2023年06月の不動産ニュース

―初出店も、ホテルは訪日・国内半々想定

東急不動産や竹中工務店ら5社が札幌市中心部のすすきの交差点脇に開発中の複合ビル「COCONO SUSUKINO（ココノススキノ）」のテナント誘致が最終盤を迎えている。ホテルや映画館、飲食店などが入る娯楽系ビルを9月以降に開業する予定だが、東急不動産によると29日時点で店舗区画の9割以上が埋まった。道内初出店の店も多いという。ホテルの客室単価は2万～3万円、国内客と訪日客の比率は半々程度を想定。7月20日には付近に水族館や飲食店などが入る複合ビル「モユク」が開業する予定で、二つの商業ビルがすすきのの雰囲気を大きく変えそうだ。

東急不動産らが29日に建物内を初めてメディアに公開した。現場では躯体が立ち上がり、内装などの総仕上げが行われていた。全国から人が訪れる有名繁華街の玄関口に東急ホテルズ＆リゾーツのライフスタイルホテル「札幌ストリームホテル」（客室436室）やTOHOシネマズの映画館、飲食店街、食品スーパーなどで構成するビルを建て、年齢や性別、国籍を問わず広い層に訴求する。事業者にイトーヨーカ堂、アインファーマシーズ（札幌市）、キタデン（同）も加わる。映画館は約1700席の規模で、東宝系の映画館が札幌に出店するのは約13年ぶりだという。

ビルは札幌市営地下鉄南北線・すすきの駅に地下で直結し、広域から人を集める可能性がある。施設規模は地上18階地下2階建て。延床面積5万3038㎡。高さ約79ｍ。7～18階にバーやフィットネス、温浴施設などを併設するホテルを配置する。飲食横丁やゲームセンターなどもある。地下1階に物販、地下2階にイトーヨーカ堂と資本・業務提携するダイイチのスーパーを入れる。

―本社調べ、都心物件が戸数と価格けん引

不動産経済研究所は東京23区における5月の新築分譲マンションの需給調査結果をまとめた。供給戸数は前年5月の824戸に対し886戸とやや増加。戸当たり平均価格は7760万円から1億1475万円と3カ月連続で1億円を超えた。価格が上昇したのは「クラッシィタワー新宿御苑」（平均価格2億1110万円）の1期1～3次118戸が計上されたことや、都心の「ブランズ千代田富士見」（3億4394万円）が53戸、「シティタワー新宿」（1億6860万円）が10戸など複数の億ションが売られた影響が大きい。23区外（都下）の平均価格は4911万円、供給戸数は78戸と低調で「都心偏重」の傾向が続く。

5月に新たに売り出されたマンションは13物件（合計戸数493戸）で、昨年5月の11物件（281戸）に比べ棟数、戸数ともに増えた。期分け販売は39物件、393戸（前年は56物件、543戸）と減っている。一度の販売で100戸を超える供給は「クラッシィタワー新宿御苑」のみだった。

平均契約率も前年同月比11・2㌽増の78・6％と高い。販売在庫数は前月比11戸減、前年同月比682戸減の1708戸と消化が進む。1物件の平均専有面積は前年5月の60・55㎡に対し65・5㎡とやや拡大した。平均専有面積は76㎡だった3月を除き、この数カ月は60㎡台前半で推移している。㎡単価は175・2万円と前年同月に比べ約47万円上昇した。

区別の供給戸数が最も多かったのは新宿区（196戸）で、中央区（90戸）、北区（67戸）などが続く。平均価格は千代田区が3億1018万円で首位。港、新宿、文京の各区も1億円を超えた。

―リクルート、売却検討者の割合18・3％

リクルートは28日、「22年住まいの売却検討者＆実施者調査（首都圏）」の結果をまとめた。過去1年間に土地や居住用不動産の売却を主体的に検討した人の割合は18・3％（前年比2・0㌽増）だった。20年と比べて5・8㌽高く、2年連続で増加。売却しようと思った理由を尋ねると、「売れるときに売る」が30・2％（1・3㌽減）で最多。「住む場所を変える」が28・9％（2・1㌽減）と続き、3番目の「高いうちに売る」が26・9％（1・4㌽増）と増加した。

調査は、首都圏在住の20～69歳の有効サンプル1239を対象に、インターネットによるアンケートで実施した。不動産売却を検討した動機は、「住まいの買い替え」が60・9％（1・7㌽増）へ増加した。ほかに、「相続・贈与」が23・1％（0・6㌽減）、「その他」が16・0％（1・0㌽減）。特に20歳代～40歳代の「買い替え」目的の売却検討は約7割と高い割合だった。売却タイミングの評価については、「高く売るのに有利な時期」という回答は52・7％（0・1㌽減）、「不利な時期」と感じていた層は10・8％（0・8㌽減）で、前年と比べて変化は小幅だった。

売却を検討した物件タイプは「マンション・アパート」が38・3％（1・8㌽増）、「一戸建て」が37・3％（0・7㌽増）、「土地」が24・5％（2・5㌽減）だった。物件のエリアは「東京都」が47・3％（3・2㌽増）、「千葉県」が12・3％（0・5㌽増）、「神奈川県」が17・5％（1・5㌽減）、「埼玉県」が11・9％（1・1㌽減）、「その他」が10・9％（1・3㌽減）。築年数でみると、「築20年未満」が57・0％（2・0㌽増）、「築20年～40年未満」が27・0％（1・6㌽減）、「築40年以上」が10・6％（0・9㌽減）だった。

