総戸数69戸のうち約４割が成約済みで、２月下旬に１期30戸を一般向けに発売する。靖国神社や皇居外苑などに近い高台の好立地で、販売価格は70㎡台の住戸が約１・４億円、最上階のプレミアム住戸が10億円台など。平均坪単価は１０２６万円と同シリーズで最高額だ。「ＺＥＨ－Ｍ　Ｏｒｉｅｎｔｅｄ」基準の高い環境性能や、建築家・隈研吾氏による石や木を多用した重厚なデザインなどを売りにしている。

所在地（地番）は千代田区富士見１－18－２。元地は個人宅やビルなどで、同社が相対取引で取得した。立地は東京メトロ東西線・飯田橋駅徒歩６分。間取りは２ＬＤＫ、３ＬＤＫで専有面積72・96～１２０㎡。竣工は24年12月上旬、引き渡しは25年４月下旬を予定。

建物はＲＣ造地上18階地下１階建てで免震構造。16～18階は１フロア２戸（専有面積２１０・89㎡）の「プレミアム」仕様で、２～15階の「スーペリア」住戸は１フロア４、５戸（72・96～１２０㎡）。平均坪単価は各１５００万円、９５０万円。駐車場は70台（機械式61台など）。共用部にゴルフシミュレーターもある。12月16日に物件のウェブサイトを開設し、９日までに約１０００件の登録があった。12月末まで行った事前販売では２００組の問い合わせがあり１５０組が見学に来た。購入者は40歳～50歳代の経営者や医師らが多く、購入目的は実需が８割。昨年12月の日銀の政策修正を受け、足元では住宅ローンの固定金利が上昇しているが、同物件は「６割以上が現金購入で販売に大きな影響は生じていない」（販売担当者）という。

―４レインズ、戸建・マンションとも上昇

不動産流通推進センターは、全国の指定流通機構へ22年12月に売買の成約報告があった取引事例のうち、既存住宅に関するデータを10日に公表した。全国の中古マンションの成約物件は、価格３４７９万円（前年同月比５・46％増）、㎡単価53・43万円（７・53％増）と31カ月連続で上昇した。件数は５３３２件（０・28％増）で３カ月ぶりに前年より増加に転じた。中古戸建住宅の成約物件は、価格２６２２万円（３・55％増）、件数３１１１件（１・40％増）を記録し、ともに前年超えに転換した。

12月の中古マンションは、首都圏の成約価格が４４０８万円（６・24％増）、件数が２７７４件（１・14％減）。東京都は成約価格５４０６万円（３・90％増）、件数１５４２件（４・26％増）と価格・件数ともに前年を上回った。成約価格は、神奈川県３６２８万円（５・74％増）、千葉県２７３０万円（11・11％増）、埼玉県２６６２万円（２・98％増）と３県はすべて上昇。一方で、件数は神奈川県６１１件（７・70％減）、千葉県３０７件（９・97％減）、埼玉県３１４件（３・09％減）と３県すべて減少した。他の地域は、近畿圏の成約価格２７２７万円（５・94％増）、件数１２６４件（０・16％減）。また、中部圏は成約価格２３３１万円（３・32％増）、件数３８５件（２・39％増）だった。

中古戸建住宅は、首都圏で成約価格３９４９万円（９・18％増）、件数９６１件（11・43％減）となった。他エリアでは近畿圏が成約価格２２３４万円（７・15％増）、件数８１８件（３・99％減）。中部圏の成約価格２３１９万円（０・35％増）、件数２９６件（18・88％増）だった。