―アットH、23区中古Mは小幅な動き続く

アットホームは26日、5月の首都圏における中古マンションと新築戸建ての価格動向をまとめた。中古マンションの平均価格は3902万円（前年同月比4・6％増）で、前月の3912万円から下落した。新築戸建の平均価格も4580万円（5・8％増）となり、前月の4591万円から下落した。アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は「価格に停滞感が出てきた」と分析する。

中古マンションの価格について、東京23区は4950万円（5・2％増）で、前月の4965万円から若干の下落をみせた。23区は22年10月から8カ月連続の4900万円台で小幅な動きが続いている。首都圏の全8エリアで、東京都下3233万円（7・3％増）や横浜市・川崎市3394万円（7・2％増）など前年同月比では上昇した。一方で、千葉県他の1994万円（7・5％増）と神奈川県他の2614万円（10・1％増）を除いた6エリアで、前月と比べると価格は下落した。磐前氏は今後を、「都心6区は投資やインバウンドもあり需要が強い。首都圏全体でみると、価格の反転下落は見込みにくいが、これから数カ月は足踏みが続くのではないか」と見通した。

新築戸建ては、東京23区6892万円（6・1％増）となり、前月の6941万円から、前月比では3カ月ぶりに下落した。首都圏全8エリアの価格は、前年同月比で上昇したが、東京都、神奈川県の4エリアで前月を下回った。埼玉県、千葉県の4エリアは、前年同月比に加えて前月比でも上昇。中でも、さいたま市4497万円（3・4％増）、埼玉県他3692万円（5・1％増）、千葉県西部4239万円（5・7％増）の3エリアは17年の調査開始から最高価格だった。

―CBRE調査、水光熱費にもメリット

シービーアールイー（CBRE）は、環境認証を取得した賃貸オフィスビル（グリーンビル）が、未認証の賃貸オフィスビルと比較して、賃料と稼働率の上昇がみられるとしたレポートをこのほどまとめた。23年3月時点の想定成約賃料のモデルで比較すると、グリーンビルは未認証ビルよりも5・4～6・4％ほど高い賃料水準という傾向がみられた。また、2010年以降の期間平均稼働率をグリーンビルと未認証ビルで比べたところ、概ね0・9～3・3㌽の差でグリーンビルの稼働率の方が高かった。

CBREによると、23年3月末時点のグリーンビルの面積は、全国の主要13都市の貸室総面積の44％まで拡大した。横浜や東京では、4棟に1棟がグリーンビルで、面積では過半数を占めている。

グリーンビルと未認証ビルの賃料の比較は、立地・規模・築年数別のモデルで比較。中小規模では、環境認証を取得しているビルの希少性が比較的高く、グリーンビルは未認証ビルより高い賃料水準だった。競争力の高い大型ビルでは環境認証の取得が比較的進んでいて、差別化が相対的に弱まったため、グリーンビルの賃料の方が高い水準だが、未認証ビルとの差は大きくなかった。一方で稼働率は、ビルの規模や築年数で差がなく、グリーンビルの方が高稼働だった。

加えて、Jリート保有のオフィスビルで開示される水道光熱費の支出の変動も分析した。12年以降の期間で床面積ごとの1日当たり水道光熱費の支出を集計。水道光熱費の変動の主因を電気料金とみて、コロナ禍前の19年第3四半期と23年第1四半期を比較した。水道光熱費の支出は、グリーンビルが24・5％増加。未認証ビルの38・3％増加より増加幅が抑制された。

―ホテル仲介を強化、仲介以外の機能も

東急リバブルのソリューション事業本部は前期（23年3月期）に、手数料収入が約1割増の145億円と好調だった。前期は10億円を超える大型案件が増加したことから、堅調な市況が続く今期もさらなる成長を目指す。同事業本部長の小室明義専務は、「各アセットやファンドのスキームなどの知見を高め、不動産取引の高度な専門家としてソリューションを提案する」と展望した。

同事業本部では、前期に大型案件が前々期比25％以上の増加をみせて好業績を牽引した。ホテルの仲介では約60億円の成約事例もあった。事業エリアについて全国の不動産を幅広く対象とするが、東京23区の物件は前々期と比べて1・5倍近くに増加したという。顧客層としては、ファンドや不動産事業者が全体の半分を占め、他には事業法人や富裕層個人など。

今期の見通しでは、稼働率の上昇したホテルや賃料の上昇した賃貸レジデンスの案件などが有望と捉えている。小室氏は「オペレーショナル・アセットとしてのホテルをみる専門家と営業で一緒に動き、顧客のニーズに応えられる仲介を進める」と体制強化に取り組む。地方では、工場や地域密着型の商業施設の仲介も行う。前期から増加してきたインバウンドも獲得していく構えだ。

市況については、「緩やかな価格の上昇が続いていて堅調」（小室氏）と分析。地政学リスクや金融市場の急転などの可能性はあるものの、今年度は投資家による積極的な不動産投資の意欲が続くと考えている。小室氏は、「仲介以外の機能も増やし、不動産Ｍ＆Ａ事業などにも取り組んでいる。将来的に不動産取引に関連する事業機会を幅広く増やす」と話す。

―約8割成約、「ブランズシティ本郷台」

東急不動産と積水ハウスが横浜市栄区に共同で開発した低層の新築分譲マンション「ブランズシティ本郷台」の販売が終盤に入った。約2・3haの旧NTT社宅跡地を3街区に分け、総戸数458戸分を整備。20年秋から段階的に販売し、8割弱の360戸が売れた。販売の歩留まりは20％弱。間取りは3LDKが多く、中心価格帯は4700万円台。坪単価220万円。周辺相場よりも低めの価格感や住民の交流を促す工夫などが受け、地元在住者らを引き付けている。

所在地（地番）は横浜市栄区小菅ヶ谷1－1899－1。立地はJR京浜東北・根岸線の本郷台駅徒歩7～9分。間取りは2LDK～4LDK、専有面積64・62～91・08㎡。3街区のうち本郷台駅からみて正面の「ゲートテラス」（221戸）と、川に面する「リバーサイドテラス」（135戸）の2街区は竣工し、すでに入居を開始した。公園に近接する最終街区の「フィールドテラス」（102戸）を27日に引き渡す。

資料請求の件数は20年7月以降に累計3200件。モデルルームを開いた20年10月から今月23日までに約1700組を案内した。来場者の平均年齢は42歳で市内在住が6割弱、県内在住が8割弱。購入者の過半が子どものいる世帯だという。

入居者らの交流を支援する「コミュニティクラブ」をブランズで初めて組織。防災や交流などの全体調整をヒトトワ（東京・目黒区）に委託した。各街区の入居者は図書室やラウンジなど21の共用施設を使える。ペットのグルーミング室も初めて作った。認可保育園もある。東急不動産が18年に土地を取得して開発を始め、積水ハウスが途中で参画した。東急不動産の出資比率が88％。施工は長谷工コーポレーション。

―東京カンテイ、都心6区は4カ月続伸

東京カンテイは22日、5月の中古マンション売り出し希望価格（70㎡換算）をまとめた。首都圏の平均価格は4838万円（前年同月比3・0％増）で、前月の4853万円からわずかながら3カ月連続で下落した。東京23区も7047万円（3・6％増）で、前月の7049万円と比べてわずかに下落。同社市場調査部の髙橋雅之・主任研究員は「首都圏は周辺3県も上値が重い。前年同月比、前月比ともに上昇だが、実需の強いエリアで天井感が出た」と捉えている。

東京都の価格も6456万円（前年同月比3・0％増）で、前月の6477万円から若干の下落に転じた。都心6区は1億256万円（5・0％増）で、前月の1億225万円から上昇し、4カ月連続の上昇となった。髙橋氏は「居住に加えて投資を目的とした購入も厚みがある狭いエリアが、富裕層やインバウンドの前年を上回る需要を集めている」として、二極化が進んでいるとみる。首都圏の周辺3県をみると神奈川県が3672万円（6・4％増）、埼玉県が3028万円（4・4％増）、千葉県が2782万円（11・5％増）で、それぞれ前月比も若干の上昇が続いた。神奈川県は3カ月ぶりに前月比で上昇し、わずかに調査開始以来の最高額を更新。埼玉県や千葉県も前月より上昇したが、最高額に届かなかった。主要都市でもさいたま市3799万円（5・7％増）で前月の3809万円より下落するなど、上昇の進行も重くなったとみている。

近畿圏は2899万円（4・1％増）で前月の2907万円から下落、中部圏も2293万円（4・3％増）となり前月の2297万円からわずかに下落。主要都市では大阪市と名古屋市も弱含んだ。

東急は、東急新横浜線の新綱島駅前で進めている再開発事業の複合建物の名称を「新綱島スクエア」に決めた。高層棟と低層棟の2棟構成で、高層棟は分譲マンション「ドレッセタワー新綱島」（総戸数252戸）と一部商業施設からなり、低層棟は1～3階が商業施設、4、5階が横浜市港北区民文化センター（ミズキーホール）となる。

建物は地下で新綱島駅と直結する。敷地面積は約3890㎡、延床面積は約3万7560㎡。高さは高層棟が約100ｍ、低層棟が約40ｍ。商業施設の1、2階にはスーパーマーケットやカフェ、雑貨屋などが入り、3階はクリニックモールとなる。店舗面積は約2580㎡で店舗数は13店舗。今冬から順次開業する。ミズキーホールは24年3月開館予定。「ドレッセタワー新綱島」は21年11月に販売を開始し22年9月には分譲対象179戸すべて契約完売となった。入居開始は24年1月を予定する。

―アットHとSMTRI、1Q調査を公表

アットホームが編集・発行し、三井住友トラスト基礎研究所が賃料指数の作成・提供を行う「マンション賃料インデックス」の23年第1四半期（1Q）版が21日に公表された。全国主要都市の賃貸マンションの成約事例に基づく四半期ごとの賃料変化を指数化した。1Qの全エリアの賃料は前年同期と比べて上昇。タイプ別では、名古屋を除く各地でファミリー（60～100㎡未満）が賃料上昇を牽引した。

調査では、競合する分譲マンションの発売価格の高騰や、テレワークを契機に広い住戸面積を求めるニーズの継続が影響したと分析している。首都圏の賃料指数は、東京23区が115・58（前期比1・46増）、東京都下が108・21（2・14増）、横浜・川崎市が111・79（1・54増）、千葉西部が112・20（1・77増）、埼玉東南部が111・43（0・41増）だった。東京23区では、首都圏近郊への需要シフトに鈍化がみられ、指数が上昇した。タイプ別でもシングル（18㎡以上～30㎡未満）が112・35（1・15増）、コンパクト（30㎡以上～60㎡未満）が117・80（1・17増）、ファミリー（60㎡以上～100㎡未満）が123・32（6・29増）と全タイプで上昇。特にファミリーの指数は、強い伸びをみせた。

全国各地の賃料指数は、札幌市120・39（0・90増）、仙台市121・11（1・63増）、名古屋市100・81（1・74増）、京都市117・17（1・73増）、大阪市125・15（1・52減）、大阪広域110・12（2・34減）、福岡市115・80（0・49増）。大阪市は郊外への住み替えなどは弱まり前期より下落したが、インバウンドの増加や大阪万博に向けたビジネス需要の増加など、法人需要の回復がみられた。

―４レインズ活用、売り成約２カ月連続減

不動産流通推進センターは20日、全国の指定流通機構による5月のレインズシステムの活用状況をまとめた。売り物件の新規登録件数は11万1843件（前年同月比19・1％増）で、5カ月連続で2ケタ増が続いている。成約報告件数は1万3896件（2・2％減）となり、2カ月連続で前年同月を下回った。総登録件数は36万4103件（23・5％増）で、12カ月連続で前年を上回った。

売り物件を態様別にみると、新規登録のうち、媒介契約が7万2600件（11・1％増）、売主が3万7214件（36・1％増）、代理が2029件（68・5％増）となった。成約報告の内訳は、媒介契約が1万1309件（5・3％減）、売主が2524件（13・4％増）、代理が63件（46・5％増）。

売り物件の新規登録は、地域別では首都圏5万239件（23・6％増）に加え、北海道4273件（40・6％増）、東北4544件（30・1％増）、九州9797件（29・7％増）などが前年同月より大きく増加した。近畿圏は1万8293件（13・5％増）、中部圏は8220件（15・6％増）だった。地域別の成約件数は、首都圏が5173件（4・7％減）、近畿圏が3421件（2・2％減）、中部圏が1271件（0・4％減）など、主だったエリアに減少傾向がみられ、前年の件数を下回った。一方で、九州1064件（6・9％増）など3エリアでは前年を上回った。

賃貸物件をみると、新規登録件数は22万6809件（5・1％減）で、15カ月連続で前年より減少が続く。成約報告件数は2万9886件（1・6％増）となり、前年超えに転じた。総登録件数は48万2883件（9・3％減）で、9カ月連続で前年を下回った。

―高強度と環境配慮を両立、芝浦で着工

東急不動産は都市型賃貸住宅「コンフォリア」シリーズで初めて木造とRC造の混合構造を採用した建物に東京・芝浦で着工した。物件の名称は「（仮称）コンフォリア芝浦四丁目」（63戸）。強度のあるRC構造にしなやかな木を組み込んで耐震性を高めるとともに、木造耐震壁をなくすことで自由な間取りと開放的な空間構成を両立させた。立地はJR田町駅徒歩8分。立地特性を勘案し、ファミリー向けの間取りも多く用意する。24年10月下旬の竣工および入居開始を予定している。

開発地は港区芝浦4－1－10ほか。新芝南運河に面している。施設規模は地上9階建て、延床面積4995㎡。人目に付きやすい建物の軒天やマリオン、外壁を重点的に木質化し、共用部を中心に内装にも木を多用する。RC部材の一部を循環型資材である木に置き換えることで、施工時のCO2排出量を減らすとともに木材の炭素貯蔵効果を発揮させる。入居者が自由に使える川沿いのデッキやラウンジを作る。同シリーズで初めて部屋の二重床空間を活用した住戸セントラル型の空調システムを取り入れた。ZEHオリエンテッドや低炭素建築物などの認証も取る予定という。

物件付近には同じシリーズの「コンフォリア田町」がある。05年11月に完成した。規模は12階建てで戸数は77戸。6月時点で1LDK（専有面積44㎡）の空室を20万円弱（管理費1万円）で募集している。

同社は分譲マンション「ブランズ」に加え、25年度以降に着工する学生レジデンスの「キャンパスヴィレッジ」と「コンフォリア」の全棟でZEH相当の環境性能を標準仕様にする方針だ。

―契約率61％と低調で2カ月連続70％割れ

近畿圏（2府4県）の5月の分譲マンション供給戸数は前年同月比25・7％減の1024戸となり、2カ月連続で前年実績を下回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が18・4％減の346戸、大阪府下が44・5％減の218戸、神戸市部が10・7％減の226戸、兵庫県下が53・9％減の41戸、京都市部が18・0％減の100戸、京都府下が71・4％増の12戸、奈良県が11・6％増の48戸、滋賀県が35・6％減の29戸、和歌山県が33・3％増の4戸。京都府下、奈良県、和歌山県以外の全エリアで前年同月を大幅に下回った。

初月契約率は前年同月比11・0㌽ダウンの61・0％と、2カ月連続で好調ラインの70％を下回った。

平均価格は3・1％上昇の5005万円。㎡単価は0・2％下落の79・9万円。平均価格は2カ月連続のアップ、単価は2カ月ぶりのダウン。初回売り出し物件が少なかったにもかかわらず、平均価格は5月としては1992年（5358万円）以来の高値。

5月末時点の販売在庫は3405戸で、前月末比46戸の増加、前年同月末比では204戸の減少となっている。

6月の供給は1000戸程度となる見通し。

―本社調べ、価格と単価は30％以上アップ

不動産経済研究所は19日、5月の首都圏（1都3県）の分譲マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は前年同月比21・5％減の1936戸で、7カ月連続の減少となった。初月契約率は74・3％で、前年同月の70・2％を4・1㌽上回り、4カ月連続で70％を超えている。

5月の供給物件数は全115物件で、前年同月の146物件と比べて31物件下回った。100戸以上を売り出した物件は2物件で、前年同月を1物件下回った。初回売り出し物件は19物件・869戸で、前年同月の25物件・983戸を物件数で6物件、戸数で114戸減少している。供給戸数をエリア別にみると、都区部と千葉県が増加した一方、都下と埼玉県は半減以上、神奈川県は3割減と落ち込んだ。都区部は7・5％増と2カ月ぶりの増加となり、シェアは45・8％で前年同月（33・4％）に比べて12・4㌽アップした。

新規供給に対する契約戸数は1438戸で、初月契約率は74・3％。エリア別では都区部（78・6％）と千葉県（83・3％）の2エリアが7割以上と好調だった。

戸当たり平均価格は8068万円で、前年同月比32・5％上昇、㎡単価は120・6万円で、33・0％上昇している。平均価格、単価ともに3カ月連続の上昇となった。エリア別にみると都区部、神奈川県、千葉県が平均価格、単価ともに上昇している。

専有面積は66・87㎡で、前年同月比0・3％の縮小。即日完売は2物件・27戸（シェア1・4％）、フラット35登録物件戸数は1733戸（89・5％）。5月末時点の在庫は4936戸で、前月末の4983戸に比べ47戸減少している。

6月の供給は2000戸前後を見込んでおり、23年上半期（1～6月）の累計は1・1万戸程度となる見通し。

―三菱UFJ信託、空室率は6％で横ばい

三菱UFJ信託銀行は、今後5年間の中期的な東京のオフィス需給と賃料動向に関するレポートをまとめた。新規のオフィス需要の回復は力強さに欠ける状況が続くとみており、空室率は概ね6％程度で横ばいが続くと見通した。下落傾向にあった賃料については、企業の負担力が持ち直しつつあり、今後も改善するとの見通しを背景として、新規賃料は24年に底打ちすると予測している。

23～27年までの新規需要について、短期的には景気の持ち直しを背景に、緩やかに設備投資も増加するため、オフィス需要は回復傾向に向かうとみている。一方で、中期的には労働力人口が減少に転じるため、都心のオフィス需要も増加が難しくなっていくのではないかと懸念点を挙げた。

需給バランスとして、空室率の上昇は落ち着いたが比較的高い水準で落ち着くとみている。一方で足元では賃料が低下しているビルが多く、底打ち感はないものの、企業の生産性向上による1人当たり利益の増加などを背景に賃料負担力が高まり、24年に賃料が底を打ち、小幅な上昇傾向となる見通し。また都心5区でも、たとえば有明・台場エリアで募集期間が平均で2年にわたって続いているとみられるなど、エリアによっては賃料を下げてでも早期に稼働率を高める動きもあると想定。今後の賃料動向は一様ではないとした。

今後5年間の新規供給は、23年は20万坪を超えるものの5年間では年平均16万坪にとどまり、過去5年間の平均を下回る水準とする。25年の新規供給も、約7万坪におよぶビルの竣工想定時期が後ろ倒しされたため、大量供給とならない公算が高まっている。

―「広域渋谷圏」の再開発に成果を還元

東急不動産は14日、米国のマサチューセッツ工科大学（MIT）と連携すると表明した。MITの産学連携プログラム（ILP）に参加し、事業創造や環境技術などの研究に磨きを掛けるとともに新たな人脈を作る。その成果を、東京の渋谷や原宿、代官山などを含む「広域渋谷圏」で手掛ける再開発やスタートアップ支援といった取り組みに生かす。

国内では大手不動産会社が国立大学と街づくりなどの切り口で連携協定を交わす事例が増えているが、海外の大学とのこうした連携事例は珍しい。連携後、初の取り組みとしてMIT・ILP主催のスタートアップ向けイベントを10月5日に東京ポートシティ竹芝のホールで開く。「AI」と「イノベーション・エコシステム」を主題に産学で情報交換する。

東急不はシリコンバレーを拠点とするプラグ・アンド・プレイ社と組み、渋谷や青山などにスタートアップ向けオフィス「ギルド」シリーズを展開したり、GMOインターネットグループらと創業支援のための合弁会社「シブヤスタートアップス」を立ち上げたりしてきた。世界各地に起業・創業支援のネットワークを持つMITのプログラムに加わり、渋谷を国際的な創業地に育てる知見を得たい考えだ。

海外では、米国と東南アジアの両輪で東急不は不動産事業を展開している。MITと関わることで米国での事業を有利に運ぶ狙いもある。同社は米国では12年に現地子会社を立ち上げ、開発のほか、住宅やオフィスなどの賃貸事業に参画してきた。昨年10月にはL＆Lホールディングスらと共同で、ニューヨーク・マンハッタンのオフィス・商業複合開発「425パーク・アベニュー」を開業した。

―4レインズ動向、中古Mは3年連続上昇

不動産流通推進センターは12日に、5月に全国の指定流通機構に成約報告があった売買の取引事例のうち、既存住宅の動向を公表した。全国で、中古戸建の成約価格の平均は2613万円（前年同月比0・87％減）で、2カ月連続で前年同月を下回った。成約件数は3248件（0・78％増）で若干の増加に転じた。中古マンションの成約価格の平均は、3601万円（8・11％増）で36カ月連続の上昇。成約件数は5127件（6・88％減）となり、2カ月連続で減少した。

中古戸建の成約価格を地域別にみると、首都圏は3815万円（0・98％増）、近畿圏で2258万円（1・30％増）と中心部を含む地域で小幅に上昇したが、中部圏2315万円（6・12％減）、九州・沖縄1857万円（4・08％減）など全国4地域では価格が下落した。成約件数では、首都圏で1016件（6・01％減）と減少したが、近畿圏904件（2・15％増）、中部圏296件（4・23％増）に加え、九州・沖縄249件（21・46％増）の大幅増もあり、全国7地域で前年を上回る件数となった。

中古マンションの成約価格を地域別にみると、首都圏4617万円（9・54％増）が価格上昇を牽引している。近畿圏2728万円（2・59％増）、中部圏2304万円（2・86％増）で三大都市圏を含む地域は上昇が続いた。一方、九州・沖縄2305万円（0・82％減）、北海道2112万円（0・56％減）は僅かに価格が下落した。成約件数は、首都圏2687件（4・41％減）、近畿圏1213件（9・75％減）、中部圏330件（17・91％減）を始めとして、全国の6地域で減少した。

―東日本レインズ、中古Ｍの上昇3年続く

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は12日、5月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古マンションの成約件数は2737件（前年同月比4・9％減）だった。成約価格は4569万円（9・5％増）で36カ月連続で前年を上回った。中古戸建住宅の成約件数は1111件（3・7％減）で、成約価格は3722万円（0・1％増）とほぼ横ばいだった。

中古マンションの成約㎡単価は70・95万円（8・1％）で、37カ月連続で前年同月を上回った。地域別にみると、東京都区部が104・58万円（8・2％増）、横浜市・川崎市が60・46万円（6・8％増）など、全地域で前年より上昇が続いた。地域別の成約件数は、神奈川県他だけが200件（2・0％増）と増加したが、東京都区部が1210件（2・5％減）など5地域で前年を下回った。中古マンションの在庫は首都圏で4万5779件（23・6％増）となり、大幅な増加が5カ月続いている。

中古戸建の成約件数は17カ月連続の前年割れ。地域別の成約件数は、東京都多摩が169件（4・3％増）と増えたが、それ以外の5地域は全て前年を下回った。東京都区部は185件（11・1％減）と減少幅が最も大きかった。成約価格は前年同月比0・1％上昇と、ほぼ横ばいで、前月の3865万円から3・7％の下落がみられたものの、31カ月連続の前年超えとなった。地域別の成約価格は、東京都区部が6099万円（3・2％減）、神奈川県他が3419万円（2・4％減）と下落。埼玉県が2660万円（4・5％増）で前年を上回る価格が続いた。在庫件数は1万7325件（36・1％増）で前年より大幅な増加が続いている。

三鬼商事は8日、全国主要都市の5月末時点におけるオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心5区の平均空室率は6・16％（前月比0・05㌽増）だった。坪当たり平均賃料は1万9877円（19円減）だった。中小規模のオフィスビルで成約が進み、小幅な動きでほぼ横ばいの数値となった。

エリア別にみると空室率は、千代田区で他の地区に転出する大型解約があり、4・05％（0・08㌽増）と再び4％台になった。港区は8・59％（0・11㌽増）まで上昇。渋谷区は移転の動きに加えて成約が小規模にとどまり、4・55％（0・18㌽増）へ上昇した。解約の動きが少なく移転拡張や館内増床があった中央区は6・67％（0・04㌽減）となり、6カ月連続で空室率が低下。新宿区は分室など新設の動きがあり、5・41％（0・10㌽減）に低下した。賃料は千代田区が2万1542円（112円減）、港区が1万9629円（19円減）、新宿区が1万8061円（71円減）と低下。中央区が1万8375円（1円増）、渋谷区が2万1724円（228円増）と上昇した。

―本社調べ、首都圏マンションの戸別価格

不動産経済研究所は8日、首都圏の新築分譲マンションについて、戸当たり価格と専有面積の中央値と平均値を比較した。中央値（MEDIAN）とは、価格を順番に並べた際にちょうど真ん中となる値で、平均値と比較して超高額住戸などの供給の影響を受けにくい指標とされる。

22年に発売された首都圏の戸当たり価格の中央値は5468万円で、前年比188万円、3・6％の上昇となった。平均値は6288万円で、その差は820万円。前年は中央値と平均値との差が980万円にまで拡大していたが、22年はその差は160万円縮小した。

価格を年度ベースでみると、今年3月に都心部で高額住戸の供給が多数あったことから、中央値と平均値の差が急拡大している。22年度（22年4月～23年3月）の戸当たり価格の中央値は5432万円で、前年度比54万円、1・0％の上昇にとどまったのに対して、平均値は8・6％アップの6907万円と大幅に上昇。前年度は982万円だった中央値と平均値の差は1475万円にまで広がっている。

専有面積をみると、22年年間は中央値が68・82㎡で前年比0・9％縮小、平均値は66・12㎡で1・1％縮小と、いずれも縮小しており、その差は2・70㎡と僅かながら拡大した。年度ベースでは、22年度の面積の中央値は68・70㎡で前年度比0・4％の縮小、平均値も66・47㎡で0・4％縮小しており、その差は2・23㎡とほぼ横ばいだった。

今後のマンション価格は都心やその周辺部で大型タワーマンションの発売が数多く控えていることから高値傾向が続き、中央値と平均値の差も1000万円を維持する可能性が高い。一方で専有面積については「HARUMI FLAG」のタワー棟を除く住戸の供給がまもなく終了することから、再び中央値と平均値の差が拡大することも考えられる。詳細は本社ホームページで公開している。

筑波大学の不動産・空間計量研究室と三幸エステートは、オフィスの共用部の充実が賃料・稼働率に与える影響を推計したレポートをまとめた。ラウンジや屋上テラス、託児所、フィットネスなど共用部に充実した施設を備えたビルは、15年から22年までの全期間を通じて、賃料が6・5％高くなり、空室率は0・8㌽低くなったと推計。

調査は、東京都心5区の1フロア面積200坪以上、延床面積3000坪以上で1棟貸し等を除く標準的な賃貸オフィスビル375棟が対象。15年からの推移をみると、空室率に19年までは有意な影響はなかったがコロナ禍以降は低下傾向がみられた。22年の時点で、充実した現代的な共用部を持つビルの空室率は2・3㌽低く、賃料は5・3％高いと推計した。

―高速・大容量通信「IOWN」を初実装

東急不動産とNTT（日本電信電話）、NTTドコモは７日、光技術で大容量のデータを高速伝送するNTTの先端技術「IOWN（アイオン）」を渋谷圏の街づくりに活用することで合意した。11月に竣工するオフィスや住宅、商業などの複合開発「渋谷駅桜丘口地区市街地再開発事業（シブヤ・サクラ・ステージ）」など、東急不動産が渋谷で開発・運営する不動産に次世代通信を取り入れ、街全体の環境性能やビジネスの生産効率を底上げする。同社らによると街づくりにIOWNを導入するのは世界で初めてだという。

渋谷エリアを大きな実証フィールドと位置付け、NTTらが「IOWN」サービスの実用化第1弾として3月に提供を始めた「APN IOWN 1・0」などを応用した街づくりを検討する。IOWNは大きなデータを高速かつ低遅延で送受信できる点が特長で、医療や自動運転、データセンターの運用など多様な用途が見込まれている。NTTは将来的に電力消費量を現行の100分の1に減らすとともに125倍の大容量データをやり取りできるようにする計画で、実現すれば都市を運営するあり方が大きく変わりそうだ。

例えば、IOWNサービスで国内外の複数のオフィスをつなげば、高画質かつ大画面で自動翻訳による言語の壁を越えた臨場感のある会合が可能になる。商業施設やホテルなどで複数のロボット・デバイスを効率的に稼働させることもできる。住宅などでの活用も想定される。東急不動産は再生可能エネルギー事業や保有不動産の環境負荷低減に取り組んでいる。IOWNを街づくりに採用し、「環境経営」をより広くアピールする。

─所有者に管理の責務、国は指針作成へ

改正空き家対策特別措置法が７日、参議院本会議で可決、成立した。公布から６カ月以内の施行となる。空き家の適正な管理の確保と活用の促進が改正法の大きな柱。管理不全の空き家は固定資産税の住宅優遇特例から除外される。所有者による適正な管理を促す。一定のエリア内で接道規制や用途規制を緩和し、空き家を集中的に活用しやすくする「空家等活用促進区域制度」の創設も盛り込まれている。

改正法により、管理不全状態の空き家所有者に対し市区町村長が指導・勧告できる制度が設けられる。周囲に悪影響を及ぼす危険な「特定空家等」となってしまう前段階で、特定空家化を食い止めるのが狙い。勧告を受けた空き家は、敷地にかかる固定資産税の課税標準を６分の１まで軽減する住宅特例の対象から外れる。今後、国土交通省は所有者が行うべき管理内容を含む指針をまとめる方針。６日に行われた参院・国土交通委員会では、指針に盛り込む所有者の自主的な管理方法は「定期的な換気、通水、庭木の伐採を行ってもらうことを想定している。管理できない場合、空家等管理活用支援法人に委託し適切な管理を確保していただきたい」（国土交通省・塩見英之住宅局長）。改正法は空き家の相談窓口となるＮＰＯ等を支援法人に指定する制度の創設も盛り込む。

規制緩和により空き家の建て替えなどをしやすくする空家等活用促進区域は、市街化を抑制する市街化調整区域でも指定が可能になる。同委員会では、空家等活用促進区域を市街化調整区域に含める場合、市町村と開発許可権者の知事が協議し、誘導すべき用途を判断することが説明された。塩見局長は「市街化が無秩序に広がっていくことにはならない」と強調した。

─国交省、利用・適正管理の推進主体募集

国土交通省は、所有者不明土地・低未利用土地に関する地域の取り組みを支援する。23年度「所有者不明土地利用円滑化等推進法人の指定円滑化、普及・定着等に向けたモデル調査」の募集を開始した。

22年11月施行の改正所有者不明土地特措法により、地域で所有者不明土地等の課題解決に向けた活動を行う団体などを「所有者不明土地利用円滑化等推進法人」として市町村長が指定する制度が創設された。国交省は法改正を受けて、推進法人の指定の円滑化、指定法人としての役割定着に資する先導的な取り組みを行う主体を支援し、ノウハウを収集する。

所有者不明土地・低未利用土地の利用の円滑化や管理適正化のための①任意団体等の推進法人化②推進法人指定制度の活用を念頭に置いた先導的な取り組み③地方自治体・関連業者・士業団体等専門家と連携した取り組み④空き家対策と連携した所有者不明土地等の活用に係る取り組み⑤全国各ブロックに設置された「土地政策推進連携協議会」を活用した先導的取り組み─の5事業が対象。NPO法人、一般社団・財団法人、民間事業者、法務や不動産の専門家、市町村等が単独または連携して行うものを想定する。国交省は、例えば①の場合、司法書士や土地家屋調査士といった専門家が宅建業者と連携し、NPOや一般社団法人を設立し、推進法人の指定を目指す活動をイメージする。

支援額は1団体150万円程度以内。推進法人の指定申請、地域福利増進事業の裁定申請など、所有者不明土地法に基づく制度の活用に向けた具体的な取り組みを行う場合は200万円程度以内となる。応募期限は①～④が6月30日午後5時、⑤が7月14日同時刻。

住宅金融支援機構が公表した6月のフラット35の融資金利幅（買取型、融資率9割以下、借入期間21年以上）は、1・76％（前月比△0・07％）～3・09％（前月と変わらず）となった。取扱金融機関が提供する金利で最も多い最頻金利は1・76％（△0・07％）で、2カ月ぶりに下降した。融資率が9割超の場合の金利幅は1・90％（△0・07％）～3・23％（前月と変わらず）だった。最頻金利は1・90％（△0・07％）で2カ月ぶりの下降。

―一五不調査、募集賃料相場は堅持される

一五不動産情報サービスが5月31日にまとめた23年2～4月の物流施設の賃貸マーケットに関する調査によると、東京圏の空室率は前期（22年11月～23年1月）比1・0㌽増の5・4％となり、5％を超えた。

期中にはプロロジスの「プロロジスパークつくば3」、ESRの「ESR東扇島ディストリビューションセンター」、大和ハウス工業の「DLP流山Ⅱ」など17棟が竣工した。新規需要68万5000㎡に対し、103万7000㎡が供給された。今後もシーアールイーやオリックス不動産、三井不動産などの物件が竣工を控える。

供給過多が続く一方で、募集賃料は2・0％増の1坪4600円に上昇した。直近の1年半ほど、募集賃料は4500円から4700円の間で安定した推移を続ける。特に新規供給物件は高額賃料で募集する事例が増えている。全体では供給過多だが、雇用面で有利な駅近に立地する物件や需要の高い冷凍・冷蔵倉庫、重貨物対応倉庫などへの影響は限定的で、高額賃料でもリーシングが順調に進む事例が多い。テナント企業が施設の立地や内容を厳選するようになり、二極化が進んでいる。

関西圏は空室率が0・6㌽増の3・0％となった。新規供給は日本GLPの「GLP八尾1」「GLP八尾Ⅱ」など計8棟。32・6万㎡が供給され、新規需要の26・0万㎡を上回った。23年は17年に次ぐ供給量が見込まれるため、今後も空室率の上昇が予想される。賃料は1坪4080円で前期比では3・3％減。22年7月の調査で4420円に達したものの、以降は下落が続いている。

―CBRE、「24年問題」へ取り組み進む

シービーアールイー（CBRE）はこのほど、物流の「24年問題」を見据えて、物流の効率化と新しい施設の潜在的な需要についてレポートをまとめた。24年4月からトラックドライバーの時間外労働に関する規制が厳格化することでトラックの輸送能力の低下が見込まれる点について、先進的な施設で可能となる物流の効率化が大きく貢献するとみている。

政府は、24年問題に向けて法改正も視野に入れながら、荷主企業や消費者の意識改革、物流プロセスの課題解決、物流の標準化・効率化の推進の3つの方向性を柱とした取り組みを行う。企業側も、大手の物流会社を中心に、効率化に向けた取り組みを始動。CBREによる調査では、「運送会社間の連携」や「共同配送」など積載率上昇による効率化の施策。加えて、「中継拠点の新設、増設」や「各地の保管量の増強」といった倉庫の利用面積を増やす施策なども挙がった。ただし、24年問題への対応の実施状況については、「実施済み」が10％だったのに対し、「対策が不十分」「これから検討する」などの回答が全体の80％を占め、まだ対策が進んでいない状況が明らかになった。

輸送能力の低下の中でも、長距離輸送能力の不足の懸念は強い。ドライバーの労働時間の短縮のため、長距離輸送の中間拠点を設ける場合、輸送量の多い関東から中部間、中部から近畿間に加え、関東から東北間、近畿から中国間の輸送量も比較的多く、これらの中間点に物流施設ニーズの高まりが想定される。加えて、様々なテクノロジーやアプリに対応するパースの多い物流施設も必要性が強まり、ＣＢＲＥは新しい施設への転換も一層進んでいくとみている。